觀點直擊丨許世壇談收購福晟：花五六十億拿到超千億貨值

觀點地産網 5月27日，世茂房地産在香港舉辦股東周年大會。因疫情緣故，會議現場只有獨立非執行董事簡麗娟，以及首席财務官丘鈞山現身，副主席兼總裁許世壇只能通過視頻連線與股東交流。

在許世壇逐漸接過世茂日常運營的班子後，許荣茂便淡出了大家的視野，就連股東大會都極少參與，今年也不例外。

今年的股東大會無疑要更加冷清，僅僅不到半小時就鳴金收兵。在經過例行公事的宣讀議案“有沒有股東反對”後，時間不出意外的來到了股東交流階段。

由于疫情特殊的影響，今年在場股東都不允許現場發問，只能在會議前提前上交一份問題清單到管理層，股東會由此便進入了許世壇的個人演講時間。

許世壇花費了15分鐘時間闡述了世茂從去年到目前的諸多大動作。包括與福晟的世紀大並購，而年内兩度配股融資、與分拆物業上市都直接影響了股東的錢袋子。

 “我們肯定會比其他前20房企快”

在談論具體世茂具體的資本操作前，許世壇先從宏觀角度講述了疫情對于公司經營層面的直接影響。

許世壇表示：“疫情對于世茂在上半年的業績應該會有10個百分點的影響。”但他也認為市場在復蘇，4月份公司銷售已經進入了正增長，而預計到5月末公司會有10個百分點的增長。

此外，對于近期的土地市場火熱、地王頻現的情況，許世壇表示這會對下半年銷售有正面作用。“我們不會去拍地王，但（市場）給了我們更大信心。”

據觀點地産新媒體了解，世茂在2020年前4個月累計合約銷售總額約為582.6億元，按年上升4%；集團的累計合約銷售總面積為332.2萬平方米，按年上升6%；平均銷售價格為每平方米17537元。

今年世茂提出的銷售目標為3000億，增長幅度約為15.4%，按此計算在2020年的第一個1/3的時間里，世茂只完成了總目標的18.7%。許世壇對完成則目標充滿信心，“我們在6月份還會有10個百分點以上的增長，完成全年目標應該沒問題。”

許世壇期待世茂能夠超額完成目標，但他強調今年受疫情影響可能沒辦法超太多。從目前來看，前20開發商的增速都在10%左右，他表示：“世茂肯定會比他們快。”

回應兩度配股融資

2020年至今，世茂已兩度進行配股融資，合計進賬了約69.5億港元，增發超過2.36億股。其中于1月17日宣布配股籌資46.38億港元；于4月23日宣布配股籌資23.11億港元。

許世壇表示：“世茂在今年進行兩次配股都是為了引進優質的國際投資者。”他透露，第二次配股時引入了全球前三大投資者Capital Research and Management Company，他們将作為長線投資者，持續看好公司。

雖然配股行為對公司現有股東並不友好，但他笑稱：“其實我們給他們（新投資者）的折價很少。世茂在配股完了以後股價還更好了。”

截止5月27日收市，世茂報32.75港元，總市值達1158.60億港元。雖然在2到3月份受到疫情沖擊讓股價有所回落，但本周内超過34港元的報價，已經是世茂上市以來的最高位。

值得注意的是，在本次股東會決策中，涉及允許公司增發股份的議案共有兩條，分别為“授權公司發行股份”以及“通過回購股份授予公司發行股份”。

授權公司發行股份作為股東大會上的常規議案，如無意外該條決策權仍将被通過。在一年前的股東會上就曾有小股東質疑“這樣或許有損股東利益。”應該改為更低的比例，甚至取消。

在今年的股東會中，質疑的聲音並沒有出現。許世壇稱“短時間内不會再進行配股了”，這句話或許能讓不少股東吃下定心丸。

加快物業分拆上市進程

對于集團的第三個上市平台，世茂也在今年加快了腳步。

4月21日晚間，世茂宣布，公司正考慮可能分拆集團的物業管理于港交所獨立上市。

事實上，從去年起，許世壇就頻繁在公開場合透露在計劃分拆物業上市，並将上市時間表由2021年提前到了2020年。

IPO前夜，世茂的物業平台世茂服務更是拉來了數位合作夥伴。

4月上旬，世茂與紅星美凱龍家居集團簽署了戰略合作協議，将為業主提供家裝消費服務以及共同推出全新品牌。

5月14日，紅杉資本中國基金、騰訊完成對世茂服務的戰略投資，投資總金額2.44億美金，雙方将圍繞數字化升級開展。

“大家都是做物業，假如我們可以通過科技自動化降低人力支出，通過科技賦能可以讓物業公司有更大優勢”許世壇表示。

同時，對于紅杉中國與騰訊兩位具有強大背景的投資者，許世壇稱：“管理自動化可以通過科技企業實現，而紅杉是投資科技企業最大的基金；騰訊擁有強大的客戶資源，世茂服務有機會開發這部分資源來提高收入。”

兩個頂級投資機構的入局讓世茂服務的上市有了更大的底氣，同時提升了世茂服務的估值，世茂服務将加快上市的進程。

“收購福晟只投入五六十億”

自今年初正式與福晟簽約，世茂與福晟的世紀並購就成為了輿論和股東共同的焦點。

“會不會太貴了？”、“會不會增加幾百億的負債？”“項目會不會有隐藏債務？”對于這筆收購的質疑從未停止，股東會現場，許世壇也都一一回應。

其表示，“收購福晟主要是代建、代銷，這筆收購每年有六七十個項目，但只會有十幾個項目放在上市公司，而這些項目一定是債權、債務都很清晰的。”

對于外界揣測世茂要承擔福晟的巨額債務，許世壇則回應稱，“收購福晟或者說戰略合作並不是如市場傳言般要幾百億。當然我們也不是一分也不投入，大概會投入五十到六十億左右。而五六十億能夠拿到超千億的貨值，我覺得當然好好。”

顯然，對于收購福晟，無論是在彼時簽約現場還是今天的股東會，許世壇都顯得十分得意。

據觀點地産新媒體了解，截至2018年末，福晟總土儲貨值超過8000億元，而在2015年-2017年間，福晟依靠並購拿下了72個項目，總土地面積約1680萬平方米，總建築面積約3800萬平方米，總貨值約6500億元。

其中，在粵港澳大灣區福晟擁有1000萬平方米建面的舊改項目，其舊改項目的總貨值約有3000-4000億元。

世茂預計，今年世茂福晟平台将會産生250億銷售，而該部分資産包預計每年都會以這個體量入市，大約能賣4-5年。世茂與福晟将會把該部分賣樓收入用于還債，而對于部分優質項目會放入上市公司。

同時，世茂收購了福晟服務51%的股權，新增了接近2000萬平方米的管理面積，對世茂服務上市有所幫助。

此外，福晟資産包還包括了施工企業（建設公司）。許世壇認為，施工企業對地産公司來說是打通生态鍊有積極作用，假如這部分做得好不排除兩三年後分拆上市。

至于此前外界曝出的福晟部分員工跟投利益問題，許世壇也側面承認，“當時，福晟定的項目跟投回報太高。雙方在重新協商，有項目現在並不賺錢，所以他們會出來抱怨。”

最終，經過多次協商後，雙方各有讓步，世茂給出的解決方案就是退回所有投資額，但要分期一年，有9成的員工同意了。

盡管收購的争議不停，但許世壇對股東強調，“世茂每用一分錢都會好小心，並不會很冒失的一次性把所有項目注入到上市公司，來讓上市公司面臨不确定性和高負債。”