樓市調查 | 從合正到萬科物業 信達深圳坪山“地王”分手泰禾後尋路

觀點地産網 “狼來了”的故事多次上演，讓不少置業者對深圳坪山金尊府項目最新開盤預告仍持懷疑态度。

近日，金尊府項目銷售人員向觀點地産新媒體透露，項目預計5月6-7日取證，10天内開盤，開盤方式為線上搖号。

這個時間，距離2017年底傳出開放營銷中心消息已有4年之久。

金尊府自誕生之日起便自帶話題。

2015年12月，深圳土地市場在沉寂10個月後，推出坪山G11337-0101地塊，這是當年第二宗拍賣的宅地，也是面積最大的一宗。

最終，與龍光地産激烈競價後，信達地産以總價30.3億元笑到最後，溢價率達219%，並以約達2.72萬元/平方米的樓面價刷新“地王”紀錄。

面對如此價格，當時不少房企表示，算上基建成本、稅費，信達以後要賣到4.8-5萬元/平方米才可能盈利，而同時期坪山區的新房均價僅為2萬元/平方米。

這也對信達地産的資金運營和産品打造能力形成挑戰，泰禾是信達最早為之尋找的“答案”，該公司此後相繼在深圳坪山、上海新江灣、上海顧村三大項目引入“院子繫”及“府繫”産品線，被外界解讀為借泰禾品牌做高溢價。

今年3月底，由于項目運營效果未達預期，信達地産與泰禾宣布終止合作。其中，深圳坪山金尊府數月前完成竣工備案，卻遲遲未入市，如今對外口徑也變為由信達操盤。

持續調控的市場形勢下，信達金尊府注定還要為入市做更多努力。

觀點地産新媒體了解到，泰禾離場後，信達嘗試尋找其它答案，包括拉來本地房企合正參與報建、銷售等工作，以及将物業工作交由萬科物業打理。

根據銷售人員披露，項目開盤推售價格區間約4.1-4.4萬元/平方米，毛坯出售。

信達泰禾5年離合

回溯5年前，深圳坪山G11337-0101地塊吸引了星河、龍光、中洲、港中旅等18家房企參與競拍，迫切進入深圳市場的信達地産以更進取價格脫穎而出。

根據當時信達地産負責人在土拍現場的說法，坪山地塊值得此次價格，公司有信心做好項目。同時，這也是信達在深圳首次通過公開市場以招拍挂形式獲得土地，将會全權開發。該公司2015年年報也披露，深圳坪山地塊未涉及合作開發項目。

但在2016年1月宣布與泰禾合作開發上海新江灣項目後，同年9月信達地産便再與泰禾簽署委托建設合作協議。據此，泰禾接受委托為坪山項目提供代建、銷售管理等服務，並提供相應建設資金，為信達地産旗下深圳信潤提供财務資助11億元。

與泰禾合作一個月後，信達坪山項目就已經取得建設工程規劃許可證，案名确定為“信達泰禾·金尊府”。

彼時，信達泰禾·金尊府一度對外稱，将繼承泰禾新中式造園精髓，打造“深圳首個真正以中國皇家園林為樣本”的豪宅項目，同時将引進泰禾5A“金鑰匙”貼身管家服務。

有分析人士表示，信達地産出身資産管理公司，雖擁有低融資成本，但地産操盤能力有限，大多依賴于其他成熟房企幫忙。而泰禾地産在打造高端樓盤上經驗較為豐富，産品線較為成熟，由其操盤可實現開發運作互補。

對于泰禾而言，與信達合作同樣有助于擴大品牌輸出。在介入金尊府前，泰禾已分别以樓面價5.1萬元/平方米、7.9萬元/平方米拿下寶安尖崗山項目，並斥資57.2億元拿下與金尊府一路之隔的商業地塊。

2017年3-5月，信達泰禾·金尊府相繼獲得項目基坑及土方石工程、主體工程等施工許可。據附近居民當時介紹：“金尊府那時确實在趕工期，每天晚上都在加班施工，大概5-6天就能出一層樓。”

市場人士對觀點地産新媒體指，金尊府早期對項目規劃做過調整，包括容積率也有修改。

根據深圳規劃國土委坪山管理局2017年11月初發布公示，深圳信潤申請修改信達泰禾·金尊府項目總平面圖。其中項目1-5棟建築高度有所下調，6棟由12米改為13.3米；公共活動空間、體育活動場地、公共配套設施的位置也出現調整。

同年12月，金尊府舉辦全球發布盛典，泰禾形象大使對外闡述公司的産品設計、文化理念、泰禾物業及客服管家服務等特色。項目還邀請楊麗萍站台，並計劃月内開放營銷中心，一時間引發關注熱潮。

此後，金尊府陸續傳出開放展示中心的消息，至于開盤時間卻遲遲未确定。去年9月，深圳坪山區住建局公示一批入市樓盤信息，其中信達泰禾·金尊府拟申請3、5棟住宅預售，但此後杳無音訊。

上述人士對觀點地産新媒體表示，信達與泰禾之間就項目定價問題未談攏，前者意圖定高價，導致項目遲遲沒有備案價。有未經證實說法稱，外界曾料金尊府售價4.5萬元/平方米，但未達信達預期。

最終，當初看似珠聯璧合的信達和泰禾，在合作5年後一紙公告吹破了當初的美好願望。

今年3月31日，泰禾公告宣布，現因房地産行業政策調控持續深入和市場環境的不斷變化，與信達地産所合作上海、深圳3個項目的開發、銷售進度受到一定影響，運營效果未達預期，經營風險增加。在雙方充分溝通、協商一致的前提下，同意終止項目合作。

