商業志 | 益田闖入廣州 金茂找“小夥伴”背後的區域商業考題

觀點地産網 從廣州火車東站坐上地鐵3号線，往北兩個站，就是梅花園地鐵站，地鐵站旁邊一段距離，是位于廣州的第二個金茂府。

這是信達地産于2015年拿下的地塊。

當年6月2日，位于天河區廣州大道北梅花園地鐵站附近的廣日電梯廠舊改地塊出讓，吸引了信達、綠地、保利、華發四家房企争奪。現場經過23輪舉牌厮殺，最終信達以44.2億力壓綠地擒下地塊，折算樓面價18500元/平方米，溢價率15.77%。

彼時的報道顯示，地塊總建築面積23.86萬平方米，是一塊囊括居住、商業、教育在内的綜合用地。地塊位于廣州大道北，是廣州城市南北中軸線輻射區，被定位為“廣州北的中軸新城”，未來将形成“區域商業副中心”。

随後的11月，信達地産就拉來了以開發豪宅而聞名的金茂，宣布要強強聯合，共同在廣州打造一個信達金茂廣場。

而在上個周五的另一場發布會上，信達金茂廣場又迎來了另一個“小夥伴”，那就是以商業地産起家、發展的深圳益田旅遊商業集團。

當天的發布會，三家企業的管理層都出現在了現場，其共同表示将以“信達金茂廣場”合作為起點，優勢互補，共譜粵港澳大灣區宏圖偉業。

更為詳細的商業規劃益田並沒有太多公布，也僅表示将充分發揮多年商業運營經驗，堅持“成為品質生活引領者”的願景，緊抓“文化旅遊+體驗商業”兩大核心，探索城市文化與商業融合的更多可能。

作為2008年就在深圳打造了多年來都表現不錯的益田假日廣場的商業地産專業開發運營商，事實上，益田也借此機會首入廣州，成為其商業地産闆塊入駐的第三個一線城市。

不過讓人頗為疑惑的是，雖然益田是以商業地産為專業發展方向，但金茂在住宅開發的同時，商業地産也是其看重的另一條業務線，那麼為什麼金茂沒有在項目上使用自己的商業品牌，反而引入第三方？

對于這個疑問，廣州金茂商業部門相關人士對觀點地産新媒體表示：“目前金茂在集中精力打造覽秀城産品，而覽秀城是需要10萬平方米以上體量，廣州這個項目還沒達到這個體量。另一方面，金茂另一個商業品牌JLIFE以社區商業為主，而信達金茂廣場商業部分的定位為區域級商業，也不太适用。”

上述人士進一步表示，覽秀城是金茂的主打産品，核心戰略，因此在選址上要求也很多，目前還在以梳理標準化為主，不會因為信達金茂廣場項目地段好，而改變自己的投資評價與産品規格標準。

據觀點地産新媒體了解，目前金茂旗下主要有三條商業地産的産品線，分别為“覽秀城”“金茂匯”和“JLIFE”。

其中，覽秀城對標的是華潤的萬象城，中糧的大悅城，雖目前開業運營的僅長沙覽秀城，但已在規劃或修建中的還有南京、張家港等城市的項目。

事實上，金茂對于覽秀城的未來寄予了厚望。2019年年底的一次活動上，金茂商業總經理丁蕤公開表示，集團“2212戰略”中明确打造商業IP成為戰略升級的重要方向之一，計劃在5年内完成20座覽秀城的布局。

同時，據廣州商業地産專業機構人士對觀點地産新媒體表示，金茂的覽秀城定調比較高端，但信達金茂廣場項目片區的商業氛圍比較普通，並不适合高端商業，因此也不适合覽秀城落地。

“金茂起家是在上海，在廣州的資源較少，加上信達和金茂都沒有長期自持商業打算，因此找了華南這邊做商業地産比較專業的企業。”

上述人士表示，深圳的幾家商業開發商，如益田、星河等其實一直在尋找輕資産擴張的機會，此番益田正好可以用輕資産的方式進入廣州。

但這並不代表益田就此高枕無憂。有廣州業内人士表示，信達金茂廣場所屬的白雲區商業競争非常大。

“這個項目的交通優勢不大，其實商業挺難做的。”該人士表示，如果要進行一些高端消費，梅花園這邊可以直接去天河城商圈就好了，如果是剛需型的購物，往北走有很多可以選擇的商業項目。

“往北看，有同和金鉑天地，人流超級旺，還有嘉裕太陽城廣場，永旺等等，這些都可以滿足日常的購物需求。”

此外，由于疫情關繫，廣州的零售商業市場上半年也受到了比較明顯的影響。

據第一太平戴維斯提供的報告顯示，受年初以來疫情防控活動影響，廣州部分中小型品牌經營業績欠佳，數月累積下其現金流已難維繫經營，最終于季内退租撤場。且該情況廣泛存在于各零售商圈，全市空置率也因此上升至近兩年最高水平。截至季末，廣州市零售物業市場空置率環比上升2.1個百分點至10.7%。

同時，第二季度，鑒于疫情對拟開業項目招商進程的影響，很多商業項目的入市計劃順勢推遲。這意味着未來會有大量商業集中開業。

種種因素之下，如何在天河商圈和白雲商圈之間突圍，或許是益田要面臨的巨大挑戰。

商業志 | 傳統正在被改變，變化與融合中的商業發展史。