原報道 | 舊改網紅升龍 掠地羊城的籌碼和考題

觀點地産網 5月23日，升龍集團在廣州增城斬獲224.84萬平方米舊改，改造成本125億元。面積之大、投資金額之高，一時引起市場矚目。

該項目為廣州增城區永甯街長崗村舊村改造，改造範圍内總建築面積109.55萬平方米，拟規劃打造成“粵港澳大灣區國際科創城”中重要的“現代化國際SOHO社區”，規劃配套體現國際化都市特色的LOFT辦公區、開放性鄰里中心與國際智慧社區等主要功能，囊括特色酒吧街、時尚百貨、超市、時髦商務酒店、小公寓、LOFT辦公區等商業形态。

這是本月升龍拿下黃埔穗東街南灣社區後，再次拿下的又一個舊村改造項目，也是升龍在廣州拿下的第7個舊改項目。

斬獲頻頻、勢頭頗為強勁的升龍，俨然成為了廣州舊改市場新晉的“網紅”。

而事實上，于福建起步的升龍集團，最早是在鄭州發迹，随後又擴展至南京，甚至征戰海外，再到現在掠地羊城。回溯升龍的“成名史”，或許我們能窺得其成為舊改網紅的路徑。

“網紅”成名史

升龍1999年在福建起家，由創始人林億控股達97%。但升龍的發家地不在福建，而在河南鄭州。

2005年，升龍來到鄭州，參與投標燕莊城改項目，這是他“成名”的開始。

據悉，當時投標的企業除了升龍，還有建業和金城兩家。不過建業因項目戰略不考慮城中村改造，金城因算不過來帳，均無法匹配到燕莊項目。而在鄭州沒有土地儲備的升龍，硬下頭皮放手一搏，接下了燕莊這個改造項目。

尚無舊改經驗和先例可循，擺在升龍面前最大的一個問題就是——180畝如何能有80萬㎡建築面積，有限的土地上要怎樣做出更多的商業。

被外界稱為“工作狂”的林億，事無巨細，對項目盡心盡責。據傳，林億為此特地去了韓國、日本、新加坡等國家考察，另外又帶領着鄭州的團隊看了不少項目。最終，林億被新加坡吉寶的方案吸引，尤其看中其住宅與商業的結合。

以吉寶為藍本進行開發，最終項目落成為曼哈頓廣場，在鄭州實現熱銷。就此，前後花費40億元下的這場賭注，讓林億成功撬動了“舊改”這塊硬骨頭，升龍也“一戰成名”得以接下一個個城中村改造項目，在鄭州深耕下來。

有數據顯示，升龍在鄭州改造了14個城中村項目，舊改面積達2200萬平方米。期間迅速壯大，集團銷售額在2013年突破百億。

而升龍開創的“高容積率、高賠付、配建大體量商業”的城改模式，也成為了其後續在鄭州多個城改項目的樣闆，包括升龍國際中心、升龍城、升龍又一城等。

只不過，這樣的城改模式後續為其他開發商效仿，但在往後的時間里，伴随城市的發展，也令其陣痛不斷，出現見效慢、收益低、雜事多等問題。這或許，也成為升龍後來在鄭州失速的原因。

鄭州發迹後，林億又帶領着升龍走向南京。當時，升龍斥資75億元拿下南京三塊地，建設升龍匯金中心、公園道、升龍天匯三個項目。後又以8.9億元拿下江心洲G82地塊，相繼開發了城市綜合體、住宅、别墅等物業。

此期間，升龍在2013年進軍海外，目前已布局澳洲、悉尼、洛杉矶、紐約、倫敦等城市，甚至一度成為澳大利亞儲備土地最多的開發商。

但在輝煌的2014-2016年以後，升龍在河南和南京兩地先後沉寂。2017年9月，升龍少有的出現在公衆視線，則是要把手中最後一個城中村項目——鄭州升龍禦景上院項目45%股權出售給泰禾。但因對項目後續開發意見不一，泰禾最後放棄收購。

2015年後，升龍逐漸在土拍市場上銷聲匿迹，舊改方面也未有獲取新項目的動态。集團整體的規模也逐漸後退，根據觀點指數公布的中國房地産企業銷售金額TOP100榜單，2017年-2018年，升龍的銷售分别以390億元、510億元的銷售額排名51和58，2019年則跌落百強榜單。

