觀點與彰泰面對面：我是黃海濤

觀點地産網 2020博鰲房地産論壇，“博鰲之夜”結束後，時間已經是晚上10點43分，參加嘉賓陸陸續續從會場走出。

抓住一天中最後兩個小時時間，我們與彰泰集團主席黃海濤進行一場夜話。

他的穿着很樸素，迎面走來時步伐邁得很大，手上還提着沉甸甸的袋子，里面裝了幾本筆記本和書，出差時他喜歡在飛機上看書，並做筆記。

雖已年過花甲，但黃海濤一直堅持學習：“總而言之，我覺得企業家跟年齡沒有關繫，跟他的智慧有關繫，他的智慧來自于他的學習能力。”

這是我們與黃海濤的第一次見面，他對于我們能認出感到有些驚訝。

“我是黃海濤。”語氣非常平靜，但很有力量。

簡短介紹後，我們試圖通過回憶和對話這種更直接的方式，回顧三十年背景下他和彰泰的選擇以及成長過程。

這是一家極其低調的“桂繫”房企，網絡、報端也鮮有黃海濤的人物專訪，與觀點面對面的這場采訪更顯珍貴。

從走出桂林再到走出廣西，彰泰終于邁入了全國化布局的第一步。選擇這步棋，黃海濤稱，發展才能解決一切的問題，如果不“看多”，那企業就會面臨萎縮，這不是他希望看到的。

事實上，彰泰的發展歷史可以追溯到1992年，那一年鄧小平南巡講話，改革開放進入新階段，“九二共識”促使台商到内地發展投資，帶來歷史性轉折。

這一年，桂林彰泰的前身彰泰實業成立。

“桂林山水甲天下”

每一段傳奇的商界故事，都離不開個人的努力，以及命運安排的機遇與選擇。

那時“桂林山水甲天下”的美名遠播海内外，因旅遊業發達，台灣人對廣西有深刻印象，不少商人萌生來此地投資房産的想法。

28年前，當11位台灣彰化商人到桂林組建彰奉實業後，彼時從軍隊退伍的黃海濤正從事司機一職，他和這群台商一拍即合，希望能在投資桂林房産上賺到第一桶金。

但在第二年，公司在第一個“桂花園”項目上就摔了一跤。

桂花園項目占地47畝，開發面積6萬平方米，始建于1993年。1994年桂花園第一批商品房建好後提供物業管理服務，成為首家在桂林實行物業管理的公司。

黃海濤告訴我們，起初因地塊選址不佳，桂花園第一棟樓僅完成40%的工程量後，股東内部出現分歧，發展並不順利。随後東湊西拼才湊齊近200萬元的工程款，得以再次啟動項目。

第一個項目艱難完成，彼時公司尚未走入發展正軌，用黃海濤的原話，他當時也是幫台灣人打工，相當于一名職業經理人。

不過，台灣商人較為謹慎，對廣西營商環境陌生，加上亞洲金融危機爆發，慢慢有了退出撤資的想法。随後，公司股權和資産轉手予黃海濤，他組建新的領導班子，堅持了下來，就這樣一直到了2006年。

事實上，桂花園項目完成後，彰泰接二連三地操盤不少項目，包括桂青園、澳洲花園等。這時，公司仍沿用台灣人留下的項目股權跟投機制，随着項目發展順利，資金滾動起來，在黃海濤的帶領下，公司逐漸站穩桂林市場。

直到現在，彰泰集團的名字里仍保留台灣彰化人的痕迹。彰字本義顯著，以“章”為形旁，指站立在最前面，“彡”指多彩，二者合起來表示“如彩色的屏風”，這也寓意彰泰走在廣西本土房企前列。

2010年，桂林彰泰實業集團有限公司正式成立，黃海濤任彰泰集團總裁。做了主人後，一切好像什麼都沒變，但又好像發生了變化。

即使是現在看來，比較固守家族觀念的企業仍占大多數，黃海濤顯然是持開放态度的。成為彰泰集團掌舵人後，他並沒有安插兒女或親屬對公司持股。

“家就是家，企業就是企業，企業跟家沒有關繫。”黃海濤坦言，他從沒有認為這個企業是他自己的，所以過去沒有人稱呼他為“老闆”，因為在公司年齡最大，所以大家都叫他“老大”。

