實地地産赴港IPO 700頁招股書里的千億目標與職業經理人天團

觀點地産網 張量身上的標簽一直不少。

從“富力公子”、“新京城四少”，到“投資狂人”、“科技發燒友”，這位留學歸國的張公子看起來既雄心勃勃又不拘一格。

2003年張量回國後，開始創辦恒量建設、傳媒飛沙、黑洞投資等公司，還創辦了房地産線上平台狙房網，涉足領域從地産、裝飾、煤礦、媒體到營銷、餐飲等等。

恒量建設是其中一個與房地産相關的綜合集團，在早期，該公司與富力地産業務來往頻繁，同時承接富力多個住宅小區與甲級寫字樓的建造和裝修等工程；後續陸續進入中山、貴州、無錫等城市。

直到2015年，真正屬于張量的房地産之路或許才正式開始。當年，開年新春大會上提出“增加非富力業務，打造自己的品牌”，之後恒量建設更名為實地建設集團。

9月份，實地旗下“廣州豐實房地産的企業”以17.08億元先後連奪廣州長嶺居闆塊四宗宅地，並在之後打造成實地在一線城市開發的首個項目“實地常春藤”，從而一炮成名。

隔年，實地銷售額從十幾個億飛躍突破百億。但随後幾年，實地未能突圍兩百億的規模方陣。

而去年以來高調引進碧桂園、泰禾、中海等房企高管的舉動，讓外界對實地的發展又投來關注的目光。

2020年5月20日，行業尚未完全消化疫情影響之下，實地向港交所遞交了734頁的招股書。

重倉廣州與銷售

觀點地産新媒體查閱最新招股書，實地定位自己為一家紮根廣州，是增長迅速的綜合房地産開發商，專注在大灣區開發智慧住宅物業，且已在長江三角洲地區、華中和中國西部核心地區及華北地區有高增長潛力的其他城市建立戰略布局，旨在為客戶提供智慧人居生态繫統解決方案。

招股書披露，截至2020年3月31日，于大灣區、長江三角洲地區、京津冀地區、華中和中國西部核心城區及華北地區選定城市的14個省份或直轄市的25個城市，實地合共持有37個處于不同發展階段的地産項目，總建築面積為143萬平方米。

截至3月份，實地總土地儲備1016萬平方米，包括可出售或可出租建築面積55.44萬平方米的已竣工物業；總規劃建築面積624.20萬平方米的開發中物業；及總規劃建築面積337.29萬平方米留作未來開發的物業。

觀點地産新媒體獲悉，實地目前在大本營廣州的土儲儲備為115萬平方米，占總土儲比例11.4%，發展有3個項目，為土儲第二大城市；此外在重慶擁有土儲168萬平方米，占總土儲比例16.5%，同樣發展有3個項目。

在市場較為關注的銷售方面，此次招股書還沒有披露具體的銷售金額數據，僅公布了銷售物業收益、已結轉建築面積、已結轉平均售價等數據。

于業績紀錄期間，實地地産的已結轉建築面積由2017年的46.98萬平方米增至2018年的76.26萬平方米，並進一步增至2019年的82.52萬平方米；已結轉平均售價由2017年的每平方米7711元增至2018年的每平方米8077元，並進一步增至2019年的每平方米9882元。

按此計算，實地過去三年結轉的銷售金額36.23億元、61.6億元及81.55億元。

另據觀點地産新媒體了解，于2017年、2018年及2019年12月31日，實地每年的合約負債分别為135.36億元、183.7億元及204.51億元，其稱與業績紀錄期間物業預售增加一致。

披露的收益方面，實地常年來九成以上的收益都來自物業銷售。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，實地物業銷售收益分别為36.23億元、61.59億元及81.56億元，復合增長率為46.6%。

其中，物業銷售主要來自于廣州、遵義、中山、無錫、武漢五個城市，其中于2019年廣州的銷售物業收益為40.72億元，占比49.93%，反映目前的銷售仍主要依靠廣州的三個項目常春藤、薔薇國際、紫薇公館。

目前，實地廣州項目的重要性也可從盈利水平上反映出來。據悉，于2017年、2018年及2019年，實地物業銷售毛利分别為7.72億元、15.71億元、25.44億元，毛利率分别為21.4%、25.5%及31.2%。

