商業志 | 基匯資本收購歐美金融城背後的杭城商辦現狀

觀點地産網 在杭州寫字樓大宗交易市場，私募基金的身影並不多見，這一次的主角是基匯資本。

6月5日，基匯資本宣布，已通過獨立投資賬戶，收購杭州中央商務區未來科技城的超甲級辦公樓歐美金融城T6辦公樓。據觀點地産新媒體了解，EFC歐美金融城T6辦公樓由Foster + Partners設計，大樓共46層，樓高220米，總建築面積達9.69萬平方米。

在此之前，基匯資本上一次在内地收購寫字樓或許已經要追溯到2019年1月了。彼時，基匯通過旗下管理基金聯合财團夥伴，成功從華潤資本管理有限公司手中收購位于上海闵行區吳中路1799号上海MixC萬象城四棟超甲級寫字樓（A、B、C及D座）。

幾次收購中，基匯資本執行合夥人、中國地區主管彭慶邦也坦言道：“跨國公司和國内企業一直視上海為首選門戶城市。”

不同于上海這類一線城市，寫字樓的大宗交易在杭州本就不多。其中，買家是類似于基匯資本等金融機構的更是少數。回看過去，上一次杭州出現類似交易還是在2019年10月，彼時有傳聞稱融創正接洽收購杭州萬融城項目，該項目物業類别為寫字樓，挂牌價為31.5億元。

由此，也不免讓人對這次收購心生好奇，為何會是基匯資本，又為何會是杭州？

基匯資本投資軌迹

說起基匯資本的收購版圖，許多人腦海中浮現起的地名主要集中于新加坡、倫敦、香港等。相比而言，其在内地的收並購動作並不算多，在北上廣等一線城市之外則更為稀少。

值得一提的是，這次收購也是基匯資本在杭州投資的首個物業項目。

據同策首席分析師張宏偉向觀點地産新媒體指，一般金融機構收購寫字樓，尤其是甲級寫字樓，首先還是會選擇一線城市或是強二線城市，且會選擇最為核心的地段。

“比如說上海，機構基本上還是重點關注中環以内的項目。北京的話，則會重點關注位于三環以内甚至二環以内的項目。”

從地理位置來看，該項目位于杭州未來科技城CBD核心區域，而EFC也是作為杭州的最大城市綜合體，項目中除寫字樓外，還包括了商業、住宅等多種業态。

區域優勢，無疑是吸引基匯資本接盤的關鍵因素所在。

“我們很高興能收購歐美金融城T6辦公樓。”對于本次收購，彭慶邦毫不掩飾自己的喜悅心情。他還介紹道，該項目很大一部分面積已租給中國及亞洲增長最快的頂尖雲服務供貨商之一阿里雲。

說到這，則不得不提另一個吸引到基匯資本的因素了。有業内人士猜測，之所以能夠吸引到基匯資本而非其他機構的進入，或許與項目所在區域的發展定位有着一定關繫。由于阿里、字節跳動等多家獨角獸企業入駐，這一區域也被人戲稱為杭州的“矽谷”。

對此，彭慶邦也毫不掩飾地指出，阿里巴巴生态圈和周邊高科技機構所産生的群聚效應，有助進一步刺激區内的辦公樓需求。

事實上，不管在境内或是境外，從基匯資本過往的投資動作中不難看出，其對于互聯網、大數據等新興科技類元素頗為看重。

早在去年11月，基匯資本便宣布，旗下管理基金已與互聯網數據中心（IDC）發展商和營運商中金數據建立合資夥伴關繫。彼時，基匯資本也已開始為“互聯網數據中心基金”募集資金，該基金将專注于在内地收購、開發和運營超大型IDC項目組合，物色IDC資産投資機會。

無獨有偶，在今年4月，基匯資本還宣布領投新加坡一家地産科技初創企業Sensor Flow的A+輪融資，融資金額為830萬美元。同時，基匯資本也領投了國際房地産軟件公司Switch Automation的A2輪融資，融資金額為500萬美元。

觀察基匯資本的投資邏輯，或許正如本次進入杭州時彭慶邦所說：“盡管全球經濟增長放緩及受新冠疫情的影響，我們依舊對此類享有新經濟蓬勃發展所帶來增值空間的優質資産保持樂觀态度。”

新舊交替中的杭州商辦市場

根據世邦魏理仕披露數據，2019年全國大宗商業地産投資年度累計交易金額2564億元。其中，上海和北京兩地的大宗交易占據2019年總交易額的67%，與上一年基本持平。在2019年衆多大宗交易中，又以寫字樓交易為主。

盡管已經有不少聲音将杭州稱為“新一線城市”，但僅從商辦市場的發展情況來看，杭州仍難以和北京、上海等老牌一線城市相比。

僅從數據上看，去年杭州寫字樓市場的發展情況算不上樂觀。受金融、地産行業影響，杭州寫字樓租賃業務收縮及退租現象時有發生。相關數據顯示，杭州去年四季度寫字樓市場空置率為17.9%，租金低至4.14元/平方米/天，為近三年來的最低水平。

不過，也有業内人士指出，商辦市場的收縮並非杭州獨有，而是整個市場的共同現象。從全國大宗商業地産投資交易總額來看，2019年的總成交額同比下跌了3.5%。

僅從杭州來看，商辦市場的發展仍存在着不小空間。而當下，則正是杭州商辦市場新舊交替的一個“過渡時期”。

據市場人士介紹，受到G20峰會、2022年亞運會等利好因素的影響，杭州得以打開吸納外資入場的大門。對此，戴德梁行相關人士曾公開預測稱，2020-2025年間，杭州主城區的本土開發商占比将會下降，而來自港澳台和國外的開發商占比将上升到11%。

能夠看到的是，僅在2019年里，便有新世界的K11、新鴻基的江河匯等港資項目進入衆人的視野之中。其中，K11是新世界在杭州布局的首個綜合體項目；江河匯則是新鴻基聯合平安打造的城市綜合體項目，該項目132.6億元的地價也是創下了杭州單項目總價歷史新高。

不難看出，在未來，杭州商辦領域里這場“新資本”與本土老牌企業之間的競争在所難免。

另一方面，以基匯資本此次收購的EFC項目為代表的一衆新興商業綜合體，也正在逐漸替代傳統項目。

有業内人士指出，杭州去年寫字樓市場的收縮現象，某種程度上所代表的也正是那些交通配套不足，樓宇設施漸陳舊的傳統甲級寫字樓的生存現狀。“租戶流失是這些寫字樓的壓力所在。”

與此同時，有數據研究顯示，杭州于2019年里，TMT（Technology，Media，Telecom）類租戶在行業租戶結構中占比已經躍升至首位，尤其是在濱江商務區、錢江新城商務區等區域，TMT租戶占比已經明顯超過金融類租戶。

業内人士指出，從這一輪經濟轉型升級的大趨勢去看，杭州的産業結構調整頗具前瞻性，第三産業的拉動作用相比較明顯。“這個對于金融機構、資本方而言是具有吸引力的。”

不管怎麼說，新舊交替中的杭州正在逐漸得到資本的更多關注。除了房企入駐開發之外，基匯資本的進入或許會是資本市場“盯上”杭州的開始。

商業志 | 傳統正在被改變，變化與融合中的商業發展史。