走不出的長三角 華鴻嘉信22.8億封頂價再奪甯波宅地

觀點地産網 上一周，22城集中供地計劃消息開始流傳，随後天津、鄭州、青島等城市相繼出台紅頭文件，落實集中供地計劃，證實了這則消息的确定性。

作為18個二線城市成員之一，甯波雖暫未公布有關集中供地的公告，但在3月份首場土拍中，也從側面反映出目前這座城市土地交易市場的情緒。

3月1日，甯波出讓奉化區甯南貿易物流區二十六号地塊（甬儲出2021-002号），經過173輪競價、耗時将近3個小時，由華鴻嘉信旗下新昌鴻信置業有限公司以封頂價22.84億元競得，樓面價12985元/平方米，溢價率29.85%，並競配人才安居專用房面積2.77萬平方米。

集中供地“催生”下，甯波土地市場形成了一種“異常”的熱度。

對此，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄表示，集中供地計劃若落地，房企的選擇更多，資金也面臨分流，土拍的熱度或将有所下降，土拍的溢價率将會下調。

“政策尚未落地前，房企或将抓住時機争取優質地塊，成為推高本次土拍的一個因素。”

集中供地普遍被認為更加考驗開發商拿地策略和運營能力，加速房地産行業寡頭的形成。這就意味着，目前有規模效應、資金實力的開發商，未來将更具優勢。

反觀華鴻嘉信這類規模、資金相對較小的房企，在政策落地前，搶先在自身熟悉的區域抓住機會拿地，或許不失為一種提高未來發展确定性的做法。

供地的熱度

2月24日，有消息傳出，22個重點城市将按照住宅用地分類調控文件要求，實現集中供地，2021年發布住宅用地公告不能超過3次，並且集中在3月、4月和8月。

這22個重點城市包括4個一線城市，以及天津、南京、蘇州、杭州、甯波、無錫、濟南、武漢、鄭州等18個二線城市。

實際上，上述消息流傳之前，甯波土地交易市場就已經有較高的熱度，連續兩天出現地王項目，分别為甯波慈溪單價地王和甯波鄞州核心區域地王。

2月23日，金輝以上限價5.74億元摘得甯波慈溪會展中心北側一宗商住地，樓面價12707元/平方米，溢價率49.49%，競報住宅用房1900平方米。

2月24日，綠城以20.9億元拿下鄞州區江南公路地段地塊，樓面價約27320元/平方米，溢價率24%。

上述兩宗地塊分别吸引15家、14家開發商參與競價，包括招商、碧桂園、保利、萬科、世茂、龍光、綠地、荣盛、金地等。本次土拍，甯波土地市場延續之前熱度，再次出現區域地王項目。

資料顯示，奉化區甯南貿易物流區二十六号地塊位于甯南貿易物流區，出讓面積7.33萬平方米，容積率2.4，總建面17.6萬平方米，為住宅用地，起價為17.6億元，樓面起價約10000元/平方米。根據出讓要求，項目需配建15班制幼兒園一所，用地面積大于7511平方米，建築面積大于5054平方米，裝修工程按建築面積大于2000元/平方米標準建造，建成後無償移交給教育部門。

這宗地塊吸引了融創、保利發展、綠城、綠地、新城、金茂、越秀、招商、龍光、中梁、廈門國貿、禹洲、弘陽、荣安、花樣年、華鴻、大發等21家開發商參與。

限時競價前，地塊就收獲18輪競價，報180,979.2萬元，樓面價10290元/平方米，溢價率為2.9%；開拍僅6分鐘，就到達最高限價228,379.2萬元，樓面價12985元/平方米，溢價率29.85%，随之進入競報保障房面積階段。

觀點地産新媒體了解到，拍到上限價時，該宗地塊樓面價12985元/平方米，實際住宅樓面價為17200元/平方米，成為了奉化區單價地王項目。同時，在後續階段競拍中，17分鐘内保障房面積拍至1萬平方米，報價間隔基本以秒計。

直到開拍半個小時後，競價速度才開始放緩。最終，經173輪競價，華鴻嘉信以封頂價228,379.2萬元競得該宗地，樓面價12985元/平方米，溢價率29.85%，競配人才安居專用房面積2.77萬平方米。

