中交重組新篇 合並中房集團里的規模競速與李永前退位猜想

觀點地産網 一場來自中交與中房的十年“糾纏大戲”，終于落下了帷幕。

據媒體2月24日消息，中交地産和中房集團正式合並，中房集團降為三級公司，不再由中交集團管理。

同時，中交繫進行人事調整，芮捷任中交房地産集團黨委書記、董事長，李永前任總經理，並兼任中房集團黨委書記、執行董事。

事實上，近兩年央企重組整合的趨勢明顯加快，前有中糧地産重組大悅城地産，後有南國置業吸收合並電建地産，而今又有上市公司中交地産完成合並中房集團，如此一來，借合並之勢，中交地産的規模或有望擴大。

但合並重整是一場故事的結束，更是一場故事的開篇，當大幕拉開，圍繞在中交地産和中房集團之間的，還有業務的合並、人員的磨合以及管理架構的調整。

合並只是漫漫征程的第一步，中交地産的未來，又會走向何方？

重組新篇與李永前退位猜想

在馬太效應之下，房地産行業的集中度進一步提升，房企們的重組整合大戲頻繁上演。

據媒體2月24日消息，中交地産和中房集團正式合並，中房集團降為三級公司，不再由中交集團管理。

該消息援引知情人士話語表示，劃入中交房地産集團後，中房集團從層級上變成了三級公司，但是幹部管理等仍按照二級管理，此番調整後将明确為三級公司了。

随後，觀點地産新媒體向熟悉中交地産的相關人士求證，該人士表示，其實中房集團以前就是三級公司，只是這次合並後，中房集團徹底歸地産集團管理。

事實上，早在2010年8月，中房集團就以無償行政劃撥的方式整體並入中交集團，成為其全資子公司。2015年7月，為配合中交房地産闆塊整合，中房集團無償劃轉至中交房地産集團。

也就是說，這一次的合並意味着同一等級的地産公司進行重新的排列組合，最終得出的結果是中房集團正式劃入上市公司中交地産當中，而中房集團旗下的地産業務自然也納入上市平台麾下。

來源：中交房地産集團官網、觀點指數整理

有分析人士表示，中交集團旗下擁有多個地産業務，從屬復雜，上市公司中交地産只是其中一小部分，如果将其他的地産業務都統一整合起來，或将形成一個千億量級的地産公司。

僅以此次合並重組的兩個主角為例，截至2020年中期，中交地産持有項目68個，項目總建築面積1739.99萬平方米，期末累計已竣工面積566.18萬平方米，在建及待建面積1174.18萬平方米。

而中房集團的官網顯示，該公司擁有商品房開發、一級土地開發、保障房工程、城市更新及棚戶區改造、品牌輸出及代建、自有土地開發、資産經營管理、物業管理八大業務。2018年底，中交置業有限公司整體劃入中房集團後，中房集團旗下擁有11家直屬二級公司；同時其擁有4個自有土地開發項目、3個一級土地開發項目及近20個住宅開發項目。

“中房集團在北京擁有不少項目，如果能夠注入上市公司，對中交地産的規模會起到很大的提振作用”，上述分析人士提到。

重組整合似乎成為了房企們在規模競賽中登頂或者至少不掉隊的慣用伎倆，中交地産亦不例外，合並中房集團後，在動辄六千億、七千億的地産行業當中，中交地産或将進一步掌握話語權，而其距離“央企前三”無疑又進一步。

與此同時，在上述合並消息當中，中交繫亦迎來了一場人事大調換。

消息顯示，芮捷擔任中交房地産集團黨委書記、董事長，李永前任總經理，並兼任中房集團黨委書記、執行董事。同時，随着高管人事變動，中交地産繫後續還可能會在組織架構、解決同業競争等方面作出調整。

