陳妙林港股短暫之旅 金茂之後開元酒店上市兩年尋求私有化

觀點地産網 上市企業停牌後，總會有各種猜測。

1月19日上午9時起，浙江開元酒店管理股份有限公司在港交所短暫停牌，稱以待發布一則根據《收購守則》發出的公告，其内容将構成内幕消息。

很快便有消息傳出，停牌或有關私有化事項。

1月20日晚間，傳言終于被證實，開元酒店發布公告稱，于2021年1月18日，董事會收到來自要約人Kunpeng Asia Limited的函件，表示在滿足先決條件的前提下，要約人将根據收購守則對H股和内資股提出自願有條件要約。

如若正式落實，這一舉動将導致開元酒店退市。

觀點地産新媒體了解到，開元酒店曾歷經長達19年的上市長跑，為何上市僅兩年後便退市？

開元酒店于公告中稱，對股東而言，私有化提供了溢價變現的機會；對公司及要約人而言，投資者對集團的投資回報可能會有不同的期望和要求，從長遠來看，可能與集團的發展計劃有所不同。

退市（如果完成）将為開元酒店提供靈活性，以追求對開元酒店的某些戰略選擇，包括其追求業務計劃並提高經營業績的能力，而無需關注短期市場反映。

並且，退市将使要約人有更大的靈活性來支持集團的未來業務發展。

開元酒店私有化

根據公告披露，1月18日，陳氏集團、開匯泰亨、OC Hotels、NC Hotels Investment、鷗翎鉑卉、攜程香港、要約人和開元酒店就公司的治理訂立公司股東協議，拟于H股要約于所有方面成為無條件後4個工作日全面生效。

要約完成後，大股東陳氏集團的持股比例将從44.88%下降到41.64%，在認購期權交割後，更将下調到28.21%；要約人在要約完成後将持股開元酒店28.97%，在認購期權交割後，持股比例更将上升到42.4%。

要約的代價無疑是股東關注的重點，一般來說，私有化價格都會較公司股價存在一定溢價。按照公告披露，此次開元酒店要約價為每股H股18.15港元，每股内資股15.18元。

若按每股H股18.15港元，H股要約涉及的H股總數5517萬股H股（代表要約人及已承諾不接納H股要約的要約人一致行動人士尚未擁有、控制或同意将予收購的H股）計算，H股要約總代價約為10.01億港元。

按每股内資股15.18元，内資股要約涉及的内資股總數25,959,477股（代表要約人一致行動人士已承諾接納内資股要約相關内資股）計算，内資股要約總代價約為3.94億元。

除獨立H股股東持有合共5282萬股H股外，所有内資股、非上市外資股和剩余H股均由要約人一致行動人士持有（于本聯合公告日期，約占股份的81.14%）。

對股東來說，這一要約價或許真的不錯。

在停牌之前，開元酒店報14.56港元/股，總市值40.77億港元。要約價每股H股18.15港元較發售價16.5港元溢價10%；較H股最後交易日溢價約24.7%。較2019年12月31日每股股份經審核綜合資産淨值5.68元溢價約167.3%；較于2020年6月30日的每股股份未經審核綜合資産淨值5.00元溢價約203.7%。

那麼誰是要約人呢？觀點地産新媒體于公告獲悉，要約人是一間在香港注冊成立的有限責任公司，設立目的旨在實施要約，由Bid Co（一間在開曼群島注冊成立的有限責任公司）全資所有。

于公告日，Bid Co被 Ocean Link全資所有。Sequoia China和Ocean Link各自應向Bid Co提供約10.31億港元及4.81億港元以實施要約，合計15.11億港元。

支付承諾投資額後，Sequoia China和Ocean Link将分别擁有Bid Co的68%和32%股權，其背後分别為紅杉資本及歐翎投資。

其中，Ocean Link是由Ocean Link Partners II GP, L.P.作為普通合夥人的某基金的全資附屬公司。Ocean Link Partners II GP, L.P.的普通合夥人為Ocean Link Partners II GP Limited，後者由歐翎投資合夥人鄭南雁和江天一分别間接持有50%股權。

觀點地産新媒體了解到，鷗翎投資核心團隊由江天一、鄭南雁、梁建章、張弛四位合夥人組成，被稱為“夢之隊”。

近年來企業私有化中，鷗翎資本的身影時常出現。

2020年58同城私有化之時，買方财團便是由華平投資、General Atlantic、鷗翎投資和58同城董事長兼CEO姚勁波組成。

鷗翎資本更是開元酒店的投資者之一，2016年，鷗翎投資接棒凱雷成為開元酒店新的戰略投資者。並且上市後，鷗翎投資董事江天一任開元酒店非執行董事。

Sequoia China則是由SC China Growth VI Management, L.P.作為普通合夥人的某基金的全資附屬公司，其普通合夥人為SC China Holding Limited，由紅杉資本全球執行合夥人沈南鵬間接全資擁有。