對于這宗地的成交情況，甯波中原地産市場研究部經理鐘永金認為，現在土地市場往往夾雜着生存因素，從未來預期看，地價是合理的；土地市場短期内依舊保持高熱趨勢，拿地宜早不宜遲，該地段未來地價只會更高。

他續稱：“集中供地計劃並不是導致此次土拍高價的原因，去年政策加碼之後，土拍依舊很火熱；僧多粥少，仍有大量房企想要進駐甯波，畢竟在綜合競争力、GDP、人口流入等方面，甯波都是優質城市之一。”

關于集中供地計劃下的市場情緒，一位長期研究甯波樓市人士表示，目前甯波還沒有開始實施集中供地政策，只是預期，而這個預期給開發商的決策帶來一些變化。土地作為開發商核心要素，沒有土地就無法運轉，現在抓住機會搶地也是為了後續發展。

“政策最大利好賣地，也就是開發商的生産要素。政策制定的初衷是穩定地價，在尚未實施的時候，開發商或許存在對政策理解不到位的情況，而進行搶地，因為有地意味着有主動權。”

走不出的長三角

華鴻嘉信是浙繫房企中最年輕的一家。

官網顯示，華鴻嘉信成立于2012年，為一家主營房地産開發，並涉足商辦産城、建築施工、基金、投資、精裝、景觀、貿易及物業服務等多領域的綜合性控股集團。

不過，華鴻嘉信集團董事長李金樞此前接受觀點地産新媒體采訪時曾表示，華鴻嘉信不是地産界的“新人”，早在1997年，他就已經進入房地産行業，在這一行“摸爬滾打”二十余年。對他而言，2012年只是集團化征程的起點。

成立時間盡管可以追溯到上世紀九十年代，但華鴻嘉信卻一直選擇“偏安一隅”，目前仍然以浙江市場為主，設有浙東、浙南、浙西、浙北、浙中、安徽、産城等區域公司。僅浙江省就設有五個區域公司，可見對浙江市場重視程度。

受益于三四城市棚改紅利，如此策略曾讓華鴻嘉信的規模得到快速增長，2016-2018年期間，銷售額分别錄得210億元、349億元和438億元。彼時甚至曾提出“2019年500億、2020年1000億”的銷售目標。

到了2019年，随着棚改紅利消退，加之一二線城市監管趨嚴，快速變化的市場環境讓華鴻嘉信難續前程，銷售增速開始下滑，當年實現460億元銷售，未能完成目標。面對市場環境更加不樂觀的2020年，華鴻嘉信銷售額不增反跌，至395億元。

此時，華鴻嘉信重倉單一區域市場的劣勢逐漸顯現。並且，在李金樞的設想中，他並不着急進行全國化擴張，在做大、做精區域市場之後才能向外延伸。

“多設一個點，多一份費用，還不一定有效。到外地擴張，基本上要先交學費，所以我們還是先做精江浙。”

從2020年至今的拿地策略，亦能體現華鴻嘉信的經營計劃。

據觀點地産新媒體初步統計，2020年至今，華鴻嘉信共獲得16宗地塊，總建築面積135.66萬平方米，總成交價144.85億元；基本圍繞浙江各個地級市進行擴儲，包括溫州、紹興、杭州、甯波、金華等城市共15宗，僅有一宗位于浙江外的地塊。

更為重要的是，從當下拿地成交價來看，華鴻嘉信拿地成本在增加，其中不少是“封頂價+競配”代價，2020年土地成交平均溢價率為22.07%，2021年則升至38.08%。

市場環境不樂觀、拿地成本高等因素，或将成為華鴻嘉信的“阿喀琉斯之踵”。

對于本次摘得甯波奉化地塊，鐘永金亦有表示擔憂：“長遠來看，地價是合理的。方橋的發展要優于其他近郊熱點闆塊。盈利空間來看，短期内微乎其微，部分房企可能都測算不過來；主要還是看預期。”

陳霄同樣表示，根據地塊周邊在售項目看，去年2月荣安以樓面價10180元/平方米競得甯南貿易物流區二十九号地塊，當前在售高層價格在19350元/平方米左右。兩宗地塊位置相差不大，預計本地塊未來上市時盈利空間或将被壓縮。

如此現狀下，如何破解難題，成為了華鴻嘉信首要思考的命題。