逃離倫敦 國銳地産從長期投資到“虧損”出售物業

觀點地産網 随着英國新冠病毒出現變異，英國（英格蘭地區）進入第三次全境封鎖，除了大量人口“大逃離”之外，不少資本也在出逃，國銳地産就是其中之一。

倫敦當地時間1月8日，英國新報告的新冠肺炎（COVID-19）确診病例達68053例，日新增确診達到英國自疫情暴發以來的最高水平。同日，倫敦市長宣布該市進入“重大事故”狀态。

而國銳地産有限公司1月10日挂出公告稱，于1月8日（倫敦時間及于香港交易時段後），直接全資附屬公司GR UK Holdings Limited作為賣方，與買方Bow Street Operations Limited訂立該協議，據此，将向買方出售目標公司持有的物業Boundary House，該物業坐落于7–17 Jewry Street, London。

關于是次出售，國銳地産表示，鑒于COVID-19對英國經濟的影響及2020年在倫敦與目標物業類似的物業的市場價格下跌，董事認為，出售事項的代價屬公平合理，現時正是集團出售目標公司及變現其投資收益的恰當時機。

“虧本”售賣倫敦物業？

觀點地産新媒體查看公告了解，根據該協議，此次出售事項的總代價約為3096萬英鎊。

其中約1170萬英鎊，将用于償還銀行貸款；約1896萬英鎊，将用于償還國銳地産貸款；1.00英鎊，将由買方于完成日期支付予賣方；余額約30萬英鎊用于償付國銳地産就出售事項産生的開支。

對此，國銳地産預期，集團将就出售事項變現估計虧損約47.6萬英鎊，為出售事項的估計所得款項淨額（已扣除專業費用及其他有關開支）約3048.4萬英鎊；及假設出售事項于2021年1月8日發生，目標公司于2021年1月8日的資産淨值（不包括銀行貸款及本公司貸款）約3096萬英鎊之間的差額。

于完成後，目標公司将不再為國銳地産的附屬公司，且目標公司的财務業績将不再綜合入賬至集團财務報表。

從公告的表述看，是次交易似乎並不劃算，事實或許並非如此。

觀點地産新媒體查閱資料了解，國銳地産全資附屬公司GR UK于2016年8月30日，以2500.2萬英鎊完成收購Boundary House的物業。若撇除通脹、貸款利息與交易費用等等因素，僅就交易金額進行簡單計算，從收購到出售，獲得595.8萬英鎊溢價。

另外，作為一座辦公物業，Boundary House每年為國銳地産貢獻可觀的租金收入。

公告指出，Boundary House室内實用樓面面積約為45,062平方呎，由一層地下室、地面上七層樓、地庫儲物空間及七個停車位組成。Boundary House已全部出租，彼時按14項存續租約租予十二名辦公室租戶，租約期自2018年9月至2023年5月屆滿。

此外，停車位、天台及地庫儲物空間亦按六項特許租約租予五名承租人，其将于2021年之前到期或租期直至任何一方終止為止。

觀點地産新媒體比較其年度報告數據，除提供給租戶的免租期外，2016年、2017年，該物業租約每年為國銳地産貢獻約130萬英鎊租金收入；2018年出租率89%，貢獻約110萬英鎊的租金收入；2019年出租率為85%，貢獻約120萬英鎊的租金收入；截止2020中期出租率為83%，未計及向租戶提供的免租期，該等租賃每年可為集團貢獻約90萬英鎊租金收入。

按現有數據計算，除了售價方面較收購價有595.8萬英鎊溢價之外，Boundary House五年貢獻租金收入約580萬英鎊，同時還将收回股東貸款1896萬英鎊。

從計劃重建到出售

事實上，收購之後的頭兩年，國銳地産對Boundary House的發展前景還是有很多憧憬的。

國銳地産2016年度報告中如此介紹這個辦公樓——Boundary House坐落于日漸繁華的Aldgate區，該區域入駐多家科技、媒體及電信企業且為倫敦市著名的金融及保險地帶。Boundary House鄰近多條鐵路幹線及地鐵站，包括新的Crossrail（其預計将于2018年交付並投入服務、貫通倫敦東西的高速鐵路），鐵路交通十分方便。

且國銳地産2016年、2017年都提及，考慮到該物業優越位置及已有該等租約存在，董事局相信，Boundary House将可為本公司提供穩定的現金流及收入，並可于未來享有潛在資本增值。“本公司将不時探索不同選擇以提升及盡量提高Boundary House之價值，包括于該等租約到期時續租、調整租戶組合以及物業重建。”

彼時，國銳地産計劃持有Boundary House以作長期投資用途，認為長遠來看英國脫歐及英鎊短期波動不會對集團整體造成重大影響。

2018年，國銳地産續指，集團将研究Boundary House的重建計劃的可行性（假設将于2021年發生）。重建進行後，倘獲得政府批準，總建築面積被認為将會增加。不過之前預計将于2018年交付並投入服務、貫通倫敦東西的高速鐵路Crossrail，在新公告中交付及投入服務的時間變為了“2019年”。

到了2019年度報告，這個新高速鐵路的交付時間又變更為“2020”年，國銳地産不再提及Boundary House的重建計劃，取而代之的是，“如果有合适買家，本集團拟出售該物業。”

于2019年10月，該公司董事決定向一名獨立第三方出售更該物業，且已于2019年12月9日與潛在買方簽署條款綱要。同時認為，該物業可供即時銷售，且預計出售事項将于一年内完成。

在讓全人類困擾不已的新冠疫情爆發背景下，國銳地産順利出手了倫敦寫字樓，其認為，鑒于COVID-19對英國經濟的影響及2020年在倫敦與目標物業類似的物業的市場價格下跌，董事認為出售事項的代價屬公平合理，現時正是集團出售目標公司及變現其投資收益的恰當時機。

另一方面，國銳地産出售物也或也有出于自身降負債的考量。

據了解，2016年時，國銳地産的資産負債率經重列後僅為17.2%，當年僅以Boundary House作貸款擔保取得一筆貸款1387.5英鎊（相當于約13,226.4萬港元）；2017年資産負債率卻驟升至74.6%。

2018年，其公開發售9.11億股，籌集約7.28億港元，用于償還未償還負債及用作集團一般營運資金，公開發售将可能使集團資産總值增加約1.76億港元及負債總額減少5.52億港元。因此，該集團的資産負債率當年大降至29.6%。

其董事認為，降低資産負債率可加強公司重續或取得銀行融資時的議價能力及改善集團的财務狀況，繼而将對公司及股東整體有利。

但随着國銳地産的資産增加，其負債也在随之增長。2019年，國銳地産的總負債同比大漲82.13%至28.7億港元，資産負債率重新升至68.6%；截止2020年中期，其總負債約28.06億港元，資産負債率69.9%。

對比總負債，此次出售倫敦辦公樓回收的款項雖不是很多，但總比在前景不明朗，同類物業價格下跌中的不作為要好上許多。