解局 | 保利一日百億拿地的“特别朋友圈”

觀點地産網 臨近上半年收官，不管是推地還是買地都很熱鬧。

6月29日，頻頻在各大城市攬地的保利又成了大赢家，于廣州、東莞聯合摘地，涉及總金額超百億。

大本營廣州，保利聯合幾乎不出現在廣州土地公開市場的僑鑫，以底價33.49億元競得天河科韻路一宗宅地，折合樓面價41329元/平方米。

相鄰的東莞，保利旗下子公司東莞國鐵保利實業發展有限公司以底價66.01億元競得虎門高鐵站TOD地塊，另配建工程需投資23億元。

對于保利來說，在深耕城市補倉並不是多麼新鮮的大新聞，但是搭上專做豪宅的僑鑫，以及國鐵保利背後的神秘隊友，便多了一絲值得琢磨的意味。

東莞聯手豐隆、萬科？

保利摘得的這宗虎門TOD地塊，可以說是東莞重點關注項目。

首先，虎門TOD地塊位于濱海灣片區，是東莞打造是三個核心發展區之一；其次，虎門高鐵站作為穗莞深三城重要交通樞紐，不到20分鐘抵達廣州南站、深圳北站，不到一小時達香港西九龍站，實現了一小時大灣區生活圈。

背靠優越片區優勢，項目體量也不小。據悉，地塊總占地面積約19.89萬平方米，總計容面積約105萬平方米，由2宗城鎮住宅用地、5宗商服金融用地，7宗地塊組成，項目内可建5棟超200米商業高樓，2棟150米超高層住宅。

同時，要求競得人通過地下空間互聯互通，整體開發，配合虎門高鐵站的升級改造。

業内人士認為，這宗地塊的出讓條件還是比較嚴苛的。根據要求，競得人需須配建高鐵站附屬市政配套工程、計容建築面積9420平方米的甲級商業物業、計容建築面積1654平方米的住宅物業，以及一所幼兒園等。

除了66億拿地成本，該宗地項目核心區紅線外配建工程投資規模為23.15億元。這也意味着地價加上配建工程成本，該宗地實際出讓價為89.16億元。

另悉，虎門TOD項目地塊預計規劃産業金融、高新科技研發中心、産業升級資源統籌交易中心及龍頭機構、企業機構使館群落等。

這樣的巨無霸地塊，加之TOD的獨特定位，對于項目操盤方來說並不是容易啃下的骨頭。

與上兩個月龍湖聯合金地拿下東莞茶山TOD地塊一樣，即便是央企保利，似乎也不敢輕易“單打獨鬥”。

觀點地産新媒體查閱股權結構獲悉，拿地企業東莞國鐵保利實業發展有限公司由保利灣區投資發展有限公司、東莞市首業投資咨詢有限公司、國鐵保利設計院有限公司分别持股40%、35%、25%。

其中，國鐵保利設計院除了由保利發展持股45%外，實則由中國鐵路投資有限公司控股55%。而東莞市首業投資咨詢有限公司除了由東方偉業集團下子公司廣東東方偉業置業有限公司持股51%，還由東莞市首鑄六号投資咨詢有限公司持股49%。

與保利的持股比例對比來看，這家叫首鑄六号的公司似乎不太起眼。然而，工商信息顯示，首鑄六号由首鑄（廣東）集團有限公司持股100%，後者隸屬于新加坡豐隆集團旗下的首鑄集團。

作為豐隆集團的合營地産企業，首鑄在東莞市場並不是生面孔，最為出名的項目是2014年在東莞落地的首個大型綜合體項目“東江之星”，曾被譽為東莞市區第三高樓。

首鑄與保利之間也不是沒有合作，如在東莞萬江勝利社區聯合開發了保利首鑄o天際花園，于去年9月動工。

除了豐隆，這場保利牽頭的合作里面或許還有萬科的身影。

據悉，上述所提及的東江之星後于2016年9月由萬科接盤其中項目55%股權，豐隆就此退出。

之後，萬科以首鑄一号為名，承接了以東江之星住宅、寫字樓、SOHO組成的大型TOD城市綜合體，其中還囊括東莞首鑄萬科廣場，這正是東莞萬科進駐後踐行集團“軌道+物業”打造的TOD商業體。

