港企罕見的内地融資 南豐集團57億ABS命題

觀點地産網 一向低調的南豐集團，市場上關于它的動态消息甚少。最近，南豐集團宣布香港啟德項目計劃的同時，在内地進行了一項ABS融資計劃。

據上交所7月27日信息披露，“中聯-中金-南豐國際控股1-X期資産支持專項計劃”項目狀态更新為“已反饋”。該項債券拟發行金額為57.1億元，發行人為廣州市展豐房地産開發有限公司。

該公司成立于2007年6月，注冊資本27.1億港元，由紀匯有限公司持有100%股權，後者最終實控人為南豐集團，其旗下資産為南豐集團位于廣州琶洲的南豐匯項目的一部分。

也就是說，南豐集團本次是利用南豐匯項目作為底層資産進行融資。這是港企罕見的以内地資産為基礎發行融資工具。

南豐集團57億ABS融資

南豐匯，是南豐集團在廣州的首個項目。

2006年，香港南港投資有限公司、紀匯有限公司分别通過土拍取得海珠琶洲PZB1301及PZB1401地塊，其開發歷經5年，最終由南豐集團與匯貫基金投資50億元打造完成，直至2011年10月開始招商，2013年下半年投入使用。

該項目總建築面積30萬平方米，主要由南豐匯環球展貿、南豐國際會展及南豐朗豪酒店三大體繫構成，功能涵括甲級寫字樓、商業展貿、專業展館及國際五星級酒店等。

本次南豐以該項目資産作為支撐，以其帶來預期收益作為保證，對資本市場來說，考慮的是該資産是否“可靠”。

南豐集團官網顯示，南豐匯是集團重點投資的商業項目，“中國最繁華貿易樞紐的地標性綜合體”是該項目的關鍵詞條。

但查閱市場消息，南豐匯項目吸引市場更多讨論的是其獨特的“積木”造型，項目具體經營情況則鮮有披露。

商業地産要實現運營價值，“地段”是必不可少的因素。作為南豐集團進駐廣州的首個項目，相比廣州熱門的天河商圈等，南豐匯所在的琶洲商業氣氛並不足夠濃厚。

對此，南豐集團南中國總經理尹德輝曾表示，“南豐匯的優勢不是人流，而是特色”，南豐匯通過創造特色增加客戶體驗的意圖也非常明顯。亦有業内人士表示，南豐匯位于琶洲商圈核心區域，其周邊交通便捷，且毗鄰商務部廣州國際會展中心，可享受會展經濟利好。

可考的數據是，2015年，項目開業一年多，其辦公樓大約3萬多平方米，承租率為100%，且租金為彼時琶洲最高，最高可達180元/平方米；商業出租率同樣較高，平均租金150-250元/平方米。

值得注意的是，本次南豐集團以ABS的方式發行債券，是為獲得高額融資。而資産證券化的優勢在于不占用貸款和發債額度，募集資金用途不受限制，産品發行受市場行情波動影響較小。

據觀點地産新媒體了解，受累于240億港元啟德地王，今年2月，南豐集團遭惠譽将其評級降至“垃圾”級别。惠譽稱，降級主要由于該集團幾年前以246億港元競得的啟德商業綜合體項目，在擴建階段的财務狀況不斷惡化。

惠譽預計啟德項目将使南豐在2021-2023财年期間流出60-70億港元。直至2022年啟德項目開始錄得租金收入，利息保障倍數或有所改善。

但根據惠譽報告，可以肯定的是，南豐基于中國内地的IPs規模和收入貢獻可能保持穩定，惠譽預計南豐在香港地區的房地産規模和收入将在未來三至四年内擴大。

以内地産生穩定現金流的商業地産作為資産來融資，對于南豐集團而言，不失為一種具有資金成本優勢的融資工具。

港企罕見内地融資

但以南豐集團為代表的港資房企，過往甚少通過内地交易所平台發行債券融資。

對此，國金證券(香港)執行董事兼投行部董事總經理黃立沖表示，港資房企通過内地交易平台融資有幾種情況，要麼是在内地有子公司、企業創立于内地，又或是企業領導本身有内地背景。但事實上，港資企業大多沒有到内地融資的需要。

港資企業多奉行穩健的财務策略，采取慢周轉的開發模式，其負債率普遍偏低，多控制在20%以内。相比于内地房企高杠杆、高融資成本，港資房企本身便擁有低負債、低成本的優勢。有數據顯示，2019年港企境外的融資成本大約在3%-4%，而内地房企整體在8%左右。

可以發現，港資房企目前在内地發展更多的是商業地産項目，且往往開發的産品會成為一個地區的頂級商業，如成都IFS、北京太古里、上海恒隆廣場、興業太古匯等。業内人士分析稱，港資企業具有低資金成本和精細化管理的特點，在内地做高周轉項目並沒有優勢，而做商辦物業項目等慢項目便能發揮優勢。

資深市場觀察人士嚴躍進則表示，“這和優質地塊的供應有關，港資房企進入内地通常從核心城市入手，往往城市會以商業商圈打造為重要任務，給予其非常大的支持。”而港資企業在内地住宅市場的投資本身也有很多限制，包括境外資金進入方面。

過往，港資企業在内地融資也受到諸多限制。盡管過往幾年里，内地相繼出台不少扶持中小企業的政策，包括稅收和再投資等，但是作為港資企業卻沒法“完全享受國民待遇”，比如在融資時銀監會等的審批及評估門檻。

而通過内地項目發行ABS，或許是企業少數可選的融資方式，也是獲取資金、調節資産結構最好的融資工具。

據了解，ABS發行利率與主體評級關聯度很低，大多數可以獲得AAA或AA+評級，且發行ABS的整體融資成本均低于發債成本，其中AA+和AA的發債主體，利差的中位數分别在111bp和117bp。

這也是企業ABS發行主體以中低等級乃至無評級主體為主的原因。對于低等級主體，信用提升的價值更為明顯，融資成本将顯著降低。

另據了解，近兩年來，利好ABS市場擴容的政策頻出，其中便包括鼓勵發展住房租賃及長租公寓資産支持證券，鼓勵通過資産證券化盤活存量資産，推動標準化ABS市場發展以及其他利好資産支持證券産品發行和流通的政策及文件相繼出台。