成見 | 深圳“辣招”里的樓市錯覺

辣招

大學畢業落戶深圳數年的小曾，上個禮拜剛和女朋友在福田區民政局領證，只有在這種辦理證件的時刻，他的生活才會和“深圳”交織在一起。

2019年上半年，小曾和女朋友通過雙方父母的資助，在廣州增城區朱村一帶購置了一百余平方米的婚房。可直到現在，這位年輕人仍然無法理解，在一百多公里以外的深圳，到底發生了什麼，讓他夠不到“上車”的門檻。

在小曾領證那會兒，有一群人也在尋求答案。

7月8日，深圳住建局組織的10人考察組，前往長沙住建局交流考察房地産市場管理工作。長沙人嗜咸喜辣，對待房地産調控也辣味十足，同侪碰頭，一眼看出門道，來自深圳的考察組對長沙房地産調控和房地産市場監督工作的成效、先進經驗和典型做法“給予高度評價”。

趕赴長沙前4天，深圳住建局還參加了國家住建部副部長南下深圳調研所舉行的座談會，參會的據悉包括萬科、華潤、卓越等開發商，以及貝殼找房等房地産中介。

市場的情緒開始波動，一些敏感的人隐隐感到，深圳樓市或許會迎來調控收緊。也是在上個禮拜，甯波四部門出台新規定，對“偏熱”的房地産市場進行“降溫”。有人說，深圳要起風了。

涼風真的刮起來了，在這個燥熱的南方城市勁吹。

7月15日，深圳住建局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地産市場平穩健康發展的通知》，自發布日起實行。

《通知》設置了較2016年調控政策更嚴厲的規定，包括備受關注的提高住宅限購年限，深戶購房需滿足“3年落戶+3年社保”，夫妻離婚追溯期延長為3年；非首套房房貸趨嚴；部分恢復豪宅稅，增加總價750萬標準等。外界稱之為“新深八條”。

像小曾這樣的“新市民”受到了沖擊，他們在籌集購房款之余，還需承受“時間換空間”的壓力。外地投資客諸如“7蟹姐姐”，制度套利或許要碰壁了，他們難以再花費幾萬元和深戶假結婚獲取購房資格了。此前，深圳政府對離婚炒房僅做杠杆限制。

深圳中原也披露，上半年深戶購房占比進一步提升至82%，較去年提升約5%。

錯覺

形勢一直在倒逼政策出台，西南證券在一份報告中指，2010年開始，人口流動的最主要特征是“有選擇性地流入中心城市”。

由于北京、上海已開始控制人口流入和人口結構，深圳自然要承擔更多人口流入的壓力，而自2015年4月領先中心城市房價上漲後，2016年三季度深圳開始執行最嚴厲調控政策。

數據來源：深圳市統計局，觀點指數整理

深圳歷年統計數據也清晰展示人口流動所帶來的房地産提振作用，2011年前的8年間，深圳固定資産投資中，房地産開發項目的增長速度普遍低于非房地産開發項目，2011年後這個情況又基本調轉過來。其中2017年受調控影響低于非房項目，但增速依舊達21.6%。

數據來源：深圳市統計局，觀點指數整理

房地産開發投資額方面，2016年出台調控後，住宅投資額在深圳完成的房地産開發投資額中占比持續下降。

2017年住宅投資額為1014.05億元，占同期房地産開發投資額比例僅47.48%，創下自1993年以來最低比值，2018年比例49.36%為次低，反映城市開始朝商業、寫字樓、工業等其它領域發展。

但僅僅過了三年，在樓市本身供需不平衡的基礎上，深圳疊加了先行示範區、豪宅稅放寬、商務公寓“只租不售”限制取消等要素，自2019年四季度以來樓市又出現上漲的苗頭。去年放寬豪宅稅後，深圳中原統計，11、12月全市二手房分别成交8013套、8973套，自2016年5月以來再次突破8000套紀錄。

進入2020年，深圳又是最早從新冠疫情影響下反彈的城市之一。3月份70個大中城市住宅銷售價格中，深圳新房、二手住宅銷售價格環比領跑一線城市，二手房住宅價格同比上漲9.7%，時隔兩年躍居全國第一。

而4月份接連一繫列事件，終于将深圳導入了嚴厲調控的道路。

先是4月16日，深圳住建局、深圳市規劃和自然資源局發布新規，提出加快商品房供應，大幅降低預售門檻，促進城市更新等舉措。這被外界解讀為一種信号，亦即深圳從供給角度而非限購、限貸角度緩和房價上漲壓力。

實際上，今年深圳在土地供應方面的确展示了非凡的努力，深圳中原統計，上半年全市土地成交28宗，同比增加10宗；成交用地面積94.66萬平方米，同比增長64%，其中居住用地占比逾5成。深圳也是上半年為數不多加大土地供應的城市之一，此為後話。

回到4月17日，國家時隔半年重提房地産，表态要促進房地産市場平穩健康發展。只是沒有人會确切預料到，“平穩健康發展”的力量有多大。

3天後即4月20日，市場傳聞央行深圳中心支行下發通知，要求各商業銀行對房抵經營貸資金違規流入房地産市場的情況進行緊急自查。

此後，深圳明确對“收取喝茶費”“捂盤惜售”“惡意加價”等問題開展為期三個月的市場亂象專項整治行動；深圳寶安住建局還責成所有住宅項目，采取委托公證公開認籌抽簽選房的形式予以銷售。

上述措施取得一定成效，但仍無法改變樓市的走向，6月15日國家統計局發布的5月份70個大中城市數據中，深圳新房銷售價格同比增速仍領跑一線城市，且二手房同比增長12%，幾乎僅次于唐山；6月21日，金融街光明項目備案394套，認籌客戶卻達8998批。

1996年底，互聯網泡沫破滅前幾年，格林斯潘說出那句名句：“非理性繁荣可能會導致資産價格虛增。”深圳或許有着同樣的挑戰，但不少深處這座城市樓市中的購房者，以及研究人員都說，大家踴躍入市是供需不平衡，並未表現出明顯的不理性。

但更嚴厲的“辣招”終究還是到來了，深圳從加碼供需轉回了限購限貸的路上。

成見 | 置身于龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。