熟悉中交地産的相關人士表示，“昨天（2月23日）确實是宣布了任命。”但觀點地産新媒體查詢中交房地産集團及中房集團官網，上述人事變動均未進行頁面更新。

耐人尋味的是，此次變動前，李永前的職位是中交房地産集團黨委書記，中交地産黨委書記、董事長、總裁；中交房地産集團董事長此前為彭碧宏，其還擔任中交集團黨委常委、總會計師。而芮捷此前為中交城投黨委書記、董事長，中交城投為中交集團旗下二級公司。

事實上，在中交集團當中，中交投資和中交城投兩個二級公司擁有大量的涉房業務，因此，芮捷的任命似乎成為一個信号，預示着中交集團後續對旗下涉房業務統一整合的信号。

但也有市場人士表示，二級公司進行重組整合所涉及的工程量太過于龐大，這次人事變動或許只是央企内部的一個正常變動，國企、央企的這種人員調整實際上是很常見的，比如招商積余的新任總經理陳海照，此前主要負責物流闆塊。

十年重組劇

中交繫整合地産業務的情形，或許從見諸媒體的“一波三折”“漫漫長路”“擱淺疑雲”等形容詞匯中可窺探一二。

中交的房地産業務，最早見諸于2005年，那一年，中交集團收購北京聯合置業，第一次涉足房地産業務。

但有人說，中交地産業務的起步要比這更晚一些。

2010年，中房集團整體並入中交集團，從而使得中交集團成為十六家以房地産為主業的央企之一，這是被普遍認為的，中交地産業務的正式開端，也是整合的開端。

中交繫地産業務的發展史，就是一本央企整合與擴張的教科書。

随後，中住地産将資産注入重慶實業（中交地産的前身），包括2011年，中交集團出資50億元人民币成立中交地産，從事房地産開發經營，標志着中交開始加大對房地産闆塊的投入。

一個重要的時間點出現在2015年3月，中交集團成立二級子公司中交房地産集團有限公司，目的是整合中交旗下房地産業務。此後，中交集團将旗下多個房地産公司的資産統一劃歸到中交房地産集團上，包括2014年、2015年先後收購的綠城中國股權。

自此，中交繫就擁有了七個地産業務平台，包括中交地産、中交置業、綠城中國、中交海外、中房集團以及中交鼎信、北京聯合置業，分别發展國内地産業務、海外地産業務以及資産運營、房地産金融等業務。

各類地産平台紛繁復雜，同業競争問題亦随之而來，因此，如何整合旗下房地産資産再次成為中交集團的棘手問題。

2016年，中房地産（于2017年9月更名為中交地産）拟發行股份購買中交房地産集團及中房集團旗下共6個地産公司部分股權，以期将非上市平台涉房業務注入上市公司當中，但這場重組無奈終止。

次年，中房地産還嘗試以定增的方式實現民企混改央企上市公司，但在臨門一腳之際被喊停。

多次的嘗試始終無疾而終，直至2018年，中交房地産集團有限公司與上市公司控股股東中住地産拟進行吸收合並，合並後，中住地産注銷，中交房地産集團存續，後者将直接持有中交地産53.32%股份，成為中交地産控股股東，中交繫地産平台再一次得到“瘦身”。

此外，同年，中交地産還收購北京聯合置業90%股權，也就是說，加上最新的合並中房集團的消息，目前，中房集團、中交置業（2018年劃入中房集團，此次或将一同並入中交地産）、北京聯合置業均位列上市平台中交地産當中。

由此，龐雜的中交繫地産在進行了十余年的整合重組工作後，如今暫告一段落，中交地産（A股）、綠城中國（H股）、中交海外地産（海外）三個主要的房地産開發平台的路徑亦越發清晰。

但中交繫的地産業務依舊“剪不斷，理還亂”，負責資産管理的中交鼎盛這一平台未來何去何從？中交集團下屬二級平台中交投資、中交城投的涉房業務又該如何處置？一切都未有答案。

與此同時，随着此次的合並，從二級管理到三級管理的中房集團與中交地産的磨合期有多長，一切仍未能蓋棺定論。