現在，黃海濤白手起家的故事已在廣西傳得家喻戶曉，從酒店司機到第一個地産項目，從職業經理人到當家做主，彰泰逐漸走向廣西以外更大的舞台。

“普通人的選擇”

黃海濤在海南當過兵，深受軍隊文化影響。因此在彰泰的企業文化里，軍隊文化放在了第一位，和他對話中，其軍隊的自律品性、管理和排兵布陣的戰略思維也若隐若現。

“我就是個很普通的人”，黃海濤認為自己是簡單、務實的大多數企業家之一，這種務實和堅持的精神一直影響着彰泰。

長達24年深耕後，彰泰集團終于在2016年“摘桂”，銷售面積和銷售金額站上桂林第一的位置。

“永遠蝸居在桂林，市場會飽和”，意識到了這一點，黃海濤想得更加明白，當日後前30強房企直接進入桂林市場，降維打法，屆時彰泰就會更被動，生存發展也會受到影響，所以必須走出去。

據觀點地産新媒體了解，黃海濤描繪的藍圖里，2017年彰泰銷售要突破百億，當銷售規模達到300億時，就是彰泰走出廣西、布局全國的“作戰”信号。

一切都按計劃行事，彰泰集團在2017年将總部搬到南甯，布局廣西11城90盤，已建及在建項目共計1800多萬平方米，土儲1萬多畝，那年銷售額破百億。

“銷售破百億”成為彰泰集團發展的轉折點，次年年初，彰泰集團舉行誓師大會，沿用軍隊的傳統，上千人共同宣誓，並喊出“勇拼300億”的口号。

彰泰對外宣傳時，常常用“狼性”、“鐵軍之師”來形容這支隊伍。2018年，彰泰集團銷售突破兩百億，更加堅定黃海濤想要走向全國的想法。

據觀點指數發布的2019年中國房地産銷售TOP100榜單顯示，彰泰集團以292億銷售額排在第93位，已非常接近300億的目標——開啟全國化道路，成為彰泰集團2020年最重要的事。

雖然彰泰成立于1992年，但直到近幾年，黃海濤才逐漸走進業界視野，開始在媒體聚光燈下發表觀點，早期保守和低調的發展步伐使彰泰錯失了一些機會。

對于規模，黃海濤始終是從硬币的兩面去看待，規模要适度，根據自身能力和市場的情況，用适合自己的度去跑，這才是長遠之計。

他引用一句古訓“天欲其亡，必先令其狂”來反對瘋狂擴張、沖規模的發展模式，但彰泰集團過于保守的那些年也讓他感到有些惋惜：“确實已經晚了，走向南甯的時候就已經晚了。”

他曾坦言：“但如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天懷疑晚了，那明天再看今天就會更晚，所以只有往前走，這是必須的。時機是不好，那就更努力一點。别人順風順水遊過去，那我可能逆風逆水也要拼命遊。”

而張巧龍的入職，黃海濤或多或少寄予了希望，給彰泰帶來發展機會和專業化管理能力，並認為張巧龍的到來會改變過去較為保守的發展模式。

每當話題談到張巧龍，黃海濤面帶微笑，有一種“伯樂遇上千里馬”的那種喜悅。

今年6月1日，彰泰集團宣布，前藍光發展總裁張巧龍入職彰泰任董事長兼總裁，推動企業完成全國化、資本化蛻變，将跻身中國房地産30強作為中長期的戰略發展目標。

黃海濤表現得很謙虛，稱由于自身年齡、資歷、精力以及社會觀念等，應該讓年富力強、有沖勁的人肩負起更大的責任。

“不發展就萎縮”