首鑄一号也成為萬科在東莞拓展勢力範圍的平台之一，包括于去年6月21日，以最高限價25.48億元、樓面價10788元/平方米摘得東莞南城地塊，並與東莞本土房企宏遠投資成立首鑄二号，共同開發該項目。

雖目前尚未有直接股權關繫指向首鑄六号與萬科的關繫，但作為有着豐富TOD打造經驗的開發商，保利若與萬科聯手的話，會是一個合理的猜想。

一位東莞業内人士對觀點地産新媒體稱，随着2017年東莞市政府批復成立TOD辦公室開始，TOD已經成為東莞土地出讓和資源綜合開發的一個關鍵方式。

該人士還稱，在東莞做TOD比較成熟的開發商就是萬科，其在東莞的項目不少都以TOD作為概念進行打造與銷售。

拉來僑鑫再造豪宅？

在大本營廣州，保利也拉來了僑鑫，一起拿下天河低密度宅地。

該地塊為天河區科韻路西側匯景新城E3地塊，用途為二類居住用地（R2）、醫療衛生用地（A5），宗地面積64640平方米，計容建面不大于94051平方米。

據悉，作為天河稀少的宅地，自2018年出現在廣州市國規委發布的《2018經營性用地供地藍皮書》便備受關注，然而由于各種原因直至今年才進行出讓。

有消息指出，推後出讓與該地塊較為復雜的權屬關繫有關。

此次最終以超4萬樓面價成交，且由僑鑫聯手保利摘得，讓人好奇該項目的産品與價格定位。

可以窺見，不管是操盤企業、項目區位及條件，都指向了“豪宅”。

僑鑫在廣州的項目雖然不多，但均是以高端住宅方向進行打造，如匯悅台、從都國際莊園，以及此次出讓地塊旁邊的匯景新城。

其中，匯悅台一直是廣州高端住宅市場的標杆，自開盤銷售以來便長期在華南地區高端住宅市場上占據着一定地位。

拿地消息一出，不少網友都在猜測，僑鑫是要再造一個匯悅台嗎？

據觀點地産新媒體了解，該地塊最大容積率僅為1.94，是廣州極少有的容積率低于2的宅地。

對此，廣州中原地産項目部總經理黃韬稱，地塊将來大概率會打造成一個低密度高端住宅區。

從成交結果看，地塊以底價33.49億元競得，折合樓面價41329元/平方米，已經是目前廣州出讓地塊中位列第八的水平。

“這個項目的話入市價格一定不會便宜，應該能達到10萬。”黃韬稱。

目前，該項目地塊周邊一手住宅稀缺，鄰近的匯景新城、珠江東境同樣為高端住宅項目，其中匯景新城二手參考價在6.5萬元/平方米左右，同樣是由僑鑫開發。

黃韬對此認為，保利聯手僑鑫摘得的地塊並沒有一線江景景觀，而且所處闆塊也不是珠江新城核心區，所以打造出來的項目應該達不到類似于匯悅台的頂豪産品層次。

“應該會更偏向匯景新城的産品類型，不過容積率比它要高一些。”

除此之外，保利與僑鑫這對新搭檔也頗令人好奇，在外界印象中，保利並不是一家擅長做豪宅的企業。

不過，保利在豪宅方面並不是沒有嘗試，試水第一站也是放在了大本營廣州。

2012年，保利琶洲地塊終于入市，翻身一變為豪宅項目保利天悅，這也是當時保利首個高端豪宅項目。

由于定價相對周邊較為合理，彼時保利天悅開盤兩小時即銷售逾300套，銷售金額突破10億元。

此後，雖堅持規模化發展道路，但保利仍在試行一些“性價比高”的豪宅項目，如天悅品牌的各地試水，如北京保利地産“和”繫項目等。

這次拉上僑鑫，是不是保利又一次“豪宅夢”的突破呢？

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