世說 | 敗給了時代的潘石屹

觀點地産網《福布斯咒語》這本書中，我們可以看到SOHO中國潘氏夫婦的影子。

書中，一個藝術氣質十足的野心家以難以想象的毅力和勇氣，獲得了一塊價值12億元的土地，做成了誰都不願意接手的地産項目，上演了一出出險象環生卻又精彩絕倫的大戲。

小說主人公叫馮石，這個名字令人浮想聯翩——他的身份是一名中國地産商，一心要把國貿東邊的項目打造成北京最耀眼的明珠。他的妻子，名喚姜青，從華爾街歸來，兩人一起赢得了大筆财富。

大家都知道，潘石屹的夫人張欣，曾先後任職于高盛和華爾街投資銀行。

兩人的SOHO中國打造的項目，明确指向CBD，甚至說“那是後來成為了長安街上僅次于天安門的標志性建築”。

小說的故事與現實重疊，很快有讀者猜測，小說是以馮侖、潘石屹、張欣幾個人的故事為原型。

潘石屹夫婦的經歷，毫不誇張地說，是一部跌宕又令人唏噓的地産商業史。如今，在許多人看來，並不是成功的。

今年3月傳出消息，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，對後者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元，還将接管其債務。

随後，SOHO中國發布公告，稱在與海外金融投資者洽談，以探讨進行戰略合作的可能性，可能導致也可能不會導致就該公司的全部已發行股份作出全面要約，交易可能會亦可能不會進行。

之後頻繁有消息稱，由于疫情原因，黑石與SOHO中國的談判已陷入停止狀态，而在SOHO中國股東會上，潘石屹對私有化事件亦不曾提及。

如今，一切終于塵埃落定，私有化事項最終還是未能成功。8月13日，SOHO中國發布公告稱，私有化事項已經終止。

市場終于等到了最終的結果——潘石屹或許該尋找下一個買家了。

One

潘石屹驚心動魄的房地産探險從90年代開始。

那時候的海南，不相信眼淚，亦不問英雄出身何處，是“潘石屹們”追夢與冒險的地方。這群人在海南大開發的時代鼓點中完成了原始積累，當時的他們，可以說赢得了時代。

這個經常眯着眼笑的男人說，海南是他夢開始的地方。勇者勝，那也是個瘋狂的地方，“擊鼓傳花”之下，“花”越傳越快，房價越來越高，但“鼓聲”總有停止的一天。

1993年6月24日，國務院發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，16條整頓措施招招針對房地産，海南房地産熱浪應聲而落。

幸運的是，潘石屹半年前覺察了海南可能存在的危險，帶着賺來的100萬及時抽離，成功躲過海南房地産泡沫破裂的危機。

後來發生的一切，可能都與這些經歷後的心态轉變有關，謹慎保守成了潘石屹的標簽之一。

來到北京後，潘石屹結識了妻子張欣。按張欣的說法，潘石屹給她的第一印象就是個“土包子”，但最終還是被潘石屹的理想所吸引。

夫妻兩人開始在北京闖蕩，1995年共同創建了SOHO中國的前身——北京紅石實業有限公司，接連奪得北京、上海多個優質地塊。

早期，SOHO中國的模式以整買散售為主。不得不說，老潘銷售能力着實強，任志強甚至稱他為“天生的二道販子”。

千禧年之初，SOHO現代城開盤日銷售額過億，月内認購量達十之七八。

2005年，“住宅禁商令”出台，潘石屹決定徹底抛棄住宅，全心投入商業地産。時至今日，仍有不少聲音認為，當初潘石屹“棄住從商”的判斷不夠正确，錯失了即将到來的地産黃金時代。

