林德良與觀點面對面：挑戰與未來 越秀房産基金15周年志

觀點地産網 林德良要趕飛機，但他還是決定抽出時間與我們聊一聊。

每年年末，我們都能找到機會與林德良接觸，聊聊一年來越秀房産基金的變化與創新，同時向他請教一年以來對于公司管理、行業變化的最新思考和心得。今年也不例外。

這位董事會主席、執行董事兼行政總裁是個大忙人，出差幾乎已成為固定日程，尤其在今年這個情境下。一邊廂，新型冠狀病毒正成為2020年全球經濟和大小企業要面臨的最大“黑天鵝”事件。另一邊廂，今年恰逢越秀房産基金上市15周年，中國香港與内地的REITs市場都發生重大變革，挑戰與機遇並存。

要處理的事情很多，林德良的行程排得十分緊湊。“但我最喜歡挑戰了。”他說，在現時的環境下，亦正能體現出越秀房産基金強大的經營韌性與活力。

疫情下的增長

話題還從疫情開始。資料顯示，2020年中期，越秀房産基金實現經營收入人民币8.31億元，物業收入淨額6.54億元，雖然均有輕微的下跌，但資産總額卻維持在362.76億元。這是在經濟低迷的上半年，一份難能可貴的成績單。

至于其中的秘訣，林德良提出：“寫字樓這種業态相對是容易穿越其周期的一種業态。”而越秀房産基金旗下最重要的投資物業便是寫字樓，目前該基金幾乎50%的收入都是來自寫字樓物業。

按照基本規律，寫字樓是靠産業動能的帶動，只要GDP仍在上升，主要産業的動能仍在，寫字樓的需求就不會消失。因此疫情下，越秀房産基金旗下寫字樓整體出租率也穩步上升達到82.9%，同比增長17.1%，收入總額同比增長3.5%至4.7億元。

這确保了基金整體運營的穩定，並讓基金逐步過渡到目前多業态的復蘇之中。“酒店跟公寓都在恢復過程中，恢復的程度大概90%。”據了解，廣州四季酒店，入住率從2月份的3%恢復至6月末的62%。同時，專業商場白馬大廈，今年6月末客流量也已達到去年同期的60%，開業率接近九成。

情況在進一步好轉，“疫情期間寫字樓的收入同比還增長了，因為我們的項目還保持了高位的運營，寫字樓的出租率都是超過90%以上。”林德良指出，快速的恢復有賴于公司優秀的運營能力，“我們的産品就決定了我們的競争力。”

因此在運營方面，越秀亦正在作出更多的創新與改革。響應廣州天河CBD管委會倡議並發起的“抱團計劃”，越秀商業于今年6月就寫字樓業态上線“悅享會”會員平台。

“6月28日發布，9月份正式把所有的功能全部放到上面。”林德良介紹，該平台覆蓋珠江新城CBD寫字樓項目企業和約30萬白領，将提供政務管家、金融管家、專業顧問及置業管家、環保管家、健康管家、幸福管家、行家臻選“6大管家+2大平台”服務體繫。

它将重構“人、貨、場”從 To B 端的企業會員體繫升級為“區塊鍊營銷平台”，由點及網全面升華“1+1>2”的營銷裂變效果，打造城市數字化“樓宇生态圈”。

簡單而言，“悅享會”平台促成客戶資源整合，越秀房産基金将通過自建生态圈，達成一定範圍内的經濟“内循環”，這也對應國家最新經濟政策。“我們把寫字樓所有的客戶放在平台里面，讓他們互相自己可以做生意。” 林德良稱。

他介紹，除廣州之外“悅享會”平台在武漢、杭州、上海都已經上線，“悅享會只收3%的成本通道費，它形成了一個低成本的精準營銷的内循環的區塊鍊的營銷平台。”

從商戶的層面，更低的通道費意味着更低的推廣與獲客成本。從白領們的層面，更低的通道費則意味着優惠的訂單服務，後勤辦公将更便宜便捷。

“由此我們形成了很強的客戶黏性。”林德良表示，而客戶黏性最直接的經濟效益就是，公司續租率和續租租金的提升。這是越秀房産基金穿越周期的法寶之一。

敢想、敢闖、敢幹

我們試圖讓林德良總結過去一年的工作感受。與預想得到的答案不同，從他的話語中我們沒有察覺到累或有一絲疲态存在。“我就是喜歡挑戰。” 林德良興致勃勃，表示自己就是喜歡去做有挑戰性的事情，“這令我很快樂”。

如果你了解林德良的職業履歷，它也正是一個在不斷走出舒适圈，尋找更多可能性的故事。

從1992年加入了越秀集團，林德良最初參與及負責了越秀地産多個大型住宅及商業物業的投資建議及市場分析、可行性研究、銷售及營銷策劃工作。不久後則主要轉往參與及負責公司海外物業的銷售。