事實上，彰泰進入全國化階段，對于人才的需求迅速激增。黃海濤始終認為，企業發展是人在事前，人是第一位的。

“彰泰進入全國化的階段，我認為企業管理要更加現代化，用大批職業經理人帶領企業走向專業化。”他略顯嚴肅，所以現在希望廣挖人才。

用兵之計也體現出他的軍人作戰思維，在黃海濤人才戰略里，内心強大、認同彰泰文化、三觀合得來的人才是首選，其次是要堅持求真務實，以客戶為中心，堅持産品和服務兩個基本點。

即使不當兵好多年，黃海濤在日常工作和生活依舊保持軍人極度自律的精神。

“在我手下幹活壓力很大，當兵出身是有潔癖的，我對辦公室環境要求很嚴，經常會檢查員工抽屜，髒亂是不允許的。”

一屋不掃，何以掃天下？黃海濤解釋道，作為企業，未來一定是能力的時代，靠能力去管理企業：“向上發展一定要向下紮根，即加強内部管理，流程、制度和體繫建設。”

他的擔心不無道理，過去彰泰的規模很小，管理半徑在掌控之内，“現在做大以後就虛了，所以要靠管理來保證經營，只有向下管理才能保證向上成長。必須保證管理跟得上，才能接一單得一單。不然的話，企業是做不長遠的。”

彰泰集團在今年加大廣西以外城市的拿地力度，而黃海濤提到的向下紮根、向上發展，還有戰略布局的意思。

廣西作為彰泰大本營，效率高，現金流好，是必須要保糧倉的陣地，所以仍然要繼續深耕已經有優勢的地區。但要想向上發展，還需要進行全國化布局。

自張巧龍入職後，彰泰集團首進無錫、南京、武漢和南昌等城市，順勢在廣西以外的地區攻城略地。截至今年6月底，彰泰新獲取項目10個，可售貨值總計近800億，這當中也有不少合作開發的項目。

合作能為企業在新進入城市布局時提供緩沖和提高适應能力，“借力其他房企合作開發可以降低風險”，黃海濤如此表示，尋找更多合作夥伴也是彰泰今年發展的重點之一。

至于彰泰集團是否有意到北上廣深更好的城市設立雙總部，黃海濤稱，畢竟是代表廣西本土企業走出去，不管到哪里發展，注冊地、基因等等是不會變的，只是經營管理哪里方便就以哪里為主。

時間已接近12點，我們依然精神充沛地在會議室暢聊彰泰未來的發展道路。

黃海濤身上有着很強的使命感：“廣西還沒有一家本土做大做得好的上市房企，所以我肩負起這份社會責任。”

“再怎麼說，廣西都得有一家（上市房企）吧。”

據觀點地産新媒體了解，彰泰集團並非今年才提出上市計劃，上市的目標已經做了好幾年，遲遲沒有下決心，只是近期彰泰的表現給了黃海濤更大信心，所以會加快資本化的進程。

在黃海濤看來，彰泰未來是一定要到前50名的，目前只是時間問題，但目標是想這麼走的。因為資本永遠青睐于規模，這就讓彰泰不得不追求規模，同時控制住負債，提高周轉率和運營能力。

“只有過了前50名才基本安全，再過兩年，前50名都會沒有安全感了。特别是現在公司要沖規模，有時候還會膽戰心驚的。”黃海濤直言。

囿于過去保守和低調沒有走出廣西，彰泰此前積累的家底和實力，能否突破地域化發展帶來的限制，破冰前行？到現在，仍是未知數。

走出會議室時已經夜深人靜，目送黃海濤離去時，他那句常挂在嘴邊的話“不發展就萎縮”仍萦繞在耳邊……

以下為觀點地産新媒體對彰泰集團主席黃海濤先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：房地産行業早幾年屬于黃金時代，如今前浪過去了，活下來這一批房企都是中流砥柱，彰泰會怎麼迎接這個變化？您是看多的那一派嗎？

黃海濤：發展才是解決一切的問題，不“看多”那就要萎縮，一萎縮馬上就倒退。就像爬樓梯，一步跟不上，步步跟不上；也像跑馬拉松，前面跑的人不一定都跑得完，但必須堅持跑，沒有堅持那就永遠到不了終點，永遠沒辦法跑完。不看多也得看多，除非不想發展了。