2007年10月8日，SOHO中國在香港正式挂牌交易，被資本市場譽為“具有大象基因的公司”，融資19億美元成為亞洲最大商業地産企業IPO，風頭一時無兩。

上市兩年後，潘石屹收購了6個空置或爛尾項目，之後再快周轉進行出租售賣。

彼時，也有投資者對SOHO中國悉數出售一線城市黃金地段物業表示不解，潘石屹的回答是：“從公司股本金回報看，物業銷售比物業出租高得多，資金使用率也更高”。

SOHO中國在“開發-散售”的模式下高歌猛進，10年前三里屯SOHO項目一開盤便入賬40億元。但被割裂的商業地産，其價值遠遜于整幢物業。

也是差不多時期，全球金融危機開始發酵，中國房地産市場在經歷一輪暴漲後，遭遇政策重拳遏制。或許是海南的經歷給潘石屹留下太深烙印，謹慎保守的他公開表态：“SOHO中國所有戰略的調整都是采用最保守的方式。”

一切就這樣埋下了伏筆。

2008年9月，中央政府啟動緊急救市計劃，不久4萬億出爐，貨币寬松之下房地産迎來了及時雨。很顯然，保守的潘石屹沒有把握住這個機會。

領導人的性格影響着企業的命運，房地産黃金時代再一次與SOHO中國無關。

2012年，潘石屹和妻子張欣做出了另一個選擇，将公司業務模式将從“開發-銷售”轉型為“開發-自持”。換而言之，公司的收入将從建房賣房，變成自持物業收租，潘石屹也從“地産大亨”變為“包租公”。

當期，SOHO中國實現營收153.05億元，同比上漲約169%；淨利潤約為106億元，核心淨利潤約為33.4億元，同比增長約135%，核心淨利潤率約為22%，仍舊讓絕大多數房企難以望其項背。

當時，潘石屹對企業轉型給出的解釋是：“自持物業比持有人民币更好。”從如今的視角來看，兩人當時再一次錯判了地産行業周期。

轉型猶如豪賭，輸了便會付出代價。潘石屹或許不曾想到，SOHO中國這場聲勢浩大的轉型，與時代的鼓點背道而馳。

Two

自己釀成的酒，不甜也得往肚子里咽。

盡管當時房地産已經迎來最好的年代，不少房企開始攻城略地快周轉，創造一個又一個銷售奇迹，潘石屹還是笑着說：“SOHO中國戰略轉型成功了。”

他的結論基于以下數據——2013年，SOHO中國投資物業租金收入0.86億元，占公司營業收入3.47%；2014年上半年，實現租金收入1.64億元，同比增長84%。

2015年，SOHO中國現金及銀行存款共計90.12億元，淨負債率約為24%，租金收入同比大幅增長148%。

不過，對于這場轉型，資本市場並不買賬，财務和股價是最直接的表現。當年，SOHO中國淨利大跌86%，股價在3港元一線苦苦掙紮。

于是，潘石屹開始了人生中“第二次創業”，也是SOHO中國的第二次轉型——SOHO 3Q 共享辦公業務。

這一次，老潘希望依靠一站式O2O共享辦公空間，即3Q業務提升公司業績，成為國内最大的辦公樓綜合服務商。

這場“創業”也不順利，盡管有大量自持物業的先天優勢，3Q業務從創立以來沒有獲得多少利潤，2018年股東會上，甚至有股東請求3Q項目别燒太多錢。

SOHO中國則表示，2019年的計劃是讓3Q業務不虧損。

到現在，市場也沒看到共享行業打通盈利模式。2019年中報里，SOHO中國已經沒有提及3Q業務，這場潘石屹曾寄予厚望的轉型，也成為了傳聞中的待售資産——2019年市場消息稱，SOHO 3Q欲将旗下11個項目打包賣給築夢之星。

其實，伴随着二次轉型的哨聲，SOHO中國就已經在陸續出售物業資産。2014年2月，将位于上海核心區域的靜安SOHO和海倫廣場兩項資産，以52.32億元出售給金融街。

當年9月，将尚未開業的上海淩空SOHO 10萬平米物業出售給攜程控股，對價30.5億元，余下的12.82萬平方米物業，則由公司自持投資。

2015年9月，SOHO中國向復星集團出售所持上海外灘國際金融中心8-1地塊50%的權益。交易完成後，SOHO中國賬面上獲得45.85億元現金。

2016年，資産出售仍在繼續。當年6月26日，SOHO中國将虹口SOHO以35.73億作價，賣給吉寶置業中國旗下首峰資金管理與另一名聯合投資者；7月，SOHO世紀廣場32.22億元出售給國華人壽。

