豐樹“退步集” 商業與物流地産間的資本循環

觀點地産網 在美國完成收購14個數據中心資産後，豐樹把目光投向了大洋彼岸的香港。

2月19日，豐樹産業私人有限公司宣布，子公司Mapletree TM (HKSAR) Limited 以8.13億港元（約合6.84億元人民币）成功收購一幅香港新界的工業用地。

在地塊争奪中，不乏嘉華、信置、億京、長實等實力強勁的競標對手，這也導致了地塊價格水漲船高。最終，該地盤每平方呎樓面地價3750港元，創下區内工業地價新高。

據觀點地産新媒體了解，該地塊位于香港新界粉嶺上水市鎮，是一宗占地近4000平方米的工業用地，将被開發成建築面積約達20140平方米的數據中心。

這宗地塊之所以引起如此大的競争，不少原因便在于地塊的區位特殊性，及其港數據中心的稀缺性。

該項目距離深圳羅湖約6公里，所在位置臨近文錦渡和落馬洲兩大交通樞紐，除了服務香港市場，未來也可以支持深圳地區的雲供應商，成為大灣區經濟發展中的一員。

建成後，該宗物業将是豐樹在香港開發的首個數據中心項目，計劃于2023年建成並出租給終端用戶或數據中心運營商。

事實上，不僅僅是豐樹，在這個頗具潛力的市場，資本們都在争相插旗，希望分享到時代發展的紅利。

寶能地産與姚建輝在1個月前宣布将收購上市公司鵬博士旗下的13個數據中心；基匯資本宣布完成旗下互聯網數據中心平台13億美元 (約90億人民币)的新一輪募資，旨在與中國IDC開發商和運營商合作投資IDC項目組合……

目前，數據中心正處在高速增長的階段。據工信部統計，2019年國内數據中心市場規模達1563億元，核心資源集中在北上廣地區。

“新寵”數據中心

豐樹對數據中心的興趣由來已久。

2020年6月份，豐樹旗下的Mapletree Industrial Trust（豐樹工業信托）與Mapletree Investments（豐樹投資）設立一家合資子公司，收購了屬于其兄弟公司持有的14個美國數據中心設施。

該部分資産此前是由“豐樹紅木數據中心信托”（Mapletree Redwood Data Centre Trust）所持有，在2017年以7.5億美元的價格買下。

據悉，豐樹工業信托目前在北美擁有27個數據中心，且全部都是通過收並購方式獲得，而非如同此次香港這般自行獲取土地開發。

主要原因在于香港現有的數據中心並不多，且多數掌握在電信發展商手中，並沒有多少是可出讓資産，屬于有市無價的情況。那麼，主動從市場拿空地開發建設，便成了更好的途徑，且豐樹不同于其他投資信托公司，其自身就具備地産開發以及運營的豐富經驗。

此外，香港經濟正處在轉型期間，對于數據中心的需求激增，少有資本願意放棄手上的香饽饽。

獨立資深房地産分析員紀言迅表示，“互聯網的商業化體繫趨于成熟，現有設施難以匹配高速的增量需求”，對于目前數據中心搶手的局面，其認為是由于過去香港很少有人願意來做這個事情（指建設數據中心）。

但另一方面，華為、阿里、騰訊、百度，巨頭們紛紛踏足這個市場，無論是自建還是租用，都呈現了數據中心的巨大需求。

2020年5月，阿里巴巴旗下的阿里雲平台透露将在未來3年再投2000億元，用于數據中心建設。騰訊随後也表示将花費5000億元，以數據中心為投資重點。

紀言迅認為，如今香港正在轉型成為數字金融、科技金融中心的過程中，逐步摒棄較為傳統的商業模式。而數據中心就是重要的“新基建”。

其中，電子商務、在線視頻、網絡遊戲等業務已經成為人們日常生活中的重要組成，疫情更是加速了商業線上化的過程；與此同時，數據中心是下一代通信技術（如5G、雲計算、人工智能和物聯網）必不可少的基礎設施。

