解局 | 彰泰與旭輝 黃海濤的急流

觀點地産網 在2020年八月觀點舉辦的博鰲房地産論壇上，彰泰集團董事長黃海濤表達了這樣一種想法，企業發展看老闆，老闆看明白了，那他還得繼續帶領企業發展。

現在，黃海濤看明白了，所以旭輝來了。

合作

合作的方式是旭輝一貫模式。

2021年的第7個下午，彰泰集團與旭輝集團雙方在廣西南甯簽署戰略合作框架協議。

根據協議，旭輝集團與彰泰集團将按照65%：35%的股權比例共同合作成立旭輝彰泰公司。新成立的公司總部設在廣西南甯，由彰泰集團董事長黃海濤出任平台公司董事長，旭輝集團現江蘇區域集團副總裁胡翔出任平台公司總裁。

旭輝晚間亦發公告顯示，本次合作方包括彰泰控股（香港）有限公司（“彰泰香港”），現時擁有桂林彰泰實業集團有限公司（“平台公司”）80%的股權；桂林合創建設投資有限公司（“桂林合創”），現時擁有平台公司20%的股權；及黃海濤及汪春玲（平台公司的實際控制人）。

據旭輝介紹，合作方目前通過平台公司擁有及/或控制多間公司、合營企業及房地産項目的權益。另一方面，旭輝的全資附屬公司廣西旭輝企業管理有限公司（“廣西旭輝”）目前亦于廣西擁有多間公司及項目的權益。

旭輝及合作方拟通過平台公司及廣西旭輝成立上述合營，各方将于審核、估值及盡職調查後，就将獲納入合營企業的房地産項目達成協議。

公告指出，不納入的公司、合營企業及房地産項目的權益将由平台公司或廣西旭輝出售，而各方已同意納入的項目将由平台公司或廣西旭輝收購。

于合作框架協議簽訂時，将予納入平台公司的具體公司、合營企業及房地産項目的權益尚未落實。納入廣西旭輝的具體公司及項目亦尚未落實。

合作框架協議項下的條款規定，旭輝中國将向彰泰香港及桂林合創收購平台公司65%的股權（“潛在收購事項”）；旭輝将以增資的方式與合作方就廣西旭輝按65：35比例成立合營企業（“潛在出售事項”）。

簡而言之，旭輝和彰泰成立旭輝彰泰公司，旭輝将其于廣西的資産，彰泰将其資産裝入旭輝彰泰。

合作模式在旭輝過往有參考案例。2017年10月銀盛泰集團與旭輝集團股份有限公司正式簽署《全面戰略合作協議》，根據合作協議，銀盛泰集團與旭輝集團将通過股權合作的形式，成立合作平台公司，任軍先生出任平台公司的董事長。

回到此次合作，需要注意的是，廣西旭輝旗下資産並不多，根據旭輝2020年中報顯示，旭輝僅在廣西南甯有所布局，旗下目前有兩個土地儲備項目，五象綜保區銀海大道147畝項目以及邕甯區和合路項目，規劃建築面積分别為39.27萬平方米及15.83萬平方米。以及1個尾盤項目美的旭輝城，剩余尚未确認可銷售/余下尚未出售可出租建築面積 （不包括停車位）1334平方米。

反觀彰泰，據其官方網站顯示，其目前已開發全國16城9縣100多盤，開發面積近2000萬平方米；銷售金額和銷售面積廣西第1名、廣西房企新增土儲貨值第2名。

事實上，此次合作可以理解為旭輝将購買彰泰65%的股權。

不過，不管是旭輝還是彰泰相關人士在接受觀點地産新媒體采訪時皆表示，将此次合作稱為戰略合作。據雙方發布的消息，此次合作将保留雙方在廣西當地和省外區域的團隊。

契機

“不發展的話，員工就沒有舞台了，所以企業還是走上一條不歸之路；除非你不想辦企業了，那就逐漸萎縮，退出歷史舞台，或者把企業賣掉。”

這是黃海濤曾言的發展道路。他坦言，“如果今天不走出去，明天走就更晚了，如果今天懷疑晚了，那明天再看今天就會更晚，所以只有往前走，這是必須的。時機是不好，那就更努力一點。别人順風順水遊過去，那我可能逆風逆水也要拼命遊。”

在2020年中旬，黃海波的想法還依然是沖刺規模，全國化發展。

黃海濤甚至提出未來一定是要進入前50名，因為資本永遠青睐于規模，只有過了前50名才基本安全。盡管到了2020年，彰泰以335.2億元的銷售金額排名全國88，距離第50名還有差不多3倍的差距。

為此彰泰引入了知名的職業經理人張巧龍。張巧龍的加盟，彰泰看重的是其擁有帶領藍光走出川渝，布局全國，實現資本化的成功經驗。

張巧龍上任董事長兼總裁之後，很快便提出“1+3+N”的全國化戰略，即以廣西為大本營，在華東、華中和粵港澳大灣區三個核心區域重點布局，同時開啟了“現代化、全國化、規模化、資本化”。

而黃海濤也對張巧龍寄予了厚望。他曾表示，“我的能力已不具備帶領這個企業快速發展了，因為年齡、資歷、精力以及社會觀念等，其實和這個時代是逐漸脫節了，應該讓年富力強、有沖勁的人肩負起更大的責任。”

張巧龍的到來，使得彰泰很快開始了全國化的布局，第一站是無錫。6月23日，彰泰斥資13.9億元競得無錫市錫東新城70畝地塊，樓面價1.7萬元/平方米，溢價率43.29%，刷新錫東新城的最高樓面價紀錄。

第二站是南京。7月10日，彰泰擊敗了20多家房企，競得了位于南京雨花台區鐵心橋街道小村的G29地塊。彰泰拿地的代價是總價10.2億元、溢價率20%。

無錫、南京之後，彰泰随後又在武漢、南昌、玉溪等成功拿地，同年彰泰還在成都、昆明、鎮江、綿陽等地投資建立公司。

片區最高單價、超一倍的溢價率……彰泰每一次拿地都不可謂不高調。不過可惜的是，事情很快有了變化。

歲末，張巧龍辭任，離職日期在12月底。彰泰方面表示張巧龍将任事業合夥人兼集團執行董事。2021年初，張巧龍被傳出将與劉森峰、王本龍一同創業。

或許，現在回過頭來看，黃海濤此前表示要規模的想法並不難理解。衆所周知，資本永遠青睐于規模，規模小就意味着融資途徑有限或财務成本高。

而彰泰從2019年下半年開始明顯加大融資力度，但因沒有上市，信托等非標融資依然是其主要渠道。但信托渠道很快被國家限制，再加上2020年下半年，對于房地産行業最重要的政策“三道紅線”影響，規模較小的房企發展越發困難。

或許是上述原因，彰泰這個區域龍頭企業選擇與規模房企旭輝合作。

而我們也依稀可以從黃海濤過往言語中找到脈絡：“發展才是解決一切的問題，不‘看多’那就要萎縮，一萎縮馬上就倒退。不看多也得看多，除非不想發展了。”

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