年度論壇特寫 | 高力國際午餐分享會上話城市更新“秘籍”

觀點地産網 下了飛機，驅車趕往位于廣州市中心區東南部的琶洲島。正在這里舉辦的2021觀點年度論壇，匯集了一衆開發商和經濟學家們齊聚。

琶洲名稱的由來起于一句古話，“洲突起，高十丈，有三阜，形似琵琶”。在羊城，琶洲可以稱得上是城市更新的“鼻祖”。據說，光是琶洲村的舊改便跨越了一個年代，如今這里是廣州僅次于珠江新城房價第二貴的地方。

4月的南方，一片復蘇，冬天早已漸行漸遠。廣州的體感溫度已經超過25度，脫下北方的棉襖與厚大衣，人們看上去稍顯輕松态。面對面摘下口罩的那一刻，總會相視一笑。

似是在告别艱難的疫情一年，也似在憧憬2021年。每一次跨過危機之後，行業也将迎來重生與韌性發展。

3月23日下午的2021觀點年度論壇正式開始前，一場午餐分享會作為“前菜”，吸引了不少開發商前來。中午12點一過，經濟學家和企業家們開始陸續進場。

高力國際中國區董事總經理鄧懿君做客，探讨城市更新如何驅動高質量經濟，午餐分享會逐漸變成傳授知識的“小課堂”。她穿着藍色的西裝走進午餐會，顯然在一衆黑色西裝革履的房間内是最惹眼的，幹練的過肩卷發配上標志性的笑容，一副風塵仆仆但又非常精神的樣子。

和她小談片刻時了解到，一大早，她從上海飛來廣州，第二天還要到北京出差。“到處飛”成為她過去20余年工作的標配，說着一口流利的“港普”，鄧懿君開始了她的分享。

立面經濟效益

今年出台的“雙集中”供地政策，讓過去通過産業圈地的模式逐漸瓦解，在強一線城市如南京、杭州等的宅地出讓早已經推行“雙限（限地價和限房價）”制度，不少城市推出限購政策，開發業務的利潤空間逐漸收窄。

城市更新或許是一條出路，這個話題也常提常新，在進入存量時代後，開發商普遍都會關注並研究城市更新項目。

除了房企較為熟悉的居住片區的舊改項目，城市更新還涉及多個領域，包括商業街區、城市公共空間與設施、廢舊廠區轉型發展的工業片區以及商辦樓宇改造升級。

在場一名來自青島的開發商袒露了在當地做舊改的難處，他表示，青島的城市更新項目做得並不成熟，很多以政府主導為主，因為資金沉澱太多，開發商和投資方很難介入，而且沒什麼利潤。

鄧懿君介紹道，其實城市更新和韌性經濟沒那麼復雜，就是把城市翻新以後賺錢。高力國際以輕資産運營的方式，在商業街區和公共設施的更新項目上更多會與政府合作，而在工業片區和商辦項目上更多與企業合作，經驗更為豐富。

具體的案例便是，去年5月高力國際參與廣州北京路步行街整體運營，公共設施屬于公建，雖然沒有開發機會，但運營機會和改造升級轉型的機會還是有的，街區改造具有更大空間。

她的語速逐漸加快，“現在，所有改造的想象空間已經不是每平方米對每平方米了。”

作為行業内的資深人士，鄧懿君的演講引發人們思考，她提出要關注“立面的經濟效益發生模式”，提升整個空間收益和可能性，用空間的立面和流量經濟來創造價值。

她停頓了一下，像是發現新大陸一樣興奮，“流量經濟給了一個新的想象空間，經濟效益已不局限于建築紅線。”而她所說的流量經濟通俗點便是吸引人流，不管年齡或階層，只要有人就有經濟，有經濟便有錢。

立面的經濟效益發生模式相對于平面收益而言，不再僅僅考慮畝産和坪效，更注重空間發揮的價值。鄧懿君解釋，“韌性經濟”即在遇到像疫情這類事件時，各個地區經濟結構需要更加韌性來應對不平衡和發展矛盾的情況，平穩度過周期。