作為全球最大的VC之一，紅杉資本曾投資了蘋果電腦、谷歌、甲骨文、雅虎等知名公司，並參與了包括陌陌、博納影業等多個私有化交易。

值得關注的是，沈南鵬曾創辦攜程網、如家酒店，並短期帶領兩家公司在納斯達克上市。目前，他仍然在攜程的關聯公司擔任高管。

而在開元酒店上市中，攜程香港同意按發售價認購數目與最多3200萬美元的等價港元對應的發售股份。

鷗翎投資也與攜程關繫密切，參與的投融資幾乎圍繞攜程的旅遊業務進行。

多年長跑後退市

實際上，開元酒店上市不到兩年，2019年3月才在港交所敲響鐘聲，正式結束多年來的上市長跑。

這一路走來不易，最早可追溯到2005年。當年3月，開元酒店首次對外宣布将赴港上市，計劃将浙江開元蕭山賓館等資産整體打包赴港上市，募集資金2-3億元。

不巧的是，時逢香港财務制度變化，按照新的折舊標準，開元酒店與另4家酒店業務的淨利潤大幅縮水，因此上市計劃被迫擱淺。

2013年，開元酒店将輕重資産進行分拆，酒店業務分成酒店資産和酒店管理兩大闆塊，旗下5家自持物業的酒店資産被打包，以REITs方式在港上市，開元産業信托也成為了全球首個中國酒店REITs。

有業内人士分析，相比起IPO，REITs上市主體是特定的資産包而非發起人公司整體，相比尋常IPO融資門檻更低。直至2018年8月23日，開元酒店正式向港交所遞交申請，次年3月11日正式登陸香港聯交所。

得償所願後卻又私有化，是何原因？觀點地産新媒體梳理發現，私有化總離不開這些原因：“股份流通量較低”、“股價大幅低于淨值”、“融資困難”、“遠離資本市場影響”、“回A訴求”。

若單純從股價上看，開元酒店目前股價和上市價格相差不大，在公告中的說法或許能找到一些線索。

開元酒店稱，新型冠狀病毒疫情的爆發已導致公司各級别酒店的入住率和日均房價顯著下降。鑒于集團前景和未來财務狀況的不确定性，投資者對集團的投資回報可能會有不同的期望和要求，從長遠來看可能與集團的發展計劃有所不同。

的确，受到新冠疫情的波及，2020上半年開元酒店的營收大幅下滑。數據顯示，期内開元酒店收入5.44億元，同比下降約39.9%；毛利約為1650萬元，同比下降約93.2%；公司擁有人應占虧損約為9220萬元。

並且，期内簽約酒店62家，較上年同期68家有所下滑。于2020年6月30日，開元酒店組合遍布于全國的261家在營酒店（截至2019年12月31日：216家），酒店客房數量約52668間（截至2019年12月31日：44785間），較2019年12月31日增幅分别為約20.8%和約17.6%。

開元酒店並不是孤例，疫情對酒店業影響頗大，中國金茂旗下金茂酒店亦在疫情期間私有化退市。

目前，開元酒店擁有開元名都、開元度假村、開元芳草地鄉村、開元觀堂等14個酒店品牌。開元酒店稱，未來将進一步注重重點區域及城市發展戰略，快速拓展中檔酒店業務，針對性推出中端酒店，增加中端市場份額。

觀點地産新媒體了解到，從2020下半年開始，開元酒店動作頻頻。

8月12日，與富春控股集團下屬成立合資公司，全權負責富春山居酒店品牌的開發、籌建、運營和管理，共同加碼高端酒店市場。

再然後，出資投資浙江開元荣景酒店管理、常州開元名都大酒店等公司，以及戰略投資江蘇晗月酒店管理有限公司，發力中端酒店市場。

在開元酒店着重提及的中端市場方面，創始人陳妙林在接受采訪時稱，2021年将從三方面推進中端酒店的高速發展。第一，進一步兼並收購，除了戰略投資江蘇晗月酒店管理有限公司，未來幾年還将繼續收購中小型的中端商務酒店品牌管理公司。

第二，從單純的選擇酒店或選擇物業中跳脫出來，通過選址、設計、技術服務、籌建開業、運營管理等，對項目進行跟蹤指導，安排更多資金擴張中端市場；第三，利用股權重組，引進相關人才，這也是未來中端酒店發展的重要條件。

“開元酒店肯定有自己的考量。”一位業内人士稱，酒店上市公司在港股受到投資者關注並不多，退市之後，通過重組等方式或許能夠挖掘出開元酒店更大的價值。