現在廣西已經有很多大企業進來了，比如碧桂園、綠地、陽光城、龍光等，這些頭部企業一旦進入這個市場，如果再不求發展那就是倒退了，這就像逆水行舟，所以為了活下來只有選擇發展，那也是逼不得已的。

不發展的話，員工就沒有舞台了，所以企業還是走上一條不歸之路；除非你不想辦企業了，那就逐漸萎縮，退出歷史舞台，或者把企業賣掉。

很大程度上，企業發展還是要看老闆，如果老闆看明白了，他就會選擇不幹，落袋為安，但如果老闆還有社會責任，還看不明白，那他還得繼續帶領企業發展。

觀點地産新媒體：所以您現在是看明白了？

黃海濤：對，現在看明白了，人生不就這麼回事，早晚要落幕的，可能就急流勇退了。但那些“愣頭青”還是堅持社會責任和企業發展第一，那就繼續往前發展。

企業能不能再往上發展，就看老闆的格局了。如果老闆追求人生價值和社會責任，就算賺了1000個億也還會繼續幹，因為跟錢沒關繫了，跟責任和荣譽有關，可能建完項目把賺的錢全部都捐了。

這就是馬斯洛的五項需求，已經到第五項，自我超越了。

觀點地産新媒體：現在引進張巧龍等一些職業經理人，目的是希望通過優化人才實現擴張，全國布局嗎？

黃海濤：彰泰進入全國化的階段，我認為企業管理要更加現代化，用大批職業經理人帶領企業走向專業化，因為企業發展到最後，是人在事前，人始終是第一的。

我的能力已不具備帶領這個企業快速發展了，因為年齡、資歷、精力以及社會觀念等，其實和這個時代是逐漸脫節了，應該讓年富力強、有沖勁的人肩負起更大的責任。

現在也是廣挖人才，希望張巧龍的到來，能帶來一些頭部企業的專業能力，然後推動企業發展。

觀點地産新媒體：但廣西有地域局限性，高端人才可能更願意到北上廣深發展，未來是否會考慮雙總部？會考慮在大灣區或上海設立總部嗎？

黃海濤：我們畢竟是廣西的企業，這個基因是不會變的，不管去哪里發展，還是廣西的企業，注冊點永遠會在廣西，這個不會改變。只是經營管理可能哪里方便哪里為主，但注冊、納稅等還是不會變。

至于雙總部的話，其實企業一定是到有機會的地方去發展，但還是代表廣西企業出去的。

觀點地産新媒體：引進職業經理人對公司的發展來說是機遇，您是否考慮過讓孩子接班？

黃海濤：不接班。因為我跟他們（孩子們）講得很清楚，家就是家，企業就是企業，企業跟家沒有關繫，我從來沒有認為這個企業是我的，所以過去沒人叫我“老闆”的。公司排行年齡最大，所以他們都叫老大，要不就叫名字。

觀點地産新媒體：有一點很好，不管是從經營還是思想上，您都是比較善于分享，願意劃分股份給高管，形成一股凝聚力，彰泰很早就實現了合夥人制度。

黃海濤：這個不是我的功勞，是台灣老闆的功勞。當時做了三個安排，第一股權安排，安排完以後我也有跟投，然後我還要有點執行股，又必須把我的這一塊再分給我的屬下，大家就變成了合夥人。

他們給我的，我也得給人家，要不然沒人跟我。第四個項目開始我就把股權分給高管，讓大家都有了股權，都做了一點投資，這樣慢慢就滾起來了。

後來台灣老闆撤了，我們讓管财務的員工算完以後估了一個價，估完了以後就再次接收公司股權，分期把錢還給老闆，就這樣慢慢還，用了一年半的時間。

最後就組織新的這個班子繼續幹下去，當時是2006年在桂林，一直幹到現在。

觀點地産新媒體：現在看這個合夥人制度，大部分國内房企是前幾年才開始的，項目跟投，風險共擔。

黃海濤：這很正常的，因為當年我們國家有晉商、喬家大院，他們早就有身股和銀股了（身股，即給不出資的優秀員工一定的身股，讓其參與經營、管理和分紅，純粹是收益股份，又稱為分紅股；銀股基本上是出資才能享有的，晉商中的銀股等同于現在的工商注冊意義上的股份）。

