實地地産赴港遞交招股書 去年毛利率30.9%、淨利率9.1%

觀點地産網訊：5月20日晚間，港交所披露了實地地産發展有限公司的招股書，農銀國際為此次IPO的獨家保薦人。

觀點地産新媒體從招股書獲悉，實地地産業務營運主要包括三個主要事業部：(i)物業銷售；(ii)機電安裝及裝修服務；及(iii)租賃。同時，該公司亦自設計咨詢服務及建材貿易賺取收入。

據招股書披露，實地地産成立于2006年，當時為初創房地産開發商，僅在廣東省中山有一個建築面積30.26萬平方米的開發項目，現已逐步發展為地産開發商。截至2020年3月31日，于大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和中國西部核心城區及華北地區選定城市的14個省份或直轄市的25個城市，合共持有37個處于不同發展階段的地産項目，總建築面積為143萬平方米，即土地儲備、已售建築面積和不可銷售及不可出租建築面積的總建築面積。

另于業績紀錄期間，實地地産的已結轉建築面積由2017年的46.98萬平方米增至2018年的76.26萬平方米，並進一步增至2019年的82.52萬平方米；已結轉平均售價由2017年的每平方米7711元增至2018年的每平方米8077元，並進一步增至2019年的每平方米9882元。

總收益則由2017年的38.7億元增至2018年的63.7億元，並進一步增至2019年的83.2億元，復合年增長率為46.6%。稅前利潤亦由2017年的4.1億元增至2018年的13.4億元，並進一步增至2019年的17.1億元，復合年增長率為102.9%。

土地儲備方面，于2020年3月31日，實地地産應占土地儲備1016.9萬平方米，包括(i)合共可出售或可出租建築面積554,358平方米的已竣工物業；(ii)總規劃建築面積6,242,034平方米的開發中物業；及(iii)總規劃建築面積3,372,916平方米留作未來開發的物業。

招股書還披露，實地地産絕大部分收益來自物業銷售。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，來自物業銷售的收益分别占其總收益的93.6%、96.6%及98.0%。

實地地産表示，作為房地産開發商，物業銷售所得收益視乎同年已結轉建築面積及平均售價而不時有所不同。

2017年至2018年的物業銷售收益增加主要是由于住宅物業及商業物業銷售收益增加。住宅物業銷售收益主要是由于其于2018年交付的物業增加，導致遵義薔薇國際及無錫玫瑰莊園的已結轉建築面積增加，令住宅物業銷售的已結轉建築面積由2017年的434,256平方米增至2018年的706,081平方米。

商業物業銷售收益增加主要是由于其于2018年結轉的遵義薔薇國際商業物業的建築面積增加，導致商業物業銷售的已結轉建築面積由2017年的17,148平方米增至2018年的50,748平方米。

2019年的物業銷售收益進一步增加，主要是由于住宅物業銷售的已結轉建築面積及已結轉平均售價均有所增加，導致住宅物業銷售收益增加。住宅物業銷售的已結轉建築面積增加主要是由于其于2019年交付的物業增加以及新交付廣州薔薇國際及武漢君蘭汀岸，導致無錫玫瑰莊園的已結轉建築面積增加。住宅物業的已結轉平均售價增加主要是由于2019年交付（例如廣州常春藤及廣州薔薇國際）的已結轉平均售價相對較高。

另于2017年、2018年及2019年，實地地産的毛利率分别為21.9%、25.2%及30.9%。毛利率波動主要是由于各項目的毛利率有所不同所致。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，實地地産的淨利率分别為8.4%、13.3%及9.1%。

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，實地地産的股權回報率分别為492.4%、92.6%及25.5%。業績紀錄期間的股權回報率減少主要是由于其股東應占權益大幅增加。淨資産負債比率則由2017年12月31日的38.09倍減至2018年12月31日的5.33倍，再減至2019年12月31日的2.25倍，主要是由于權益總額增加。