2017年6月，SOHO中國以35.73億元将虹口SOHO整體出售；7月，啟動光華路SOHO2、淩空SOHO兩個項目整售。

對于頻繁的資産出售，潘石屹的說法是：“做生意永遠不變的規律就是低的時候進貨，高的時候出貨，SOHO中國永遠在遵循這樣一個原則。”

據不完全統計，過去幾年，SOHO中國通過出售資産套現約293.41億元，卻未買過任何一個項目或土地。

幾次資産處置後，SOHO中國手中最核心資産僅剩下北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO九項物業。

根據2019年年報，SOHO中國投資物業資産價值約為618.33億元。

至此，潘石屹已經很難回頭，似乎只能“一條道走到黑”。他也越來越少以房地産大鳄的形象出現在公衆視野，将更多的時間留給了自己，做一些喜歡的事情，比如木工、比如攝影、比如編程……似乎開始追尋退休後的平靜。

空閑的時候也還會出來賣點東西——2019年6月，潘石屹為SOHO站台，拿出價值78億元的銷售房源推售；9月30日，SOHO中國公告披露，作價7.61億元出售旗下部分商業項目共計2583個地下停車位；10月22日，共享辦公業務SOHO3Q傳出有11個項目打包賣給築夢之星。

再到2019年10月消息，SOHO中國計劃至少出售北京、上海9棟寫字樓中的8棟，交易價格可能高達80億美元(約624億港元)。彼時正向潛在買家商談，首批出售項目價值高達30億美元。

其中，黑石集團聯合新加坡國有控股的GIC公司成立買方團，有意收購SOHO中國在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO復興廣場。

Three

直至今年三月，SOHO中國的接盤者終于浮出水面。

3月9日外媒消息，黑石集團正與SOHO中國就後者私有化進行談判，對後者的報價為每股6港元，交易價值約40億美元。

這一私有化報價較SOHO中國1月份平均收盤價溢價近100%，該股當時收盤報2.98港元。

有投資者分析稱，在港上市的内地公司定價權被外資控制，不能完全體現價值，回歸A股和私有化是不錯的選擇。當前SOHO中國股價亦然，市值遠遠低于賬面淨資産。

根據2019年中報披露的數據，SOHO中國每股淨資産6.76港元。

消息續指，黑石還将接管SOHO中國債務。截至2019年6月底，SOHO中國負債為326.8億元（約合47億美元），投資資産價值為87.8億美元。

彼時，潘石屹和張欣持有SOHO中國的63.93%股份，而他們計劃在與黑石達成交易後保留小部分股份。

受此利好影響，SOHO中國當日股價大漲，随後停牌。停牌前漲37.58%報4.1港元，最高價為4.17港元，創52周新高，最新總市值213億港元。

黑石與SOHO中國淵源頗深，據觀點地産新媒體了解到，黑石集團近30年來地産闆塊年均淨收益達到16%，被視為市場最受歡迎的基金之一。2018年，黑石集團“搶”走SOHO中國總裁的閻岩，出任亞洲房地産部出任董事總經理。

此時此刻，連潘石屹也開始“唱衰”自己的租賃模式了。他說：“在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款資金成本超過了4%，這幾乎是地産業最低的資金成本，在此情況下，意味着全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎麼做？”

不過，老潘的私有化進展也不順利。今年5月，彭博社援引知情人士消息報道稱，由于新冠肺炎疫情影響導致前景充滿不确定性，黑石集團關于SOHO中國私有化的洽談陷入停滞狀态。

知情人士透露，黑石集團有關私有化SOHO中國的談判還處于初期階段，一旦情況穩定後可能會重新啟動談判。

另外，債券市場的動蕩也引發人們對融資的擔憂，這也是黑石集團與SOHO中國談判的阻礙之一。

受此影響，SOHO中國股價一度大跌，海通國際曾發布報告指出，如若黑石私有化SOHO中國交易停滞不前，料SOHO中國或有機會尋求以“打包”方式出售旗下投資性物業。

直到現在，市場終于等到了最終的結果——潘石屹或許該尋找下一個買家了。

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