觀點直擊 | 禹洲地産重申千億目標與上半年“少買地”

觀點地産網 6月4日舉行的禹洲地産股東周年大會，往年一直都未曾缺席過的創始人林龍安，並沒有出現。

出席在香港現場的只有禹洲地産首席财務官邱于赓與董事局主席行政助理李梅，林龍安與執行總裁許珂以網絡直播連線的方式面對在場的股東及媒體。

但是由于網絡出現問題，林龍安多次嘗試連線均以失敗告終，現場變成了邱于赓的“獨角戲”。

這位剛剛回歸禹洲地産不超過兩年的“舊臣”，並沒有讓人失望。

股東會後的媒體會上，從千億目標到減少買地，再到與標普的糾紛和分拆物業等事件，邱于赓與在場媒體聊了近一個小時。

“向千億目標沖刺”

2017年，林龍安提出了禹洲地産3年銷售突破千億的目標。尋求在規模上的突破成為了禹洲地産近兩年最重要的指引。

“向千億目標沖刺”——邱于赓在股東會上重申了這個目標，並對今年達到千億目標頗有信心。

他表示：“2020年是禹洲豐收的一年。”以今年1800億元貨值，若去化率達到55%，即可達到全年目標，而過去公司的去化率平均約在65%左右。

截止到2020年前五個月，禹洲地産累計實現銷售金額307.4億元，同比增長44.39%；累計銷售面積為190.51萬平方米，同比增長38.67%。其中，在5月份起合約銷售額翻倍，單月達到近107.5億元。

邱于赓預期，禹洲地産快速增長的步伐會維持，目前銷售已追回95%（此前受疫情影響）。雖然仍有落差，但會在二三季度慢慢追回來。

禹洲地産在2月份開始了網上營銷、線上售樓，網絡直播等銷售手段，通過平台開展銷售減少線下售樓部關閉的影響。

按照全年千億目標計算，禹洲地産目前已完成目標30.7%，相較于其他房企受疫情影響僅完成20%左右，進度要好一些。

上半年只買了3塊地

今年截止到目前，禹洲地産只買了3塊地，而去年全年通過公開招拍挂以及收並購的方式斬獲35幅地塊，權益土地儲備地價合共約244.4億元，其中上半年斥資141.3億元。

邱于赓解釋稱：“（買地較少）主要由于目前一線及二線城市土地市場火熱，若公司以該渠道買地，項目可能會錄得虧損，所以不會強求。”

在兩個月前的業績會上，林龍安表示：“禹洲預計今年買地預算為500億左右，不局限在公開市場競拍，還包括城市更新、産城合作等。”

但在今天股東會上，邱于赓給出了不太一樣的回答。他透露，買地預算會往下調，降至銷售目標的40%。除了以招拍挂渠道拿地之外，禹洲地産還會以收並購方式增加土儲，目前已有一個在談項目。

5月14日，禹洲以上限價格27.37億元+自持面積9650平方米競得江蘇無錫一宗宅地，樓面價18000元/平方。長三角的土地價格持續高漲，競拍至自持階段已是屢見不鮮，對于以長三角土儲為主的禹洲來說並不理想。

下半年，禹洲地産或許會有補倉的壓力。倘若土地窗口並未出現，那麼禹洲地産則被迫加入這一場關于土地的軍備競賽中。

標普糾紛與分拆物業

一周前，標普發出報告稱：“應發行人要求，撤銷禹洲地産的B+長期發行人信用評級，和該公司高級無抵押票據的B+長期發行評級。”

事件導火索是在一個月前，標普将禹洲地産股份有限公司的長期發行人信用評級從“BB-”下調至“B+”。

評級公司與房企産生糾紛並不少見，去年被評級機構一致看好的長實也遭遇了類似事件，惠譽撤回長實集團所有評級，而標普在2011年底亦曾撤回長實評級。

邱于赓表示，該次為公司主動撤銷，因其給予禹洲地産的指標與其他公司有别，持雙重標準，故決定不再與標普合作。

他談到：“穆迪與惠譽的評級較合理，強調公司流動性充裕。”禹洲地産自去年中期起已加強去杠杆，預期項目回款後負債比率可持續下降。

截至2019年底，禹洲地産平均融資成本為7.12%，同比下降0.09個百分點；淨負債比率為65.64%，同比下降1.33個百分點。短期債務方面，2020年禹洲一年内到期債務約150億元，占總債務比例為28.09%，現金短債比則為2.33倍。

標普、穆迪、惠譽等評級機構主要針對房企發行境外美元債時提供評級，邱于赓認為，目前銀行借貸等融資渠道有放松趨勢，主動撤銷評級並不會對公司融資有任何影響，會主要考慮國内的融資渠道。

例如萬科、世茂、融創等房企都在近期選擇以配股的融資方式籌錢，邱于赓稱：“公司不會考慮以配股方式融資，目前市場估值較低。”

越來越多房企選擇分拆物業上市，禹洲地産也不例外。在業績會上林龍安表示：“物業将力争今年年底分拆上市，最遲明年一季度。”

邱于赓透露，目前分拆物管業務上市在考慮的階段，會适時作出披露。