觀點直擊 | 王曉松上任一年 股東追問新城如何創造更好回報

觀點地産網 再一次站在股東面前，已經掌舵新城一年的王曉松顯得更加從容。

5月19日下午，新城控股在公司總部召開了2019年年度股東大會，董事長王曉松攜同曲德君、管有冬等一衆管理層出席。

例行完成前半部分報告、投票等流程後，開始進入問答環節。與此前一樣，仍是由王曉松主要負責回答，稍有不同的是，這一次他身邊還多了一位老成持重的曲德君負責進行補充。

據現場股東介紹，出席會議的股東超過了60人。

2019年，新城控股累計合同銷售金額約2708億元，同比增長22.48%；實現營業收入858.47億元，歸屬于上市公司股東淨利潤126.54億元，同比增長58.58%和20.61%；歸母淨利率為14.74%，毛利率32.64%。

盡管過去這一年對于新城而言並不平靜，但股東們似乎對王曉松交出來的這份答卷還算滿意。

據出席會議的股東轉述，長達一個小時的問答環節中，衆人幾乎沒有提到任何有關去年數據的問題，吾悅廣場、商業闆塊和未來拿地節奏成為了讨論焦點。

該股東介紹說，王曉松上位這一年算是達到了外界的基本預期。因此，衆人對其未來能帶着新城走到何方頗為好奇。

新城“換帥”一年

“以前我80%、90%的精力是以公司的内控為主，剩下10%-20%則是和政府、同行打交道。職位調動之後，我的精力就基本上變成了”四六開“，這是一年里我最大的感受。”

據出席會議的股東介紹，王曉松上任之後，對公司内容和管理體繫投放的精力大幅減少，把更多精力放在了對外溝通上。

借着這個話題，王曉松誇贊了新城的管理層們：“以前我遇上一件事只關注我應該怎麼做，做得對不對；但是當角色轉變之後，你會發現不需要關注事物本身，只要你用對了人，他就能幫你解決掉這件事情。”

2019年7月，在遭遇了“黑天鵝”事件後，新城迎來了一波人事變動。除了王曉松繼任董事長外，被外界視為第一位“救火隊長”的曲德君也在同一時期上任新城發展執行董事兼副董事長。

一年之後，曲德君被調任到新城控股聯席總裁的職位上。

在一幹老将協助下，王曉松總算基本上将新城從“黑天鵝”的陰影中拉了出來。

不過，畢竟新城“換帥”僅過去了一年時間，王曉松究竟能夠帶着新城走到哪一步，股東們心中仍存在着問号。

據轉述，現場有一位股東直接向王曉松發問：“兩三年内，新城控股會變成什麼樣子，能不能給我們創造更好的回報？”

對此，王曉松並未直接給出答案，而是先談起了新城過去二十幾年的發展經歷。

“王曉松說，新城是習慣于每到一個階段就去思考下一個十五年怎麼做。”現場股東介紹，根據王曉松的總結，新城前15年是靠住宅開發，随着調控越來越嚴，新城目前雖然住宅開發這部分銷售額很高，但利潤率卻在急劇下降。

因此，新城近幾年利潤和現金流來源“主力”已經從住宅開發慢慢變成了包含着住宅業務的商業開發。而未來，收益和利潤可能會來自于商業管理。

“願望就是把新城做成百年老店，這是王曉松的原話。”

多拿地與規模之問

過去一年，新城控股共計新增土地儲備72幅，新增總建築面積約2508.47萬平方米，平均樓面地價為2421.48元/平方米，商業綜合體項目新增1443.75萬平方米。

據現場股東介紹，新城2020年的投資策略改變為“多拿地、不拿錯地”。但根據提交股東大會的投資計劃看，新城2020年提請授權的投資額度為3000億元，與上一年持平。

既要多拿地又不增加預算，聽起來有些自相矛盾。

“以前，他們的區域公司想要獲取項目，首先會想到從内部資源進行支出，這也是最快捷的一種方式。”參會股東介紹說，新城以往對外投資更多是依靠集團内部資源。而今年，新城開始要求所有區域公司拿項目要“創新投資”。

