觀點直擊 | 萬科換屆與郁亮這三年

觀點地産網 6月的深圳，太陽炙烤着大地，有着海風都吹不散燥熱。

位于深圳東部大梅沙地帶的萬科中心門口，股東們在身着統一制服的萬科物業管理人員指引下，掃開三個二維碼_國務院客戶端、深圳健康碼以及萬科物業自己的網址，逐一登記。

疫情、炎熱的天氣並不影響股東們現場參會的心情，雖然萬科中心那個下沉活動中心里錯開、加大距離擺放的位置，讓此次參會股東看起來比往年少了許多，但在大會開始前30分鐘，活動中心還是被占滿。

萬科出席的管理側也多達十數人，包括董事會主席郁亮，深圳地鐵集團董事長辛傑，總裁祝九勝，執行副總裁、首席運營官王海武和董秘朱旭等。

這次股東大會距離王石卸任已經三年，郁亮在接棒之後再次迎來董事會重選之日。

三年似乎是一個輪回，股權之争落下帷幕，廣信資産包有了新的動态，難得的是深鐵方面也首次出席了股東周年大會。

三年不易

“三年前我從王石主席手上接過這份重擔，我當時說了6個詞，感恩和感謝、責任和壓力、信心和勇氣。三年過去了，這6個詞依然能概括我當下的心情。”似有感慨，郁亮在講述三年間的感想時常有停頓，看起來在認真回想。

畢竟，他也坦言，過去三年挑戰确實大。

“一方面我們要盡量減少曠日持久的股權事件對萬科經營管理、團隊穩定所産生的影響；另一方面，房地産行業的白銀時代特征日趨明顯，高歌猛進的時代正在遠去，行業發展的決定性因素，從土地紅利到金融紅利，現在到了管理紅利時代。”郁亮表示。

四年前，萬科創始人王石被提議罷免，萬科部分已經簽約和銷售項目面臨解約風險，銀行對萬科的信用評級慎重考慮，合作方調整商務條款，獵頭打員工的主意。

彼時郁亮顯得略為無奈：“管理團隊會盡力維持，但是今天我們也感到有心無力。”

當時郁亮和王石一般，正被寶能提出議案要求罷免。股東大會上，王石甚至在回答過程中多次使用“妥協”來形容萬科管理層與大股東的交流，足見迷茫。

而郁亮在2017年股東周年大會上接任之時，寶能雖未入局董事會，但居于第二大股東之位，萬科股權結構仍在動蕩中。

時過境遷，2017年萬科獲得深鐵支持，2018年開始，寶能逐漸清倉萬科股票，在萬科今年一季度公布的前十大股東里，钜盛華僅持有1.14%股份，股權之争成為過去。

“三年前萬科股權結構還不穩定，三年來在股東跟社會方方面面的信任和支持下，我們迎來了相對穩定的股權結構。”對于郁亮而言，更加重要的是獲得深鐵更大支持：“尤其深圳地鐵作為大股東堅決支持萬科的混合所有制機制，支持我們的事業合夥人機制。”

新一屆董事會候選人名單中，深圳地鐵作為大股東，席位數量並無變化，仍然保持三席，分别是深圳地鐵董事長辛傑、總經理唐紹傑、副總經理李強強。

萬科管理層席位數量也與上屆保持一致，仍為三席，分别是郁亮、祝九勝、王海武。

四個支持

2017年，深鐵在股東大會上公開表達了對萬科的“四個支持”承諾，支持萬科的混合所有制結構，支持萬科的城鄉建設與生活服務商戰略，支持萬科的事業合夥人機制，支持萬科管理團隊按照既定戰略目標實施運營和管理。

三年間，深鐵确實如承若一般，以管資本而非管企業的方式行使大股東職責，股東周年大會亦鮮少出席。

這一次，深鐵方面出席了股東周年大會，辛傑坐在了郁亮左手邊，宣讀議案内容時，兩人不時交流，态度親密。

股東顯然關心未來是否會繼續保持這個狀态，辛傑直言：“我們希望做一個萬科合格的股東，跟中小股東一起支持萬科的發展。因此我們不但要秉承對萬科的‘四個支持’承諾，未來還要全面支持萬科的發展，這個全面指的是全過程和地鐵全員支持。”

深鐵對萬科的支持，甚至已經直接深入到業務層面。

2020年4月，萬科首度聯手深鐵以52億元拿下佛山“香港城”，但這僅是開始：6月29日晚間，萬科公告披露，與深鐵簽署備忘錄，拟共同投資成立合資公司，雙方分别持股50%，發揮各自優勢，深化“軌道+物業”領域合作。

