觀點直擊丨自武漢到廣州 林德良解惑越秀房托如何開源節流

觀點地産網 從年度業績會到股東會，這場疫情所産生的影響還未完全消除。

5月27日上午，越秀房托周年股東大會在香港灣仔酒店舉行。随着疫情好轉，近來不少會議活動得以搬到線下，但因隔離管控措施等原因，今年不少企業的股東會都是授權在香港的管理層或董事主持會議。

主席林德良雖通過線上視頻參加會議，但還是選擇由自己主持。除此外，出席現場的有财務總監關志輝、獨立非執董陳志輝等，副總裁程九洲等通過線上參與會議。

會議照常從宣讀去年業績及相關議案開始。在主席林德良眼里，2019年越秀房托的經營業績可以用“符合預期”來形容，如全年綜合收益率達10%以上，這對于追求穩定收益的基金來說已算達標。

而于股東而言，确保今年及未來的收益更加關鍵。當天來的股東並不多，大概在十余人左右，多是五十歲以上的中老年人。在随後的問答環節里，他們的關注重點並沒有放在去年的業績層面，而是居多都集中在疫情對于越秀房托旗下物業的影響。

相比3月份業績會，這一次股東會的焦點從“風暴中心”武漢轉移到了廣州。

自1月23日，廣東省啟動重大突發公共衛生事件一級響應以來，作為廣東省省會城市的廣州所面臨的挑戰並不小。對商圈帶來的影響更甚，以天河商圈為例，疫情期間人流量僅為原來的1/5左右。

股東對越秀房托旗下廣州物業的關心不無道理，若按區域分布，去年廣州區域的收入占到了總經營收入的84%，武漢、上海、杭州則各占8%%、6%以及2%。

“看網上報道說，受疫情影響廣州比較蕭條，越秀房托專門做收租，目前商場、寫字樓的出租率怎麼樣，空置率如何？”

寫字樓是越秀房托資産組合里面收入占比最多的一個業态。

林德良對于寫字樓非常有信心：“越秀房托50%的收入都是來自寫字樓，大家都知道，寫字樓收入很穩定，而且容易穿越經濟周期。”其認為，優質資産在疫情期間能發揮良好的防禦性，以旗下廣州國際金融中心的寫字樓為例，今年首四月該寫字樓租金收入同比仍錄得增長。

疫情下一度被要求關閉的商場業務也尤為受關注，對此，林德良表示商場的收入只占公司總收入8%，比例不算太多，且出租率維持在92%左右，所以整體對業績影響不大。

同時，因越秀房托旗下商場主要為商務定位，客群為附近上班族，所以随着市民恢復正常上班，對商場客流回升有幫助。林德良透露，目前旗下商場客流量已恢復至七成以上，但其中健身、線下教育及電影院仍在緩慢的復蘇過程中。

“商場租金收入未見有大影響，因商場有基本租金收入，且政府給予了一定稅收優惠，算起來大致可抵消上半年公司減免商場租金的額度。”林德良稱。

令越秀房托比較擔憂的是酒店業務，這一業态在去年總收入里占比24%。林德良沒有掩飾酒店業務所面臨的挑戰，直言酒店行業受到疫情影響較大，根據全國數據，今年全國酒店首四個月入住率僅為20%左右。

五一是疫情後消費業復蘇的一個大考。林德良稱，廣州國際金融中心的四季酒店于五一期間入住率達60%，有不少戴着口罩住店的客人；但其也坦言，業績仍比原來預期的差。

林德良預計，大概到今年九月份酒店客房才會回升至八成入住率的水平。

“過去幾個月我們也在做一些措施彌補，包括推動會員體繫訂房。”林德良表示，在周末的很多客源都是四季酒店會員體繫里面的會員，這一部分貢獻了不少收入。

除開源方面作出措施，在節流方面越秀房托通過人工成本管理、能耗管控等方面減少成本支出，如酒店高管首四個月陸續放無薪假等，對沖業績收入的減少。據透露，前四月越秀房托在酒店業務上成本比以往下降了5000多萬元。

有趣的是，關于開源節流的話題引來一位股東的追問：“非常時期能不能找到非常方法？比如給越秀房托股東在酒店訂房時給個折扣？……節流不如開源，節流很辛苦的。”

提問引來現場一片大笑，林德良也笑着稱贊了這一提議。但其同時稱，事實上為了吸引客源目前酒店業務已做了折扣，如四季酒店以往房間均價都在2000元以上，如今則在1300元左右即可入住。

回應與安撫完股東們的焦慮，林德良更希望能展示其他積極正面的因素。在主持人說起結束語之時，林德良主動接過話頭：“除了大家關心的經營基本面，其實今年我們也做了很多事情，比如降低利息支出。”

林德良表示，今年越秀房托通過一些利率管理來降低财務支出，年初開始鎖定2.99%左右的利率成本，而去年的融資利率則為3.82%。加上降息Hibor由去年的1.88降到1.4，按此計算的話，今年預計可以節約利息成本約770萬元。

作為基金管理人，林德良稱會采取主動管理策略，保證今年的經營業績與股東收益。