博鰲特寫 | 專訪藍鎮設計院長胡劭平：十年後再去看小鎮行業的天花

觀點地産網 和其他與會嘉賓不同，胡劭平院長對于博鰲房地産論壇的舉辦地——綠城藍灣小鎮已是再熟悉不過了。

“藍灣是我們服務的合作夥伴的項目，這個小鎮從開始到現在已經十多年了，我們團隊也參與其中。”

相比起房地産跌宕起伏幾十年，“小鎮”的概念于2014年由浙江省首次提出，真正興起的時間並不長。但如果從市場的角度來看，對于小鎮領域的探索則要再早上幾年。早在十多年年前，綠城創始人宋衛平先生開始了理想小鎮的探索。随後宋先生和胡院長成立了專注小鎮研究的機構“藍鎮設計”，進行着持續的探索實踐。

自行業之興走來，胡劭平院長對于這個行業早已了熟于心。2020年博鰲房地産論壇直播間，他向我們講述了他與小鎮的這些年。

“在經歷了多年城市房地産行業後，我一直有個想法萦繞腦海，覺得應該利用積累的經驗和資源為中國的鄉村做點事。過去城市化快速發展的幾十年里，基本上都是農村在支持城市，人才、勞力、土地、資源等等，面對城鄉二元化日益嚴重的今天，我們的城市能給農村帶來什麼？”

回想起初，胡劭平院長語氣中滿是感慨。“那時候國家還沒有出台特色小鎮的相關政策，我們就已在思考，或許可以在鄉村做一批較具規模、自成一體的擁有都市生活精華繫統的空間載體，即獨立于城市之外，二者又可聯動，鍊接起城市的活力文明和鄉村的自然溫暖。我們稱之為’理想小鎮’。”

“城市化快速發展，在帶來經濟發展巨大成就的同時，也給城市埋下了不少’暗疾’，資源緊缺、交通擁堵、環境污染等等。鄉村，也面臨着耕地撂荒、村落空心、人口老齡等一繫列日益突出的問題。但與此同時我們也發現都市人群對回歸田園生活的熱情與日俱增，甚至有些都市精英開始自己動手回歸田園築夢桃源。這就預示着中國城市化進程開始進入第三個階段——逆城市化。“

胡劭平院長指出，所謂“逆城市化”，便是這些想要離開且有能力離開城市的精英群體，和返鄉創業人群對于美好生活追求的田園逐夢之旅，這是一股不可阻擋的歷史洪流。

“這是我們多年反復研究、思考和實踐的結論，所以從事小鎮事業的開發商可以叫做“生活服務商”，要從“買房子“轉換為提供美好生活方式的繫統服務能力。從社會進程和經濟發展的角度看，我認為這是一片藍海。當然也一定會面臨諸多挑戰。”

說到這里，兼備傳統房地産和小鎮設計經驗的胡劭平院長，為我們闡析了“傳統房産”與“小鎮”的異同。

他指出，在項目的規模上，傳統房産的郊區大盤和小鎮是類似的。不同的是小鎮除了開發建設用地之外，還會将大量的農田、山林甚至鄉村納入小鎮體繫一並構建，從而形成新的生态圈。對于小鎮而言，沒有足夠的規模，就沒有足夠人口，無法形成完善的生活生産自循環體繫，自然也就無法支撐起多業态的存續和服務。

另外，傳統的郊區地産大盤往往容易形成“空城”和“睡城”現象長期存在，缺乏活力和産業生态。“做小鎮的話，不止是房子，更重要的是構建活力生态體繫，並能持續運營，形成人口潮汐的平衡。所以不僅要将生活内容做到位、還要把産業體繫做出彩，還要将整個生态、生産、生活運維好，小鎮才能有生命力，才能長續發展。這也要求我們在項目設計之初就進行全景思維考量。”

在藍鎮設計規劃的300多個小鎮項目中，令人印象深刻的不少。文旅特色的嵊州越劇小鎮、浦江詩畫小鎮、農業産業主導的慈溪正大春風藍灣、休閑度假氛圍的安吉桃花源、鄉村振興示範的悠然南山等等，還有頗多業内耳熟能詳的項目。

“還有一個不同是小鎮的開發周期會很長，真正做好一個小鎮項目，至少需要10年。也正因此，注定做小鎮會很難，輕易不要做。”胡劭平院長如是說。

十年，在一家地産企業來說無疑是一段十分漫長的歲月。胡劭平院長坦言，沒有足夠的情懷是做不了小鎮的，而這，也是他與宋衛平先生合作至今的原因。

“我們在選擇合作夥伴的時候，第一位還是情懷。”他直言道，“時至今日，不少開發商仍沿用傳統地産開發思維來理解小鎮，對于小鎮的認知還是比較模糊的。對于行業而言，還需要給予他們更多的耐心和時間。希望更多有實力、有情懷的企業能加入到機遇和挑戰並存的小鎮事業來。”

至于未來小鎮行業會走向何方，胡劭平院長回答：“小鎮的路不容易，但是充滿希望。因為在城市化進程中，我們國家還有很長一段路要走，而特色小鎮、城鎮更新、鄉村振興會一直伴随在這條路上。”