一筆融資終止發行 俊發集團商業物業的資本影像

觀點地産網 對于非上市公司而言，每一筆融資都顯得珍貴。

1月27日，深交所一則消息顯示，民生加銀資管-光大證券-俊發集團商業物業信托受益權資産支持專項計劃項目狀态更新為“終止”。

上述債券類别為ABS，拟發行金額13.69億元，發行人為雲南建豐建築工程有限公司，承銷商/管理人為民生加銀資産管理有限公司。

天眼查顯示，雲南建豐建築工程有限公司為俊發建設集團有限公司的全資子公司，後者由俊發集團有限公司持股100%，成立于2006年10月9日，注冊資本10億元，實繳資本3.5億元。

翻查過往資料發現，這筆ABS融資計劃，從2020年2月17日出現在公衆的視野。據深交所信息披露顯示，“民生加銀資管-光大證券-俊發集團商業物業信托受益權資産支持專項計劃”項目彼時更新為“已受理”，拟發金額為13.05億元。

經過兩個月時間，4月17日，深交所信息顯示，“民生加銀資管-光大證券-俊發集團商業物業信托受益權資産支持專項計劃”項目狀态更新為“已反饋”，拟發金額也由原來的13.05億元上調至13.69億元。

随後該筆融資一直沒有更新狀态。直至2021年1月27日，深交所宣布該ABS計劃終止。

有證券分析師對觀點地産新媒體表示，ABS終止原因比較多樣，企業主動撤回、企業數據不達標、無法提供交易所所需資料、ABS發行時間過長超過有效期等等都可能是終止原因。

也有分析認為，這筆ABS終止不排除是俊發的主動行為。其指出，俊發由于規模發展較慢，企業負債較高，雖然融資利率高具有一定的吸引力，但是目前在資本市場上的投資者還是比較理性，不一定會買單。

另一方面，從整體融資環境來看，2020年至今房地産企業在中國境内融資都比較順暢，其中ABS融資也逐漸成為了房企的常用融資渠道。

而ABS這一類融資中，出現“終止”的並不多。

相關數據顯示，2020年全年，交易所網站上公布的項目狀态為“終止”的ABS項目共31單，拟發行規模合計872.41億元，終止數量較2019年全年的60單大幅下降。

其中上交所方面，項目狀态為“終止”的ABS項目27單，規模796.25億元，底層基礎資産可能涉及客運收費權、園區租金收入、供水/供電收入、商業物業租金/酒店收入、安置房銷售收入、證券公司融出資金債權、應收賬款、購房尾款等；深交所方面，項目狀态為“終止”的ABS項目4單，規模76.16億元，底層基礎資産可能涉及到垃圾焚燒發電收費權、應收賬款債權、供氣收入等。

而ABS終止，還與其發行周期過長有關。“ABS産品相對融資成本較低，但是發行周期往往需要一年左右。”分析師如此表示，首先是一個審批周期，一般需要兩個月到半年時間；再次就是發行，需要找投資者來認購，至少也需要兩三個月。

據觀點地産新媒體了解，俊發集團該筆融資雖列為ABS産品，但業内人士更将其視為類REITs雛形産品。

在此之前，迪馬股份推出規模為11.6億元的中泰資管-SAC大廈信托受益權資産支持專項計劃，其實也就是以成都SAC大廈為底層資産發行類REITs資管産品，已獲交易所審核通過。

因而，更多觀點把重點放在了底層資産是否優質上。

至于該筆ABS的底層資産是俊發集團商業物業信托受益權。這意味，之前已經打包做了信托融資的俊發商業物業，以其所産生的穩定現金流為償付支持，通過結構化的方式進行信用增級，在此基礎上再發行資産支持證券。

通常投資者在信托受益權ABS投資時，首先需要了解産品的交易結構和底層資産狀況；其次要對底層資産的分散性和現金流的穩定性進行分析；第三要重點關注信托計劃中的抵質押物的有效性；最後需要考察信托、增信方等項目主體的專業經驗和信用資質。

換言之，底層資産決定了投資者會否投資該筆ABS的首要因素。

觀點地産新媒體查閱資料發現，關于俊發的商業物業對外並沒有太多數據，據俊發集團官網信息，俊發商業集團現有商業管理項目約20個，運營面積約400多萬平方米。其中，俊發·新螺蛳灣國際商貿城體量達314萬平方米。

具體描述為：目前以俊發·新螺蛳灣國際商貿城為主的國際型專業商貿市場，以俊發·春之眼為主的高端精品購物中心、俊發·龍泉廣場為主的區域型購物中心，海東主題公園為主的文旅商業也即将面世，濱江·俊發廣場為主的精品社區商業已逐步運營成熟。

此外，整個2020年，俊發並沒有太多融資動态。

除了上述13.69億元的ABS融資，在2020年6月份，一筆名為“中鐵信托-銀杏2023期俊發春城一期項目集合資金信托計劃”的産品發行，産品名稱為中鐵信托-銀杏2023期，發行機構中鐵信托，産品期限24個月。

該筆資金用于海東俊園三期19-4地塊的開發建設，及信托開放時用于信托贖回資金需求。還款來源：包括但不限于雲南金色之源房地開發有限公司的經營收入、保證人的資金調劑等。