後來，其又為越秀集團旗下的某家酒店負責(其中包括)租賃及銷售、财務收益管理、酒店品牌拓展及旅遊事務等工作，直至如今掌舵越秀房産基金。

換言之，在越秀集團林德良于地産、中介、投資、酒店、基金等各個闆塊都有涉獵。因此他在過去的工作過程中，就需要不斷地去到新的領域、不斷地要面對全新的工作及挑戰。對于這樣的“跨界”職業生涯，林德良表示，他就是喜歡這樣的“不确定性”。

事實上，已經擔任企業高管多年的林德良，從外表上已經看不太出如此自由不羁的一面，但他骨子里那股勁頭卻從未消退。“我從小的時候就喜歡去旅行，從大學開始就用大概10年的時間把34個省、市、自治區都走遍了。”

林德良認為，這些行走的經歷讓他領略並培養出更廣闊的胸懷，更高的境界來面對工作。“每一次出發不僅僅是為了到達，而是為了成就一個全新的自我，這才是最關鍵的。”因此直到現在，他依然喜歡行走、徒步。

“有了行走中的痛苦、再生與重生，其他都是小事情，對我都沒有難事了。”他說，與越秀房産基金的成長歷程相聯繫，15年的時間也並非平平淡淡，挑戰與機遇常在。

2005年同年上市的越秀房産基金，則是全球首只投資于中國内地物業的香港上市REITs。從籌備、架構重組、資産注入到完成最終上市，當中要面臨的困難可想而知，每一步都是艱難的創新與抉擇。

15年來，不管是房地産周期持續的調整，還是突發全球金融危機爆發，對于越秀房産基金來說都是一道又一道的難關。期間，該基金總資産從45億上升到超360億，資産規模增長7.5倍，年復合增長超過14%，成為亞洲十大上市房地産投資信托基金之一。而疫情只不過是最新的一次特殊事件。

“勇敢、果敢地去想，要去闖很多次的難關，但是更需要幹，所以我們是敢想、敢闖、敢幹。”“敢想、敢闖、敢幹”六個字，也是林德良對越秀房産基金過去15年發展的最大體會。

行走的第二曲線

15年歲月，如果用來形容一個人的生命的話，他正值青春少年，未來可期。因此，我們也很自然對林德良提出了一個問題：“你希望越秀房産基金下一個15年是什麼樣子？”

“我們現在是亞洲前十大的基金上市公司，所以未來肯定要維持這個地位，這要找到成長的第二曲線”林德良說道。記者觀察到，從行業當前的一些做法來看，現在有的上市基金或上市企業會考慮資源換倉、收並購、項目拓展、業務升級、戰略轉移或分拆業務等等。

按照越秀房産基金的計劃，尋找第二曲線就是走出已有的舒适圈，尋找到二次發展的可能性。下一步挑戰，抓住市場窗口實現優質項目的收購，這将為越秀房産基金尋得全新的發展和上升路徑，為進一步資本操作打下基礎。

而新的項目收購，則有賴于政策環境的帶動。

香港最版《房地産投資信托基金守則》剛于12月初生效，進一步放寬了在香港上市的房地産投資信托基金的四大權限。包括容許基金在符合條件下，投資于少數權益物業等。

同時，投資物業發展項目時可超過現有資産總值10%的上限，並允許基金将借款限額由資産總值的45%提高至50%，以及将關聯人士交易和須予公布的交易規定，與上市公司的規定大致看齊。

“這對于越秀房産基金來說，更多的是機會。”林德良稱借貸比率界限的上升，讓公司可以吸納更多社會資金或者第三方資金進入。

對于未來的融資環境，林德良保持了樂觀的态度：“人民币短期内可以看到有升值的趨勢。”其稱，因為整個疫情的影響，全球低息的環境會持續一段時間。“現在錢很多，沒地方投，利率就越低。”

越秀房産基金正受惠于這個減息的周期。資料顯示，截至去年年末，該基金期末融資成本為約4.2%，但到今年6月末融資成本就下降到約3.13%。

另一方面，越秀房産基金旗下項目如白馬大廈、财富廣場、城建大廈、維多利廣場等投資回報率都是7%左右，表現穩健。“這是正杠杆作用，現在去香港借錢2%左右的利率，我們的物業4%回報率就變成正杠杆了。”林德良解釋。

“我們由此可以參與更多的項目。”制度的放寬、融資的放松令越秀房産基金擁有更多項目選擇的可能性，而且處理杠杆、财務将更有靈活度。

“因為疫情，内部的增長還是容易看到天花闆，所以外部的增長肯定是我們重點考慮的。”林德良說，公司目前一直都有在看新的項目。

“疫情正在增加新項目的數量。” 林德良對前景保有熱切希望：“我們可以利用更多外面的錢去發展。”當然，憑借與越秀地産“雙平台”與“開運金”模式，越秀房産基金期待與母公司有更多合作，與資産注入。

領袖訪談 | 領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。