掠地羊城

公開市場上式微後，升龍集團近兩年在廣州舊改市場卻是動作頻頻，屢有斬獲，並重新吸引了外界的目光。

2018年7月6日，南沙舊改的第一條村——金洲、沖尾村，官宣由升龍競得，該項目改造範圍總用地面積約15.15萬平方米，規劃建築面積36.44萬平方米。

升龍正式進入了廣州市場。可以發現，從成立區域公司到拿下第一個項目，升龍花了一年半的時間。

于2017年1月1月，升龍便注冊成立廣州升龍投資有限公司。3個多月後，升龍将廣州總部喬遷至珠江新城，開始了他的舊改征程。

市場消息稱，升龍一位内部人士曾透露，在廣州市場，升龍集團在相當一段時間内並不考慮通過公開市場拿地，在進入一個新城市的時候升龍更願意先發揮自己的舊改優勢。

另據升龍集團公布，廣州區域團隊經從2017年的一百多人增加到2018年的近三百人，2019年的任務是“專注于城市更新事業”。

2019年，升龍舊改布局大大提速。共奪得番禺東環街蔡邊一村、增城新塘群星村、黃埔巨無霸湯村、及番禺2018年最大舊改項目洛浦街沙溪村共4條村的改造，合計投資額超過446億元，獲取舊改的勢頭勝于其他房企。

而今年5月，升龍前後拿下黃埔穗東街南灣社區、增城永甯街長崗村。截至目前，升龍在廣州獲得舊村項目共7個，舊改項目面積超1691萬平方米，總投資約637億元。

但值得注意的是，升龍在廣州還有10余個舊改項目未浮出水面。此前便有市場傳言，除了已公開通過投標的上述村外，升龍在廣州還有包括番禺廈滘村、明經村、潭山村；白雲馬瀝村；黃埔迳頭村、鎮龍村、夏園村；南沙沙螺村等村在談中。

據了解，目前升龍在廣州進展速度最快的是南沙區金洲、沖尾自然村更新改造項目。該項目的安置補償協議簽約率已在今年1月初達到100%，目前已拆遷完畢。

此外，黃埔湯村更新改造項目，今年拆遷工作也處于快速推進中。一年内，九龍大道片區500多棟房屋已全部拆除完畢，首期安置房也正在建設中。

毫無疑問的是，廣州已經成為了林億新的主戰場。

至于為何選擇廣州，此前有廣州升龍内部人士表示，相比其他一線城市而言，廣州的價格仍然處在一個較低水平。同時，廣州的舊改項目衆多，政策上也有利好。

也有業内人士分析，規模失速的中小房企，難以在招拍挂市場參與競争，低成本、高利潤的舊改便成了擴儲最好的路徑。

籌碼與考題

種種迹象表明，升龍進入廣州早有計劃，且頗有大幹一番的決心。但其何以迅速打開廣州舊改市場，這不免讓外界好奇。

據了解，早在2017年1月13日，升龍廣州公司剛剛成立不到5天，林億就帶隊到訪了黃埔臨港經濟區，與開發區相關領導就相關的合作機會進行了探讨和交流。

2017年11月7日，廣州市城市更新局舉行廣州市城市更新協會成立揭牌儀式。升龍集團與珠實、富力、時代、廣州萬科、廣州城建、廣州地鐵等15家企業，共同作為協會發起單位成立廣州市城市更新協會，而升龍是其中唯一一家非本地房企。值得注意的是，此時，升龍尚未在廣州獲取舊改項目。

再追溯到更遠一些，升龍集團發起成立的廣東華興銀行于2011年正式揭牌開業，而升龍是其十大股東之一（持股11.02%）。此外，升龍的金融投資平台亦與諾亞、黑石、平安等大型基金公司、投資銀行、信托公司建立合作。

2018年開始，董事局主席林億又帶領團隊頻頻拜訪廣州的銀行等相關部門高層，並相繼與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行三家銀行簽約，展開三舊改造方面的合作，以獲取資金支持。

其中值得一提的是，在南沙金洲、沖尾村更新改造項目正式挂出前的三天前（5月18日），林億會晤了建設銀行廣東省分行的相關領導。本次雙方共同簽署100億元的戰略合作協議，並宣布将在三舊改造、資本運作等方面，展開全方位深層次合作。

此外，在團隊與人才的搭建上，據接近升龍集團的人士透露，升龍從富力、珠光等廣州本土房企挖走了很多專業人才。而林億則親自帶隊攻關個别項目，這很大程度上提升了舊改談判的效率。

政府合作融洽，手握資源、多家銀行貸款渠道、本土舊改經驗的人才團隊等籌碼，以上，便不難理解，升龍何以能迅速打開廣州舊改市場。

但發家鄭州、銷售規模式微的升龍，同樣免不了外界的質疑。開發商與城市能否“适配”顯得尤為重要。

無論是在鄭州、福建、南京還是廣州，都可以發現，升龍的布局打法為“單區域、單城市、多項目”的深耕策略。這對于紮根區域、因地制宜打造項目有很大的好處，但也存在對上一座城市草草收尾的弊端。

外來者升龍，能否啃下廣州這麼大面積的舊改，是外界最為關注的一個問題。而舊改這一難啃的骨頭，撇除企業自身資金條件等以外，需要面臨的挑戰還有不少，其中不乏拆遷補償、政府關繫、利益博弈等。

目前在規模上有所失速的升龍，是否能借助廣州舊改重回賽道，也還需要時間驗證。

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