觀點直擊 | 小股東們關心的奧園增長問題

觀點地産網 除了極個别還算“有趣”的企業，高管或者創始人願意跟小股民多聊幾句，甚至開開玩笑，事實上大多數周年股東大會都是比較枯燥的。

它們都有相同的模式，開場參會高層自我介紹、宣讀決議案内容、股東表示附議或和議、股東投票，然後可能是問答環節，有些公司沒有設置這個環節，有些就有，例如奧園。

5月22日，中國奧園集團在香港召開年度股東大會，得益于近年來視像音像辦公軟件的普及，集團主席郭梓文和其他管理層實現遠距離參會，現場只有高級副總裁陳嘉揚和公司秘書汪美珊坐鎮。

大約二十分鐘走完一套既定流程，主持人将話筒交到台下的股東手上。

今天到場的股東，絕大部分都是能夠自由安排時間的退休老人。林林總總幾個提問：疫情的影響、公司恢復情況、派息政策、中國奧園與奧園健康的聯動等。

内容不算專業，但都來自真心實意。中國奧園(HK：03883)的股票能為持份者創造多少利益是小股東們最關心的話題，因為這關乎着他們退休生活能否過得舒适體面。

更深一層的邏輯，則是奧園集團的增長問題。

作為中國房地産市場的“黑馬”之一，奧園合同銷售金額曾在過去2016至2018年復合增長率達到89%。而在普遍認為環境艱難的2019年，奧園也實現了接近30%的增長。

因此，奧園近四年復合增長率高達66%，超過國内多數開發商同一時間的發展速度。

但這種增長已經不可持續，根據2019年全年業績會上透露，奧園今年提出的預期銷售目標為同比增長12%，是該公司開始全國擴張以來的最低增長水平。

如今又碰上新冠疫情，截至今年前4個月奧園的銷售增速都錄得倒退，這足夠讓小散戶提心吊膽了。其中，1月份該公司合同銷售金額約50.6億元，同比減少9.7%；2月份單月銷售額為19.6億元，同比減少65%。

3月份合約銷售金額72.8億元，雖然環比上升271%但同比仍下降3%；4月份單月為87.3億元，同比減少9%。

4個月，奧園合共取得合同銷售金額累計230.3億元，與去年同期283.1億相比，同比下降18.65%。

“今年的增長是12%，大約是1320億元。”針對上述問題，陳嘉揚表示，公司今年的銷售安排，上半年比重實際上只有35%，推盤推貨将主要集中下半年情況好些的時候進行，所以下半年銷售比重會達到65%。

“随着疫情目前相對受控，5、6月份我們會加大銷售力度，會有全新的項目推出。” 陳嘉揚稱，目前的情況也是允許的。

陳嘉揚介紹，3月底奧園集團所有售樓部都已經開放了，包括在武漢的售樓部也開放了，工地復工的情況則是100%。

早前在業績會上提到最後三個還沒有復工的項目，都完成了復工復産，並不會影響奧園今年提出要加快結轉的打算。

陳嘉揚續稱，截至今年3月，撇除未來新開盤的項目，奧園已擁有約2200億元的可售資源。

“進入四月份以後，市場已經恢復了八九成左右。”集團執行董事及營運總裁馬軍則補充，公司最重點布局的粵港澳大灣區，尤其是深圳、珠海及東莞恢復表現都不錯，“早前廣州恢復得慢一點，但進入到5月後也在好轉。”

保證合理增長是奧園今年最重要的任務，“今年要加強風險的管理，确保公司于復雜的環境中維持穩定性，實現可持續的高增長。”郭梓文總結稱，但公司還會保持适當的規模。

今年嚴峻的市場環境，相反是不少大型房企整合小公司獲取便宜土儲的好時機，奧園集團相信自己是其中一員。

較低的土地儲備面積一直是困擾奧園的問題，根據建銀國際最新一份研報預期，奧園2019至2022年復合增長率約20%，說明未來兩年增長率至少是會高于12%的。但奧園這兩年的土地存續比卻徘徊在4左右，屬于較低水平。

因此在土地方面，奧園管理層此前表示，2020年還會按照實施了幾年的“合同銷售的30%-40%作為預算用于增加土儲”，即大概400億左右。

資金還算充裕，自3月份全國復工，奧園就開始出現在各地土拍市場，並簽下多個城市更新項目。

另外，4月7日，奧園亦宣布斥資11.6億元收購京漢股份29.99%股本，成為後者控股股東，由此獲取了築面積約124萬平方米的土地。