台灣人因為民營企業比較多，為了控制好職業經理人，也會讓掌櫃和東家之間可以把利益關繫明确下來，這樣的話東家是做投資，掌櫃是做經營。

觀點地産新媒體：現在引進的比如張巧龍這一繫列職業經理人，您還是會給公司的股權還是項目的？

黃海濤：是有兩塊，首先是給項目股權，因為獨立核算，這是行業。張巧龍屬于核心高管，下一步就要給公司股權。

觀點地産新媒體：這是否意味着，彰泰遲早還是要走上市之路的？

黃海濤：（上市）已經開始準備了，肯定要分公司股權給到大家的。從成立到現在有一個嚴格的制度，就是回避制度，因為這個公司沒有我家里人，一個都沒有，連錢都是職業經理人管的。因為都是職業經理人操辦的，分錢的事情大家商量着辦，講好規矩。

在彰泰比較少出現腐敗，原因是首先把高管的職業操守通過機制捆在一起，變成合夥人以後，和企業的利益是息息相關的，每年分紅、分利潤，分完以後馬上兌現，大家向心力會更高。

目前，彰泰正在籌備上市工作，按張巧龍的要求是明年就要想辦法完成，他比我還生猛一點。

彰泰規模不大，但在廣西我們納稅是所有民營企業里第一，壓力也大。廣西房地産商很苦，房價低，利潤很低。在廣西的百強企業只有我們一家，還沒有一家做大做好的房地産企業，也沒有一家上市的，所以我就肩負起這份社會責任，再怎麼說，廣西都得有一家吧。

觀點地産新媒體：目前彰泰的布局是怎麼樣的？有什麼戰略考慮？

黃海濤：現在在廣西做房地産很苦，因為這地方消費力就這麼多，事倍功半，所以我們往往和自己打仗。往四五線下沉風險很大，那就得走出去。

最後下決心走出來，到廣西以後發現廣西的舞台要比桂林舞台大得多。到了南甯就過百億了，在廣西現在有60多個項目在售，這個量很大。

永遠蝸居在桂林，市場會飽和。另外，頭部30強房企直接進入，降維打法，那我們就更被動了，所以必須走出去。

“走出去”是為了生存走出去，不然的話，不要說發展，連生存權都沒有，就會萎縮的。

首先要去的就是華東，長三角是一個房企兵家必争的。前段時間，彰泰就在無錫、南京拿了地，之後又在武漢拿了地。

觀點地産新媒體：拿地的話，您參與決策嗎？

黃海濤：參與，跟張巧龍和一幫團隊，按照我們的決策委員會來定，但我不會直接到現場拍地，就授權，劃好線，簽好字，交給他們，在這個範圍以内我可以掌控，萬一有特殊情況再打電話商量。有時候網上拍的話，張巧龍就會指揮一下。張巧龍不錯的，很能幹。

觀點地産新媒體：所以，這（張巧龍）是不是您的選人標準？

黃海濤：他的内心蠻強大的。再一個，三觀很合得來，包括和彰泰的文化。做得好，做得久的企業一定要求真務實，做人也要求真務實，只有求真務實才能實實在在地長久活下去，這是基本原則。

