香港傳真 | 尖沙咀繁花落去 一場遲來的基匯資本酒店翻修

觀點地産網 位于香港核心位置的尖沙咀在疫情下褪去了往日的繁華。

讓遊客們趨之若鹜的“血拼聖地”海港城已不見其蹤影，而讓人們揮舞着支票在路邊排隊曾是尖沙咀最美妙的風景之一，海港城的式微也讓旁邊的鐘樓與天星碼頭随之失去了魔力。

2019年，香港面對相對緊張的當地社會局勢，全年訪港旅客人數為5591萬人次，按年下跌14.2%。其中，上半年訪港旅客增長13.9%；下半年訪港旅客自7月起下跌，整體錄得39.1%的跌幅。

在去年下半年苦不堪言的香港旅遊業，原本寄希望于2020年春節能夠吸引更多遊客來港消費從而回血。但在疫情的影響下，香港政府頒布的數條禁止入境和強制隔離的條例讓本就脆弱的旅遊業雪上加霜。

據香港旅遊局透露，3月整體訪港旅客數字約8.2萬人次，按年下跌近99%。當中内地訪港旅客錄得約2.7萬人次，按年亦下跌超過99%。

2020年的疫情則徹底讓香港旅遊業跌入了深淵，原本人頭攢動的海濱長廊星光大道失去了光芒，随着尖沙咀的繁花落去，在星光大道旁的香港洲際酒店也迎來了自己涅槃重生的時機。

香港洲際酒店在4月2日終于公布“跳票”已久的翻新計劃：将由4月20日起關閉，進行酒店三十年來最大型的裝修翻新工程，並将遣散500多名員工。此次将對包括所有客房、套房與浴室、公共區域、餐廳、宴會場所，以及建築外立面在内的各個區域進行改造。

香港洲際酒店預計将于2022年重新開業，屆時會改名為香港麗晶酒店。

一場遲來了5年的翻新

據觀點地産新媒體了解，香港洲際酒店在1980年開業，位于尖沙咀海旁，擁有503間客房，直面維多利亞港海景是其最大賣點，是一家地標性的五星級酒店。

2015年7月10日，私募房地産基金管理公司基匯資本（Gaw Capital Partners）宣布已代表買家Supreme Key Limited成功主導交易，從當前業主和酒店管理公司洲際酒店集團手中收購著名的香港洲際酒店，交易對價9.38億美元（約73億港元）。

以503間客房計算，基匯資本收購香港洲際酒店每間客房平均價值約為1454萬港元，這筆交易創造了香港酒店成交紀錄。

事實上，基匯資本在2015年收購時就曾表示：“此番交易中亦承諾高額的資本預算，将對酒店進行翻新改造。”

不過，基匯資本具體的時間計劃一直都未曾出爐，直到2017年。

2017年9月，香港洲際酒店突然在官網宣布，将于2019年第1季暫停營業，進行為期12至16個月的大型翻新工程。

當時的香港還處于風和日麗的好日子，被稱為購物天堂，地處絕佳位置的洲際酒店並不擔憂出租率，而酒店的暫時停業翻新意味着停滞的收入及持續的支出。

在前期巨額資金投入下，從香港洲際酒店日進鬥金的基匯資本決定将翻新計劃推遲到2020年下半年，但沒想到随之而來的便是2019年下半年以及2020年初的旅遊業寒冬。

香港旅行社東主協會會長葉慶甯在2月份預估目前香港的酒店入住率還不到10%；香港旅遊發展局總幹事程鼎一表示，在未計及新型冠狀病毒肺炎疫情的影響下，當局估算今年香港整體旅客人數按年再跌一成。

雖然疫情讓香港洲際酒店損失不少，但對基匯資本來說未嘗不是一次機會，讓其推進早已計劃好的翻新計劃，從而通過翻新計劃來跨越疫情周期。

基匯資本資産增值術

基匯資本是一家關注全球房地産市場的私募基金管理公司，自2005年成立以來截至2019年第二季度，基匯資本募集股本165億美元，旗下管理資産超過230億美元。 

基匯資本與其他私募資金較為不同的點在于，其並不是一個财務投資者，反而更善于通過收購被低估的物業，對持有房地産的運營操盤、重新定位和設計從而達到資産的戰略增值。

基匯資本執行合夥人、中國區主管彭慶邦曾向觀點地産新媒體表示，項目經過大規模改造，資産升級的幅度自然可以更大，但是對我們來講，無論是改造或是積極合理的資産管理都可以達到資産增值的目的。

近年來，基匯資本在國内收購動作頻頻，例如在2018年以49.4億元收購潘石屹旗下的淩空SOHO；以及在2014年以58億元收購李澤楷手中的北京盈科中心後，又在2018年尾以接近105億元出售予左晖，成功套現退出。

在投融管退中，基匯資本在持有管理階段實現溢價，從而做到後續的退出獲利。其中，極具代表性的一次投融管退操作就是位于廣州的西城都荟購物中心。

在2013年，基匯資本聯合摩根士丹利房地産基金以4.7億美元（折合人民币25.8億元）收購李嘉誠旗下的廣州西城都荟購物中心。

據觀點地産新媒體了解，西城都荟為地鐵1号線和6号線黃沙站上蓋的大型商場，總建築面積達到8.8萬平米，上下總共4層。

在基匯資本進駐時，西城都荟的出租率僅在70%左右。經過3年時間的運營和升級定位，其作為廣州荔灣區少有的中高端購物中心，西城都荟的出租率上升至94%，營業額增加50%。

在2017年，基匯資本僅通過對西城都荟的管理運營便以40.65億元的價格出售予領展，實現近60%的溢價。

彭慶邦認為，基匯資本做房地産投資，首先是看它的地理位置，看物業的本身設置，有沒有進一步改良空間。不一定每次都把項目全面改造，也可以透過積極管理達到綜合效益。

不過，基匯資本此番收購香港洲際酒店卻有所不同。正如前文所言，無論是交易總價或是房間單價，這筆9.38億美元的交易都刷新了香港酒店成交紀錄。

賣方洲際集團因為輕資産策略的原因選擇出售香港洲際酒店，再拿到運營權。基匯資本的買入價格其並不像此前西城都荟或是北京盈科中心屬于被低估。

這也是為什麼基匯資本從收購香港洲際酒店那一刻起就選擇要翻新酒店，僅僅通過運營或是簡單的改造，並不能讓基匯資本獲利太多，而杠杆收購的資金成本亦不便宜。

那麼通過大規模的升級改造再引入新的定位就成為了不錯的選擇，他們有機會重新向市場講述一個新的故事。

香港洲際酒店在翻修後将會以“香港麗晶酒店”面世，頗為有趣的是，這正是該酒店在1980年時的名字。經歷了40年的輪回，它回到了最初的名字。

在1980年開業時，香港洲際酒店由新世界持有，並由麗晶酒店運營，名為“香港麗晶酒店”。雙方合作直到2001年，新世界迫于财政壓力将酒店出售予洲際集團。

據悉，麗晶酒店在2018年被洲際集團收購成為洲際酒店金字塔中最高檔奢華的酒店，比此前的洲際酒店要更高檔，但麗晶酒店在國内的知名程度遠不如洲際酒店，僅擁有北京、重慶、台北三家門店。

重新開業後的麗晶酒店能否維持此前的影響力尤未可知，但房均單價一定會上升。這或許也是基匯資本一種另類的提價方式，通過更名提升檔次從而提升翻新後的收入。

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