觀點直擊 | 潘石屹連線股東 不談SOHO中國私有化與未來

觀點地産網 今年的SOHO中國股東會，恰巧趕上“兩會”進行時。

5月22日，SOHO中國在北京舉辦2019年度股東大會。只可惜，由于身在紐約，潘石屹並未來到現場，而是采取視頻會議的方式與股東溝通，僅剩首席财務官倪葵陽與一衆管理層到場解答股東疑問。

年報中披露，SOHO中國期内實現營業額約人民币18.47億元，同比增長約11%；毛利15.1億元，同比增長18%；毛利率82%，同比增長7個百分點；淨利潤13.2億元，同比減少32.27%；公司權益股東應占淨利潤約人民币13.31億元，（剔除項目整售産生的非經常性利潤後）同比增長約8%。

在18.47億元的營業額中，租金收入占比超過99%，達到18.33億元；出售物業單位的收入僅1433萬元，占比不到1%。

撲朔迷離私有化

過去，老潘自帶“明星效應”，讓SOHO中國一直頗受業内關注。不過，相比起業績，最近幾月撲朔迷離的私有化事件顯然更牽動市場神經。

3月9日外媒消息，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，對後者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元，並将接管SOHO中國的債務。

受消息利好，SOHO中國的股價被不斷拉升。随後，SOHO中國回應，正與海外金融投資者洽談，探讨進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致就該公司的全部已發行股份作出全面要約。

潛在交易可能會亦可能不會進行，而如果進行，此等潛在的交易條款在現階段尚不确定。

這樁交易的确存在很多變數，“新冠肺炎疫情的暴發導致SOHO中國的業務前景難以評估，磋商已不再取得進展。”因信息未公開而要求匿名的知情人士稱，黑石私有化SOHO中國已陷入停滞。

該知情人士同時表示，黑石投資SOHO中國的磋商處于初期階段，一旦環境穩定下來，可能會重啟。

或受此消息影響，5月4日SOHO中國股價閃崩，收報2.75港元/股，跌25.68%，創下2015年8月24日以來的最大跌幅，單日市值蒸發45.66億港元，市值約為143億港元。

兜兜轉轉兩個月後，SOHO中國的股價回到了原點。的确，新冠疫情給SOHO中國此類商業地産公司帶來挑戰，潘石屹也並未避諱這一點。

“上海四個項目復工復産比較好，已經達到疫情前的水平，北京的項目則不如上海，二三月疫情最嚴重的時候，租金收繳率約50%。”潘石屹稱，小型公司及傳統公司的退租率比較高，租金回報率确實有下降，但一些互聯網和在線教育相關的公司，反而活下來了。

潘石屹在現場表達了租金回報率普遍很低的擔憂：“最低的是住宅，辦公樓大概是住宅的兩倍，大概3.3%，但我們資金成本目前是4.8%。”

這可能是他将SOHO中國私有化的重要原因，不過在股東會現場，潘石屹依舊沒有對黑石私有化事件作過多回應，依舊稱一切以公告為準。

不派息的考量

值得關注的是，2019年，SOHO中國整個财年不派發股息，這種情況在SOHO中國上市13年來屬首次發生。

觀點地産新媒體了解到，2014年，SOHO中國開始陸續出售上海等核心城市物業。據不完全統計，過去幾年，SOHO中國通過出售資産套現約293.41億元，卻並未買過一個項目或土地。

幾次資産處置後，SOHO中國手中最核心資産僅剩下北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO九項物業。

項目出售的同時，SOHO中國也派發了不少股息。從2006年至今，SOHO中國共計分紅12次，總金額達207.78億，潘石屹夫婦累計取得分紅現金約133億元。

市場上猜測，突如其來的不派息政策或許與私有化有關，畢竟如果要私有化，與其花費自身的利潤與現金進行分紅，不如留下這部分利潤優化報表。

對此，潘石屹則回應股東，去年不派息是出于對公司長遠發展的考慮，“出售項目确實能夠給股東帶來紅利，但如果北京、上海8個項目都出售了，以後這些核心地段的地就不好買回來了。”

關于黑石私有化SOHO中國，至今沒有一個明确的指向。海通國際一份研報中稱，SOHO中國目前估值較每股資産淨值7.74港元折讓較大，估計仍有可能吸引其他機構投資者的青睐，再計劃對SOHO中國進行私有化。

該行稱，如假若黑石私有化SOHO中國交易停滞不前，料SOHO中國或有機會尋求以“打包”方式出售旗下投資性物業。

根據年報中披露的數據，截止到2019年末，SOHO中國投資物業資産價值約為618.33億元，年度的投資物業評估增值約為11.68億元。

整場股東會，潘石屹還是帶着往日的笑容。只不過，近幾年的他，越來越少以房地産大鳄的形象出現在公衆視野，他将更多的時間留給了自己，做一些自己喜歡的事情，關于木工、關于攝影、關于編程……

而SOHO中國，也說不定會在未來的某一天，迎來新的主人。