樓市調查 | 黃埔限價與6萬吹風價 冷靜期的融創廣府壹号們

觀點地産網 “新政限價5萬，後續預售證怎麼辦，還要等多久？”

一中介平台上，樓盤融創·翔龍廣府壹号的問答闆塊出現了這樣一個問題。這是由融創、翔龍于2020年5月于廣州黃埔科學城所摘宅地開發而成的項目，樓面價格為1.7萬元/平方米左右。

去年11月，項目拿地不到半年時間便迅速開盤，首期開盤價約為4.6萬元/平方米，與彼時位于科學城正中心位置的競品大壯名城不相上下。

在黃埔樓市水漲船高等因素之下，據悉如今廣府壹号的吹風價已達6萬元/平方米以上。

而今年3月份市場一度傳言黃埔科學城、老黃埔将限價5萬元/平方米。随後，整個三月，作為置業熱區的黃埔只獲批5張預售證。

在上述問題的回答區，不少房地産經紀人回復“預計6月後”“具體等通知”“5月份會有消息”等。

截止目前，距廣府壹号上次拿預售證已經過了5個月。

價格

去年5月，融創聯合翔龍以34.54億元一舉奪得廣州黃埔區科學城廣汕公路以北、惠聯路以東HBPQ-D1-1地塊，折合樓面地價17321元/平方米左右。

地塊位于黃埔區熱門區域之一的科學城。這是黃埔年内推出首宗宅地，亦是有意加大華南布局的融創在黃埔的首個項目。

雖宗地性質為舊改留用地，但在有着舊改經驗的翔龍合作下，項目很快于去年10月17日開放了營銷中心，引來不少購房者關注。

資料顯示，廣府壹号共規劃11棟住宅，總建面約35萬平方米，分2期開發，總戶數約為3114戶，容積率3.2。

項目主打的營銷點之一為坐落于黃埔科學城和智慧城交界，交通方面靠近地鐵六号線黃陂站；雖官方稱直線1公里到地黃陂站，但一意向購房者告知觀點地産新媒體，項目至地鐵站實際步行大約需要1.4km。

配套方面，除了項目自身所需配建的教育資源外，項目門口前還規劃有約20萬平方米的商業綜合體，由翔龍集團打造。此外，宣傳資料提及該項目提供區域少有的中小戶型77平方米，且做了N+1設計，适合剛需剛改自住。

觀點地産新媒體查閱獲悉，廣府壹号備案名為“翠瀧苑”，于2020年11月10日首次拿預售證，獲批包含住宅1至3棟以及商業G4-1，編号20201283。

首推樓棟共計342套，彼時吹風價4.5-4.9萬元/平方米，最終開盤樓面價約4.6萬元/平方米。據悉，這一價格彼時引來市場不少顧慮，原因之一在于該項目相較于地段更加核心的大壯名城來說並不算太有優勢，但價格基本接近；不過也有購房者看重其周邊沒有産業園，居住環境更佳。

但在入市近半年之後，如今項目的吹風價已超6萬元/平方米。不少中介人士對于目前項目價格拒絕直接告知，僅稱與附近項目如大壯名城定價差不多，但有開發商直屬銷售在一内部購房群表示，如今的銷售價格達5.7-6.3萬元/平方米左右。

即是說，短短半年不到項目每平方米直漲1.5萬元。

“項目首開最便宜，現在是漲得挺多的。”一融創銷售人士稱。其表示，價格上漲更多是市場帶動，“當時誰也不知道黃埔年後會漲這麼多”。

據觀點地産新媒體了解，自去年年中以來，随着疫情好轉、市場復蘇，加之各類人才購房政策利好，黃埔迎來一波行情。

廣州中原研究發展部數據顯示，2020年黃埔一手房累計成交171.7萬平方米，面積同比增加63%；截至年底去化周期僅4.7個月，為全市庫存最緊缺的區域。另綜合其他數據顯示，2020年黃埔區均價也上漲了12%至3.03萬元/平方米左右。

當然，區域呈現分化，其中以老黃埔、科學城闆塊領先，相比去年上半年成交單價，區域内諸如中鼎君和名城、金碧世紀花園、萬科金色夢想等都錄得超40%的價格漲幅。

然而，發展商還未高興太久，包括廣府壹号的一衆新房樓盤卻在步入2021年後面還未拿到預售證。

冷靜期

從價格變化，到預售證未批，這期間發生了什麼？

對于預售證延遲，一般而言有客觀因素如往年春節後預售證復發時間較慢的緣故，同時加上去年底新批供應較多，年初相對入市新貨源較少。

但也早有聲音認為，黃埔預售證延遲，是因為廣州正在醞釀出台一繫列限價的調控政策。

4月2日，廣州出台調控新政，提及将繼續指導新建商品住宅的預售價格、現房銷售價格，指導開發企業合理定價，對于不接受政府價格指導的項目，暫時不發行預售許可證，也不發行交易網絡簽名。