據轉述，王曉松對于所謂創新投資的解釋是：“能讓别人幫你操作，幫你多投資或者是幫你找投資，目的就是盡量減少總部的支出。”

對此，王曉松打了個比方，未來新城總部就相當于“天使投資人”，而區域公司想要獲得支持，需要先闡釋清楚項目的優勢是什麼。

雖然王曉松表示這樣做是為了倒逼區域公司提升運營能力，但有股東認為，這或許也是新城為了确保資金流動性安全，以面對未來各種不确定因素的一種措施。

而王曉松也表示，相對來說只有這樣，才可以在同樣資金下拿到比以前更多的土地。

不難看出，新城的發展策略仍然秉持着一種“謹慎”的态度。同樣也是基于這種謹慎，王曉松給新城定下了一個“負增長”的銷售目標。

在此前的業績會上，王曉松曾表示：“本來想要提的銷售目標是和去年持平，但考慮到疫情的影響，一季度的影響就有大概10%，因此全年定了2500億的目標。”

不過，王曉松並不認為這意味着新城在往收縮的方面走，表示從推貨貨值和去化率來看，2500億是屬于“比較中性的數據。”

據股東的轉述，王曉松在股東大會上指出，當前房地産市場基本已經到了一個天花闆。

“打比方說，整個大蛋糕頂部已經在了，小的企業還沖千億，千億希望到兩千億，前二十希望進前十，前幾位希望保持10%的增長率。但蛋糕就這麼大，未來可能會慢慢有一些收縮。”

吾悅廣場天花闆

王曉松談完對住宅方面的看法後，針對越來越多開發商涌入商業地産領域，有股東向王曉松提出問題：“是否擔心越發激烈的行業競争，吾悅廣場的天花闆又在哪里？”

對此，王曉松表示自己並不會太過擔心。

據現場股東介紹，在王曉松看來，商業和住宅開發有諸多區别，如果有開發商沖進這個領域並想一兩年内能夠快速發展擴張的話，無疑是一種風險較大的行為。

“商業地産是一個非常體繫化的事情，而這也是為什麼新城從09年涉足商業，足足過了6年時間才開始有能力去快速擴張。”從王曉松的話語中，能夠看出他對于新城的商業地産開發模式頗有自信。

基于這樣的信心，王曉松表示，自己可能在三四年之後會有所擔心，因為大家這幾年可能該吃的虧也都吃了，也形成了自己的一套模式。到那個時候，競争會比現在會更加激烈。

“所以，新城也希望在三四年之内把能夠布局的一些項目，全部能夠布局完。”

“話雖如此，但他（王曉松）其實還是挺謹慎的。”據股東介紹，新城今年原定計劃是開業37座吾悅廣場，但受到疫情影響，在實地考察了各個城市的復工情況後，決定将開業計劃下調到30座。

根據該計劃，到今年年底，新城吾悅廣場開業數量将為93座。

王曉松的謹慎不難理解，疫情對人們的出行造成了極大阻礙，也導致了購物中心等商業項目受到較大沖擊。據了解，去年底新城整體出租率是99.16%，截至上周，降到了95%。

雖然數據有所下滑，但新城管理層表示，出租率仍算較為穩定。同時，吾悅廣場的租售比也處于一個合理水平。

“另外，我們現在的商業利潤率大概在60%左右，未來能夠繼續提升。”

至于天花闆在哪里，據股東介紹，在王曉松的心里，吾悅廣場要達到天花闆至少還需要好幾年時間。

該股東稱，新城曾做過相關市場測算，根據結果，2019年底8萬方以上大型購物中心大約是2000座出頭。其中，去年新開業的約有254座。

新城估計，2025年時，大型購物中心項目開業數量會在3500座左右。換而言之，接下來這五年里将會開出1400座左右大型購物中心項目。

基于這一測算，王曉松今年給新城定的指標是拿下40個吾悅廣場，並且每年都會根據這個計劃來推進。

不過，王曉松還是“謹慎”地補了一句：“能不能拿到不一定，我們當然希望能夠拿到。”