觀點直擊 | 招商蛇口股東會里的投資性房地産與估值

觀點地産網 六月里的深圳，天氣是極熱的，人身處其中也是燥動難耐。

但有别于燥熱的天氣，6月24日，招商蛇口2019年度股東大會上，十幾位股東到場後卻顯得十分安靜祥和，每個人都在仔細研究着分發下來的資料。

不一會，董事長許永軍便領着董事總經理蔣鐵峰、财務總監黃均隆、副總經理兼董事會秘書劉甯、董事常務副總經理劉偉、副總經理聶黎明等一衆管理層列席了此次股東大會。

這是許永軍第一次主持招商蛇口的年度股東大會。除了前面宣讀議案之外，會上他的發言並不算多，更多是整合股東提出的問題，並一一安排給對應的管理層，顯得從容有余。

大會開了整整一個半小時，其中包括了五十分鐘左右的議案宣讀環節。而股東會審議的議案足足有15項，一衆管理層輪流宣讀。

議案投票僅花了幾分鐘。“在記票時間里，各位股東有相關問題可與公司管理層進行交流。”許永軍講出這句話之後，現場的股東開始有些涌動。

但顯然，對于從各地趕來的股東們而言，有很多關于招商蛇口的疑問需要管理層們解讀，而這些問題都是關乎股東切身利益的。

投資性房地産大漲之下

首先提問的股東，關注到了招商蛇口2019年投資性房地産大漲的情況。數據顯示，2019年末，招商蛇口投資性房地産903.76億元，占總資産的比例為14.63%。但2019年初這一數據僅為308.04億元，占總資産比例為9.4%。

因而股東提出疑問，這些新增的投資性資産的分布以及資産收益回報等情況究竟如何？

蔣鐵峰對此進行了回應，他先是提到了招商蛇口的轉型：“确實最近房地産行業都在講轉型，其實招商蛇口跟别的房地産企業最大的一個不同是，一直是綜合發展。”

“特别是2015年區域房地産合並之後，現在整個制造業集團大部分工業園區都注入到上市公司里面，所以自然而然地多了投資性房地産。”他繼續解釋，比如說商業園區有遊輪和酒店公寓，“我們要做大的項目比較多，那里面必然會配合很多配套的服務、社會性以及公益的相關戰略，這都會帶來投資性房地産的增長。”

至于投資性房地産的分布，蔣鐵峰稱，招商蛇口投資性房地産90%以上集中在核心一二線城市，基本上資産的估值是比較好的。

“現在當單純只做住宅管理是不可行的，招商蛇口綜合的技術能力、産業園區的綜合能力等還能在市場上不斷地獲得一些優質資源。”他繼續重申轉型。

對于下一步計劃，蔣鐵峰也透露，更重要的是把投資性房地産放在經營狀況上面，也會有一些打算充分、核心的部分是永遠持有的。“它對上市公司貢獻穩定的現金回報。”

而根據此前業績會介紹，招商蛇口未來三年進入持有物業密集開業期，目前已開業運營面積286萬平方米，在建445萬平方米，預計三年内建成並入市300萬平方米。

“還有一部分我們可以産能縮表。”蔣鐵峰稱，今年成立了特定市場管理中心，2020年也是招商蛇口的資管年，也是想把收入900多億元資産在未來的持續增長中，把它補充好、建好、經營好，給企業帶來更好的效益。

這是他繼業績會之後再次提到了招商蛇口的“資管年”概念。據悉，2019年，招商蛇口已成立資管中心，2020年将搭建統一資産管理平台，嘗試輕重分離、建管分離，對業務進行重整、整合，統一持有型物業的品牌與産品線。

另外，招商蛇口将按照快周轉(T+3)、階段性持有運營(T+10)和片區綜合運營(T+30)的三類發展策略組合産品線鋪排。

股價與價值

而這次股東會同樣繞不開招商蛇口股價長期被低估的問題。這大概是每次公開場合，招商蛇口的管理層被問得比較多的問題之一。

一名股東坦言，這也是大多數投資者一個比較大的困惑：“招商蛇口牌面上的東西非常多，包括資源禀賦、運籌能力、協調能力、非市場拿地能力，為什麼價值在資本市場上的體現會有一個不理想情況？”

據了解，在過去一年多，招商蛇口股價最高僅為21.76元/股，低于上市價格，而目前報價16.69元/股。

因而這名股東的核心點是，“别讓大家感到憋屈”。

蔣鐵峰就此回應稱：“我們也想把股價給做高，但客觀地評判的話，因為房地産這個行業或者園區運營行業，整個資本市場給的PE比前幾年大幅下滑。”在他看來，招商蛇口的對標PE值在行業里面還是比較高的。

而劉甯也補充回復了市值管理的問題。“其實我們已經把市值管理這件事情作為了公司戰略的一部分，包括人才戰略、财務戰略等等。”

她表示，在過去，招商蛇口為了市值管理做出了努力，包括以40億回購公司股票、做員工持股、做期權、做項目跟投，“其實我們都在努力，希望招商蛇口是一個非常市場化的公司，讓投資者要有信心。”

而順着市值的問題，另一名股東也提出了對于前段時間招商蛇口定增募資購買南油集團24%股權一事。

此前6月7日，招商蛇口發布公告，披露發行股份、可轉換公司債及支付現金購買資産並募集配套資金預案。此次交易中，招商蛇口拟發行股份、可轉換公司債及支付現金向深投控購買深圳市投資控股有限公司持有的南油集團24%股權；同時，向戰略投資者非公開發行股份募集配套資金，将用于支付交易中的現金對價。

根據該名股東的分析，向平安非公開發行股份募集配套資金所增發的股份價格只有16.58元/股，發行可轉換公司債的轉股價格17.41元/股，而招商蛇口實施回購時每股價格為20多元。他直言，“招商蛇口這是虧了”。

劉甯表示，的确做交易時也會有一些小糾結。“這個交易實際上是為了增加招商蛇口在前海的份額，也是對公司長遠發展的一個很好的布局。”

據她解釋，前海土地的價值，這些就是標的公司的價值，也是這次收購的價值，它有可能根據時間的變化，價值也會變化。

“而且這次幾家戰略投資者，選擇了平安，也都是有一些考量，希望對公司的未來發展有一定的助力。”劉甯如此說道。