備忘錄的簽署，定下了雙方合作的範圍，包括合作獲取地鐵項目上蓋及周邊土地，並實施項目開發；軌道沿線城市更新項目的獲取、開發建設及運營；軌道沿線土地整備利益統籌項目的獲取、開發建設及運營；産城融合大型項目、新的城市發展片區統籌開發建設及運營；以及其他雙方決策共同推進的項目。

萬科公告指出，成立合資公司有利于雙方加強戰略協同，充分發揮深鐵在軌道交通建設、運營及地鐵上蓋物業開發經營等方面的綜合優勢，萬科則發揮在城市規劃研究能力、房地産開發經驗、專業能力和品牌影響等方面的優勢，實現雙方互利共赢，促進雙方持續發展，推進TOD模式的落地。

“地鐵集團作為‘三鐵合一’的集團，未來與萬科合作的合資公司将會秉持市場化、法制化的原則，一起探索‘軌道+物業’和站城開發。”辛傑表示，深鐵未來跟合作夥伴一定是最優化的合作，萬科是世界一流的，是行業翹楚，是第一，所以合作是永恒的。

辛傑甚至表示，對萬科不設考核目標：“郁主席帶領的團隊在行業内也是在市場中拼搏出來的，我們也相信在郁主席帶領下，這個團隊能披荊斬棘，能更好回報我們的股東。”

話音剛落，會場響起陣陣掌聲。

向董大姐學習

三年時間，萬科從擁抱新時代，到“活下去”，再到“鞏固基本盤”，每一年都有着不同的态度。

“市場發生變化，戰略要跟着變化，還要管理精細化。同時，我們還面臨自身重要變革期，如何解決好眼前業績和長期變革的平衡問題，都是擺在我面前的責任和壓力。”在郁亮看來，房地産行業已經告别了土地紅利、金融紅利，來到管理紅利時代，應該向制造業學習。

順應這個說法，有股東好奇，制造業代表企業格力ROE為30%，而萬科目前僅20%左右，最高亦只有22%，萬科要如何提高淨資産收益率？

“我們要好好向董大姐學習。”郁亮難得和股東開起了玩笑。

“只要ROE的話，也是有方法的，比如更高的杠杆率，但萬一出現波動怎麼辦？我們可以改變會計政策，對投資性房地産采用公允價值記賬，從估值提升中産生很多賬面利潤出來，但是估出來的利潤沒有現金流支持，這和我們的價值觀不太一樣。”

郁亮直言，從股東對萬科的要求看，各個維度都要，如速度規模不能下來，ROE不能低，負債率不能高。但這是不可能完成的任務，還是平衡一點好。而壓力和責任，也是含着平衡各方面目標的壓力和責任，所謂基業長青，要穩定的現金流，要有利潤的收入和有現金流的利潤。

僅就數據而言，萬科在過去三年似乎找到了一個較好的平衡，銷售額2019年增長至6308億元，營業收入增長至3679億元，歸母淨利潤則從2016年210億元增長至389億元，累計增長85%；分紅從87億元增加至118億元，累計增長36%。

股東自然不希望自己擁有的權益被攤薄，更何況是被低價稀釋。據了解，過去半年時間，萬科股價從高點33.6元跌至目前26.14元每股。萬科卻在股價相對低點的時候選擇了增發H股，以25港元配售3.155892億股新H股。

這讓不少股東甚是費解，甚至有股東直言，這是多年投票以來，第一次投反對票，堅決反對低價增發，相當于資産賤賣。

對此，朱旭解釋稱，發行H股最主要是增加H股比例、提高H股流動性。每次配售都是引入長線基金，攤薄相對較小，同時股價折扣率非常低。

對于多年來首次申請的回購股份預授權，朱旭解釋稱，主要是因為近年來監管機構不斷簡化回購決策程序，公司在本次修訂的《公司章程》中也做了相應調整，申請授權的條件已經成熟。

“未來如果市場有突發情況，例如股價連續20個交易日跌幅超過30%或者說跌破每股淨資産時，根據本次授權，董事會可以立即啟動回購穩定股價，保護股東權益。如果不是維護市場穩定這一需要，其他的情況，比如要進行股權激勵、發行可轉債、減少注冊資本等，則需要另行提請股東大會審議決定後再進行。”