插旗小鎮生意 升龍拿下廣州黃埔舊改後的第一步棋

觀點地産網 來勢洶洶的舊改網紅上海升龍，在羊城大範圍掠地後玩起了新花樣，開始試水新的領域——文旅。

7月13日，廣州黃埔區、廣州開發區文化旅遊産業項目集中簽約，32個文化旅遊産業項目落戶黃埔，投資總額21.57億元。這份項目名單里，重量級的文旅項目南灣文旅小鎮出現了升龍的身影。

黃埔區發布的消息稱，項目将由廣東升龍集團結合黃埔區穗東街南灣社區舊村改造開發，總建築面積8.8萬平方米，投資額7.4億元。值得注意的是，這段官方描述中，升龍首次以“廣東升龍集團”的名義出現。

南灣文旅小鎮項目成為了升龍在羊城試水文旅的第一步。可以發現，借助舊改，升龍還将涉足産業運營、人工智能等新領域，顯然升龍在下一盤更大的棋局。

規模失速的升龍，在廣州的舊改征程一路“披荊斬棘”，但作為業内所稱的“遊牧型房企”，升龍的這場“豪賭”最終收效如何，則更為外界争議。

插旗小鎮生意

據了解，南灣社區舊村改造項目，此前于5月15日确定升龍為合作企業。該項目拆遷安置總投資額約54億元，總用地面積約為68.38公頃。

根據規劃，未來南灣社區将劃分為三大闆塊，分别為以扶胥古運河為脈的嶺南文化、海絲水鄉旅遊闆塊；以電子商務、創意辦公、濱水商業等産業集聚的高端高新産業闆塊；以人為本、智慧社區、高端配套、貼近自然的生态宜居闆塊。

本次升龍結合南灣社區舊改拟打造的南灣文旅小鎮項目，将延續賽龍舟、波羅誕等傳統特色民俗活動，通過嶺南濱水商業街串連濱水節點，規劃設計文旅配套區、文化創意區、文化展示區、民俗體驗區、嶺南美食區，形成豐富的非遺文化體驗活動，打造富有嶺南特色的文旅小鎮。

實際上，過往的升龍很少跟“文旅”這個標簽扯上關繫。即使是操盤改造了多個城市更新項目，也大多是涵蓋高端住宅、寫字樓、商場、酒店業态的綜合體項目。

羊城舊改似乎給了升龍更多的想象空間。根據業内分析，升龍已簽約的舊改項目大多位于廣州外圍區域，土地成本略低，且項目周邊新盤較為稀缺，可開發性較強，操作空間也更大。

黃埔這片土地，便給了升龍發展文旅的契機。據悉，文化旅遊産業已成為黃埔區、廣州開發區重要産業。近年來該區文化旅遊産業總量規模穩步提升，2018年文化産業增加值達114.79億元，位居廣州市各區前列。

業内人士分析稱，文旅項目通常占地面積大，通過低成本的舊改發展文旅項目，則能有效降低風險、減少投入成本。另外，文旅項目歷來以培育周期長、資金回籠慢為痛點，而對于升龍來說，手握政府資源、資金渠道等籌碼便是其很大的優勢。

查閱升龍集團官網可發現，“銀行投資”被列為公司業務發展的四大闆塊之一。升龍發起成立的廣東華興銀行于2011年揭牌開業，而升龍是其十大股東之一（持股11.02%）。此外，升龍的金融投資平台亦與諾亞、黑石、平安等大型基金公司、投資銀行、信托公司建立合作，同時升龍進入廣州以後，又相繼與建行廣東省分行、廣州農商銀行、廣州銀行、民生銀行四家銀行簽約。

但缺乏文旅打造經驗，升龍要面對的挑戰也不小。在客群的定位、具體項目運營等方面，文旅地産跟住宅、商業地産的邏輯完全不一樣，此外文旅項目考驗更多的是開發商對于持有型物業的運營，對于過往習慣開發銷售型物業，且習慣“遊牧”的升龍而言，能否玩得轉還需要打上問号。

升龍“豪賭”拷問

通過舊改，升龍将涉足更多新領域。其中，于去年6月拿下的“巨無霸”黃埔湯村舊改項目，将規劃建成戰略新興産業集聚區。

根據升龍集團官網披露，項目将沿九龍大道高標準規劃建設84.3萬平方米商業商務辦公區，打造“新一代信息與人工智能技術園區、區域商業與科技體驗中心、互聯網遠程教育内容與技術園區”，重點發展科技創新、教育培訓、商務辦公、商業服務四大産業類型，並拟引入有國際影響力的研發組織和總部中心等重點機構。

另外據市場消息，升龍早在去年便介入番禺化龍明經村舊村改造項目。該村2020年5月債權（應收款）明細公布表中，出現兩筆與廣州譚龍置業有限公司（升龍旗下子公司）分别約1000萬元及84.9萬元的資金往來；此外，村委财務明細中，還産生有“收廣州譚龍置業有限公司代收更新數據調查委托款”共計約16.56萬元的收入金額。

值得注意的是，位于化龍中部的明經村周邊聚集有大量産業基地，而化龍一直是番禺的工業重地，囊括有汽車制造、物流、醫療、生物科技等産業。該村債權（應收款）明細公布表中，則涉及廣汽新能源汽車地塊補償款、珠三角城際軌道交通穗莞深城際琶洲支線項目等。

快速掠地，或許只是升龍布下棋局的第一步，更準确的說，廣州這座城市，成為了升龍為重振規模進行“豪賭”的一個根據地。

盡管升龍此前為這場賭局已經做好政府合作、資金籌備、團隊搭建等各項準備工作，但不容忽略的是，縱觀升龍20年的發展脈絡，“單城市深耕，單區域聚焦，多項目布局”的戰略貫穿始終，已經成為了升龍最大的弊病。

回看過往，2005年立足河南後，升龍在福建市場便鮮被提起；2012年進軍南京後，升龍又因放緩了河南區域的擴儲節奏，而在新陣地中逐漸失去優勢。

成也蕭何，敗也蕭何。當初升龍也曾被業内譽為“鄭州舊改王”，一度引領着鄭州的樓市格局和城改模闆，並在河南這片土地上從一個名不見經傳的公司一躍跻身行業百強。

飛速崛起的升龍借了時代的東風，但從輝煌到跌落，很大程度上從升龍抛棄市場的那一刻開始。

在鄭州市場草草收尾的時候，升龍幹脆利落地放棄了禦景上院這個新項目，連掙紮嘗試都沒有。飽受升龍之害的購房者額手相慶，而對城市而言，後來的開發商或許會多一份對土地的尊重。

畢竟，升龍的草草離場，常常伴随着頻繁的“地産維權”事件。據多家媒體報道，僅在2015年一年，升龍在鄭州主推的升龍城、升龍天匯廣場以及升龍又一城等項目均發生頗為激烈的維權事件。

對升龍本身而言，其區域布局和投資上的機會主義色彩較重，這種打一槍換一個地方的做法十分不利于各類資源的積累和拓展成本的降低，同時品牌形象也大打折扣。

而目前為重振規模在廣州下的這場“豪賭”，或許是一場翻身仗，也是險仗。以往的舊改經驗能否成功轉化為優勢，試水新領域能否順利，如何彌補品牌形象，都将是升龍不得不面對的難題。