其中，2019年毛利率的躍升則是由于廣州常春藤周邊社區發展及教育資源繁荣令确認的平均售價增加，致該項目确認的毛利率亦有所增加；同時廣州薔薇國際所交付住宅物業（例如聯排别墅）利潤較高，使得毛利率相對增加。

另外，截至2017年、2018年及2019年年度，實地稅前淨利潤分别為4.14億元、13.42億元及17.06億元，年復合增長率102.9%；同期股東應占淨利潤分别為3.15億元、8.23億元及7.27億元。三年間，淨利率分别為8.4%、13.3%及9.1%。

招兵買馬與上市

近幾年實地在規模上極力追求增長，那對應的财務狀況如何呢？

招股書披露的數據顯示，不同于大肆擴張的中小企業，2017年-2019年，實地地産經營活動所得現金流量淨額一直呈現正數，分别為25.15億元、6.63億元以及2.23億元；投資活動所用現金流量淨額分别為-59.1億元、-27.14億元以及-19.63億元，降幅收窄。

截至2019年末，實地地産現金及現金等價物為20.39億元。

觀點地産新媒體了解，負債方面，2017年-2019年，實地地産未償還銀行及其他借款總額為119.83億元、117.71及126.57億元，主要是因業務擴張而融資活動增加，其中一年内按截至2019年末計算，年末現金于短債的覆蓋比例為1.75。

最新數據顯示，于2020年3月31日，實地未償還銀行及其他借款總額為129.28億元，其中，須于一年内或于要求時償還的銀行貸款為23.7億元，其他借款為19.18億元，占總借款比例為33.16%。

于2017年、2018年及2019年12月31日，實地銀行及其他借款總額的加權平均實際利率分别為6.59%、6.67%及8.37%，但利率在去年有顯著攀升。

另外，淨資産負債比率則由2017年12月31日的38.09倍減至2018年12月31日的5.33倍，最後減至2019年12月31日的2.25倍，呈現大幅下降，實地稱主要是由于權益總額增加。

從披露的銷售收益、土儲、盈利、負債情況來看，似乎也就不難理解這幾年實地的發展。

而掌門人張量，現在就下定決心要讓這一地産平台駛入快車道。随着2019年末碧桂園原“打工皇帝”劉森峰的到來，實地的快速發展計劃開始浮出水面。

去年10月底，碧桂園江蘇區域總裁劉森峰離職並轉道實地；11月初，張量任命劉森峰擔任實地副董事長兼總裁。曾創造了“一天一個億”劉森峰的加盟，讓外界更加關注起了這家廣州房企。

多家第三方數據顯示，2015年實地年銷售額15億，2016年銷售額突破100億，2017銷售218億，2018年多方數據略有差距，據觀點指數發布的銷售榜單數據，2018年實地集團銷售額為275.2億元，2019年銷售額升至300.4億元，位列行業第90位。

在招股書中可以窺見，劉森峰于2020年4月24日獲委任為實地執行董事兼首席執行官，主要負責本集團整體物業發展及日常管理。

除了拉來營銷上的助手，張量還在财務等方面不斷招兵買馬，如原泰禾集團CFO李斌，擔任實地集團首席财務官，主要負責負責分管融資、資金、财務、稅務工作、協助董事長和首席執行官開展戰略規劃制定。

另據觀點地産新媒體了解，近幾年實地也招攬來了不少泰禾老将，如前泰禾助理總裁李朝陽獲委任為實地副總裁，主要負責本集團的采購及招標事宜；前泰禾北京分公司副總經理燕百勇委任為集團工程副總裁，等等。

不過，值得一提的是，此前傳從荣盛離職的副總裁劉軍似乎沒有見諸實地的高管名單中。據悉，劉軍曾在中海、寶能、荣盛任職，消息稱在實地将擔任副總裁分管融資。

一方面是高管的不斷引進補充，另一方面在公開土地市場上實地似乎也開始變得活躍，開年以來陸續獲得天津、佛山、昆明、惠州、無錫地塊，補倉金額在40億左右。

截至前4月，觀點指數榜單顯示，實地全口徑銷售93.3億元，排名66位，相比以往百名左右的位置有不小躍升。

劉森峰曾在今年對外表示，目前，集團的發展速度定為略高于同行平均值，“大部分公司都會降速，比如平均降到60，這個時候我們跑80，稍微快一點點，就存在彎道超車的勝算了。”

敲響資本市場大門的張量，能否在“劉森峰”們的帶領下沖向千億呢？