同時企業家本人的素質很重要，企業家也不是完人，但企業家做事還是要求真務實，還是要以客戶為中心，還是要以産品和服務為兩個基本點。

觀點地産新媒體：未來彰泰的規模增速會保持在一個什麼樣的水平？

黃海濤：适度，要根據公司自身和市場的能力，這兩個能力必須要匹配。

有些企業身體條件好，那能跑快一點，企業身體不好，就得要适度慢一點，這是第一點。

第二還要看趨勢，趨勢好，順風順水的話可以快一點，趨勢不好就沒有辦法，所以還是得跑，可能就要跑穩一點，負債率就得低一點。

這是一個度的問題，任何一個企業沒有說什麼樣是好的，關鍵是合适自己，要适合自己的度去跑，這才是長遠之計。

觀點地産新媒體：所以不會追求瘋狂擴張的這種方式？

黃海濤：天要令其亡，必先令其狂。前些年我們太保守了，我覺得是不對的，但又不能太瘋狂。

我們原來太保守，負債率是負數，存款遠遠大于負債率。所以過于保守有的時候就會痛失好多機會，這也是我的責任。

張巧龍來了以後可能就會改變，但還是要掌握一個度，又不能過于負債，走上兩個極端。所以慢一點不會死，但如果又太快就會死，好多企業最後走向死亡就是因為太貪，不拿地王後悔三天，但拿下來弄不好會痛苦三年，我不想犯這種錯誤，但又很怕犯，因為我也擔心下面這些年輕的職業經理人，什麼都想幹。

因為就像下棋一樣，真正下棋的人很謹慎的，在旁邊看棋的人叫得“一塌糊塗”，拼命喊“下下下”。

觀點地産新媒體：彰泰發展有28年，若以您獨立的身份來說是2006年開始掌管公司，只有14年時間？

黃海濤：對。所以還要持續進步，争取進入到前50名。因為不進入前50，以後就沒有入局的機會了，但什麼時候沖到前50，這還是有一段時間，目標是想這麼走的。

因為資本永遠青睐于規模，這就讓我們不得不追求規模，因為規模小借不到錢或财務成本高。

未來一定是要到前50，這是我們的願望，也是我們的布局，以後發展速度會越來越高，産業集中度會越來越高，只有過了前50名才基本安全。再過兩年，前50名都會沒有安全感了。要保晉級，那些已經是前十的也要保級。

觀點地産新媒體：走規模就意味着動用杠杆，未來負債率多少比較适合？

黃海濤：負債率不能高于預期值。未來要走規模化，但必須要控制住負債率，我也跟張巧龍約法三章，要保持規模，又要控制負債率，那就要提高各方面的能力，可能多做一些購地的能力，提高周轉率，我們現在原則上是兩個月售樓部開放，不是臨建，是正式建築，然後四個月實現開盤。

觀點地産新媒體：房企深耕一個地區是優勢，但也會面臨一個問題，您會不會擔心彰泰走出去之後，出現管理半徑、水土不服等問題？

黃海濤：第一，在廣西我們沒有問題，順風順水。廣西作為大本營，效率高，現金流好，所以必須要保糧倉的，這一點是堅定不移的。

第二走出去，原則上都是盡可能尋找一些合作夥伴，當然也要适應别人的環境，這樣可以降低風險，通過合作開發，所以我是主張合作開發。

觀點地産新媒體：彰泰發展一直很踏實，接下來要慢慢走上更加高速的列車，這個時候要跑起來了。

黃海濤：是，所以要又好又快，掌握一個平衡。讓彰泰能夠跟上這個時代，同時我們說邊發展邊打基礎，發展的時候不要忘了打基礎。

作為高級領導者一定要更清醒地看到企業内部，一定要強身健體，抵禦風險。因為災難來的時候，先死的永遠都是老少窮的人，只有強壯的人才能活下來。我們不一定最大，但我們一定是最好的。

現在我們最大的問題不是敬業精神，不是工作态度，而是學習能力，用現代化的思想去引導發展，所以我一直号召同事們堅持學習。

地産這個行業強度很大，知識更新叠代也很快。到了一定年齡後，任何人都會被時代淘汰。所以說人生三件事，一是學習，二是工作，三是鍛煉身體。

觀點地産新媒體：作為一名企業家，如您所言，排名站上前50到30名，您希望每一個節點都能踩準，不踩錯，不踩空。

黃海濤：對，其實最大的失誤就是戰略性的失誤。所以作為企業來講，有一句話叫，沒有成功的企業，只有時代的企業，關鍵是能否跟上時代。

恒大做汽車可以反哺地産，地産再去反哺汽車，而且新能源汽車又是未來的發展新趨勢，所以這是他們的戰略選擇。