在過去，豐樹如果想在香港配置傳統的寫字樓和商業資産並不容易，優質資産十分稀缺，而此次投入自建數據中心，其所面臨的是一個全新的市場。

對于傳統房地産開發商來說，無論是商業寫字樓亦或是購物中心，新界都算不上一個特别好的區位，但是其作為連接香港與深圳乃至整個大灣區的區位，其同時能為香港和内地的下遊電商、互聯網、金融等行業服務。

據悉，數據中心對于所處地區的相關要求較低，主要在于客觀配套，例如供電、環保、散熱等環境中，例如微軟就曾打造一個位于海底的數據中心。

值得注意的是，豐樹項目所處的新界粉嶺正好位于中電集團的132千伏供電網絡内，适用于高負荷數據中心的開發，該項目設計電力容量可達50兆伏安。

正如前文所言，無論是交給第三方打理還是選擇自行運營都能算的來賬。紀言迅認為，“這筆投資對豐樹並不貴，也沒什麼風險，在香港屬于可以接受的投資項目。”

豐樹集團目前位于香港的資産組合包括由豐樹物流信托持有的九個物流項目，數據中心的投入将會豐富其資産配置。另外，豐樹也通過豐樹工業信托（和與其合作的合資企業），持有在新加坡和美國的數據中心資産。

進步VS退步

開源證券的報告指出，受益流量不斷增長及新基建政策推動，大型IDC（互聯網數據中心）需求端景氣度持續上行。

遠洋資本副總經理、基金業務董事總經理鄭凡明曾在2019年中表示，中國是一個數據中心需求量龐大且增長迅速的市場，市場潛在需求龐大。需求來自多方面包括網絡媒體、電商、網遊和手機等。預計到2019年底，中國數據庫機櫃數量達245萬架。僅2017年一年間，數據中心行業的收入就增長了32%。

數據中心的需求仍未被市場充分滿足，只要願意在數據中心投入建設，其往往能帶來較好的投資回報。數據中心的業績具有确定性和增長性，且能提供穩定的現金流收入。

有業内人士認為，數據中心之于工業地産、物流地産便如同物業管理之于商業地産、住宅地産，其業績和現金流的安全性是傳統地産行業所不具備的。

豐樹選擇了繼續投入到數據中心的建設中，那麼它們就不得不在另一部分資産中做出讓步。

對于如何甄選手上的投資項目，每一位基金管理者都有着不同的理解，但對一家優秀的投資公司而言，最重要的一點在于“永遠不要與時代為敵。”

豐樹給出的選擇便是，在數據中心和物流地産中做加法，在商業和寫字樓市場做減法。

2018年末，豐樹向私募基金黑石出讓了其位于上海的商業項目上海怡豐城及其相鄰辦公大樓，交易對價12億美元（約合82.75億元人民币）。

2019年，豐樹旗下的佛山南海怡豐城被出讓予中海地産，交易對價並未公布。随後更名為“南海中海環宇城”，該商業項目體量12萬平方米。

2020年初，豐樹以7.5億元向霸菱亞洲出售了北京海澱區的方舟大廈；2014年，豐樹集團以4.2億元購入該大廈，並成功獲利完成退出。

上述數宗交易，豐樹均從交易中獲得了高額的利潤回報，但也暴露了其在華運營的不足。位于佛山南海的怡豐城，在周圍數公里内萬科、中海、萬達、保利商業項目的夾擊下，被迫出逃。

值得一提的是，自出讓南海怡豐城後，中國再無怡豐城的蹤影，這個在新加坡風生水起的商業項目，在國内零售市場卻顯得有些力不從心。

位于上海的怡豐城退出理由與南海的類似。雖然這是豐樹在中國單體投資額最大的項目，項目總投資約50億人民币。若是不包括開業後的經營費用、相關債務等開支的話，豐樹獲得了将近30億元的收益。

然而，豐樹的本意或許並不是主動出讓。其在管理怡豐城的1年時間里，整個購物中心和寫字樓都處于不溫不火的狀态。有業内人士指出，怡豐城商場的業态混亂，定位不明确。

随後，該項目被轉讓至黑石手中，更名為維璟廣場，並聘請了在上海商業地産圈頗有名氣的南豐城總經理張逸坐鎮，希望能夠盤活這宗資産。

有趣的是，黑石在嘗試了一繫列重構、建設後，仍未能改變現狀，並最終引入了印力作為經營方，改名為維璟印象城。