即是說，超過限價的樓盤項目将無法獲得預售許可證。

觀點地産新媒體查閱住建局信息獲悉，自1月以來，黃埔區中老黃埔、科學城這些熱門闆塊，新批預售證的樓盤項目幾乎寥寥。盡管整體廣州樓市的預售證獲批都略顯緩慢，但據粗略統計，一季度整個黃埔片區獲批的預售證有10張左右，而例如增城、南沙則還有約30張左右的預售證批出。

根據廣州中原研究發展部的數據，截至3月底全市新房庫存周期為6.4個月，黃埔去化周期則僅3個月。

有業内人士指出，這種局面也不全然因為限價，有些樓盤也是因為自身尚未達到預售條件。“畢竟不是所有項目都是要賣5萬以上，這部分並不多。”廣州中原項目部總經理黃韬說道。

可以窺見的是，這小部分價格觸及5萬元/平方米且已有入市需求的樓盤，正真實地受到政策影響。

在今年以來黃埔獲批的10張左右預售證中，基本與上述這些盤無關。如融創·翔龍廣府壹号項目，目前住建局已可以看到其新一期加推樓棟為4至7棟以及G9棟、G11棟、G13棟，合計876套，但至今尚未取得預售證。

還有如購房者翹首以盼的“網紅盤”萬科·城市之光，也面臨一樣的處境。據了解，城市之光項目最後一次拿預售證的時間在去年12月23日，目前住建局顯示該項目仍有E1至E8棟預備推出，合計1518套，然而尚未獲得預售證。

據悉，城市之光項目目前的吹風價在5.5至6萬元/平方米左右。此外同樣位于老黃埔闆塊的富力南馳·富頤華庭吹風價同樣接近6萬元/平方米，其最近一次推盤在2020年12月18号。

什麼時候能拿到預售證？這個問題橫亘在了開發商與限價政策之間。

“預售證确實在等，不過不可能不發下來的。”一負責廣府壹号項目的房地産經紀人稱。在其看來，預售證發放是早晚的事情。

另外一家中介則向觀點地産新媒體倒苦水，“黃埔區很難拿，現在就是看看有沒有回旋余地。”

而一名富力南馳·富頤華庭的銷售則表示，目前拿不到預售證並不是因為限價，而是工程進度跟不上。不過問及何時開盤，其表示預計要到年中。

“現在可能給開發商一個冷靜期，政府也要跟相關項目談，到底你拿不拿預售證、什麼價格拿，畢竟現在沒有公開說限價多少，雙方還能有一個互相溝通、平衡的過程。”黃韬稱。

靜觀其變中，開發商加緊蓄力。

一廣府壹号的銷售就稱，“1-5棟已售罄，目前在認籌7棟”。其稱，有意向客戶現在就可認籌7棟，即收取10萬元進行誠意登記；其中一些熱門戶型如140平方米的認籌金則高至50萬元。

“現在先認籌之後就可以優先選房，不喜歡的話可以退。”

然而，值得注意的是目前廣府壹号僅拿到了1-3棟的預售證。對此，該銷售解釋稱，4-5棟的已在去年底就開放認籌了，這批房源将在4月底或者5月就能拿到預售證。

“4、5棟基本都是5萬元以下的。”提到這，該銷售的語氣變得有底氣了些。至于認籌中的7棟價格，其則稱根據樓層戶型有變化，大致在6萬元/平方米上下。

即是說，開發商一邊等待政策落地，一邊按照意向價格進行蓄客。

據觀點地産新媒體了解，目前這部分開發商，基本都在提前進行誠意登記、認籌、排号等。

與廣府壹号價格相近的競品大壯名城，目前同樣在進行誠意登記、享受額外折扣。“随時有可能要客滿截止，考慮的趕緊過來登記吧。”一銷售人士表示。

無獨有偶，上述提及的萬科、富力項目都在進行相似的操作。此外，也有消息稱部分項目只接受全款購房買家。

這一幕幕市場動态的背後，可以窺見，市場中的買賣雙方都在加緊蓄力。

一意向購房者就在購房群稱，目前認籌人數不斷增加。

看起來，市場熱情安撫了開發商的焦慮。