以往，老舊的規劃概念認為商業體是B2C，辦公樓和工業倉儲則B2B，綠地建設屬于成本，這些空間載體需要承擔産業。但在今天，産業全部打通，空間界限模糊，綜合體項目增加，而建設的綠地現在因為常開演唱會反復被創造巨大的經濟流量。

旋即，鄧懿君舉了數個在廣州完成的改造案例，包括TIT創意産業園工業項目、商業綜合街區動感小西關以及前述的北京路步行街等等。很重要的一點是，廣州城市更新大多保留了原始文化風貌，這一點跟上海非常類似，不能全都拆掉重建。

“只要你給我空間就行了，我們的經濟體繫包括城市更新的利用價值已經被反復颠覆。在想象一個城市更新的時候，要看這里有什麼，空間與城市的互動可以創造許多價值，最直接的便是租金的變化和資産價值的提升。”

城市更新算盤

城市更新項目的運營改造，最終還是要回到“收益”這個落腳點上，怎麼算好這筆賬，是大家共同關注的話題。

不像地産開發業務那般簡單，光是城更項目的改造成本便涉及好幾個類目。鄧懿君認為，具體可分成兩類，一類是固定資産類，包括外立面、大堂、公共空間、電梯及電梯廳、衛生間、景觀綠化改造等。

另一類則是收支類目，包括咨詢費、設計費、空置期租金、清退租戶賠償、終止服務合同賠償、律師費、再出租傭金等。“房企只關心固定資産類的成本，但在老舊樓宇改造時更要關心收支類目帶來的隐性成本，”

其中，高力國際通過輕資産合作方式操盤的商辦樓宇項目包括位于廣州石牌的龍晖大廈，以及位于越秀的千樹盤福大廈，前者改造後平均租金上升60%，整體出租率在95%，後者改造後的平均租金在131元/平方米/月，出租率94%。

鄧懿君補充道，上面兩個城更項目都是屬于中等水平，不是跳上去（增值跨度很大）的案例。随後翻頁的PPT讓現場不少人舉起手機拍下“知識點”。

可以看到，改造後不僅租金上升，資本化率下降，資産價值預期還會翻倍增加。随着改造的程度加深，租金和資本化率的改變呈現反向走勢。這是開發商要去打的算盤，改造成本預計投入的比例，還要同步考慮租金和資本化率的影響。

對基金投資人來講，大改是機會型的基金來做的，不需要用自己的現金，可以通過一個基金來做成更項目，其作為财務投資人，操盤者由開發商或第三方來執行。

當物業級别不一樣的時候，這個成更項目在資本市場的收費率就會發生變化，資本市場怎樣看這棟樓也會變得不一樣，基金或險資在購買商辦資産考慮的便是資本化率，即參照樓宇品質和水平去評估。

換句話說，若花費3億去改造商辦項目，在資本化率的影響下改造後的資産價格預期增加約18.25億元。鄧懿君稱，這類項目案例經常可以在一線城市看到，樓宇大改後，通過資本化率的對標，嫁接資本市場，它的價值遞增是遠超乎想象的。

除了租金和資産價格的上漲，以方案三的城更項目來說，同樣創造了巨大的社會經濟價值，稅收貢獻是其中一個很明顯的變化。

對開發商而言，城市更新項目的難點或許還在于對接資本市場，實現退出的方式。但在這場疫情到來時，舊改項目如何保持資産價值增值的可持續性？在場的另一名開發商問出了這一疑惑。

鄧懿君回應道，商辦類項目不一定非要對接資本市場，如果有穩定的現金流可以不考慮退出，銀行對這樣的標的給予的評估不一樣也會帶來貸款等其他的不同。

“事實上，在成熟的收租市場里是不存在‘保持資産價值穩定這個命題’的，因為租金是供需關繫理論，所以是一個波動的時間，國際大基金抓的是周期或時間點而不是抓哪里最便宜，在成熟的市場里面，所有的房地産産品都是波動的。”

近半小時的分享會逐漸接近尾聲，一邊記着筆記，一邊夾着盤里已經放冷了的野菌鮑魚煎和牛肉，知識與午宴似乎都讓人流連忘返。