泰禾表示，深圳坪山項目包括運營效果在内的服務未達到收入确認條件，因此未确認相關服務收入。

截至目前，已向信達地産（金尊府項目）提供财務資助6.76億元，但預計産生0.59億元虧損。

合正、萬科物業入局

作為進入深圳首作，坪山G11337-0101地塊項目在信達地産的地位較高。

年報披露數據顯示，該項目土地面積約3.69萬平方米早期規劃計容建築面積16.61萬平方米；預計總投資額約為31.209億元，在公司開發項目中成本為第6高；項目計劃2017年開工，並于2018年竣工。

至2017年底，确定案名的信達泰禾·金尊府，規劃計容建築面積增加至16.82萬平方米，總建築面積23.61萬平方米；總投資額則變成54億元，期内實際投資額4.63億元，項目預計竣工時間變更為2020年。

泰禾也在公告中提及，信達泰禾·金尊府規劃有9棟住宅，其中8棟為商品房住宅，1棟保障房建成後由政府回購；項目已于2020年12月完成竣工備案，總可售面積約11.20萬平方米（不含保障房4.50萬平方米），截止去年底尚未開盤銷售。

泰禾正式退出後，觀點地産新媒體近期走訪發現，原本挂着“信達泰禾·金尊府”的樓體，已更換為“信達金尊府”。現場銷售人員也表示：“項目由信達操盤。”

值得關注的是，在泰禾官宣前半個月即3月中旬，市場上關于金尊府引入深圳本地房企合正的消息沸沸揚揚。

合正集團成立于1996年，目前業務涉及房地産開發、醫養産業、文旅産業開發等，其中開發的豪宅繫列項目包括合正·荣悅、合正·中央原著、合正？香蜜原著、沙井頭項目等。

觀點地産新媒體就此向合正方面求證，知情人士回應稱：“信達與合正早已合作多年，比較認可公司模式運營能力。”

該人士同時證實，此前信達确實曾邀請過合正參與金尊府項目，主要涉及報建、銷售等方面的合作，但因種種原因，目前並未接盤。

另一方面，由于泰禾帶走了其物業及客服管家配套服務，信達也需要引入新的物業公司。

查閱工商信息獲悉，4月16日，深圳市萬科物業服務有限公司信達泰禾金尊府物業服務中心成立，注冊地址位于深圳市坪山區馬巒街道坪環社區金尊府1棟101，法人代表沈運濤。

對此，金尊府銷售人員向觀點地産新媒體證實，項目物業服務确實由萬科承接。萬科物業方面則回應，公司總體服務項目中來自第三方項目的占比已達6成，金尊府只是其市場化外拓的項目之一。

考慮到物業服務與資産價值的關聯性，通過提升服務質量以提高房子溢價，是當下第三方項目引入品牌物業的主要考量。此前萬科物業也對外提及，其在華東某地級市交付的項目，産品價格較周邊同類高于20%以上。

觀之信達地産為坪山“地王”物色的合作對象，從以“高溢價”豪宅自居的泰禾，到運營能力“受認可”的合正，再到物業實力突出的萬科，無不顯示出信達對金尊府的期望。

幾經波折終入市？

入市方面，深圳市住建局消息顯示，在2021年一季度計劃預售商品房項目中，金尊府就已在列，當時計劃推950套住宅，最終未能如期推出。

4月9日公布的二季度計劃預售商品房項目中，金尊府仍然在列，但推售套數減少至356套。

最近，金尊府銷售人員透露，項目預計5月6日-7日取證，10天内開盤，開盤方式為線上搖号，並且不需要看積分。

面對金尊府再次入市的消息，有網友戲稱：“會不會又是一次狼來了？”

置業者楊女士向觀點地産新媒體稱，每年都會有（金尊府）銷售邀請參觀樓盤，樣闆房已經看過三次了，也不知道這次能不能開成。

與楊女士經歷相似的置業者不在少數，數年間金尊府多次傳出入市消息，但屢次延期，目前已然成為現房，尚未開盤銷售。

一位建築商向觀點地産新媒體分析稱：“項目延期入市的原因無非兩種，一種是沒辦下預售證之類的手續不能入市；另一種是開發商自己主觀上不想入市，但這種都是不着急用錢的，在等合适的時機。”

該人士續稱：“就是想賣上高價。”

從項目進度看，金尊府早已具備入市條件，雖由泰禾代建操盤，但信達有最終決策權。熟悉該項目的人士表示：“一般主體到2/3就可以賣了，他們歷來的想法是，項目備案價要超過5萬元/平方米，但（預售證）一直備不下來，因為有未确定性，開發商一直都在博。”

據觀點地産新媒體此前分析，偏遠的區位及緩慢增長的消費力，決定了坪山片區房價基數及上漲梯度比不上關内地區。2020年，坪山區GDP為801.05億元，位列深圳10個行政區中的第8位。

目前，坪山片區新房住宅價格在3.8-4.4萬/平方米，而二手樓盤也一直維持在相同區間。另外，不斷出台的限購限價政策對金尊府更是雪上加霜。

分析人士向觀點地産新媒體表示：“多種因素下，坪山片區的房價漲幅有限，目前新盤的備案價很難超過片區已有最高價格。”

根據金尊府銷售人員說法，項目開盤推售單位為9棟中的其中3棟，價格區間預定為4.1-4.4萬元/平方米，毛坯出售。置業者們紛紛表示得到相同消息，並已躍躍欲試。

另外，不少置業者發現，本次樣闆房的戶型設計與此前相比改動較大，尤其在小戶型方面。

一位剛剛參觀過樣闆房的意向購房者向觀點地産新媒體描述：“原來的兩個衛生間改為一個，而設備平台、陽台、餐廳不是被取消就是被占用，預計實用面積少了10平方米。”

觀點地産新媒體從多名建築工程師處了解到，戶型更改屬于常見做法，房企為了保證利潤，會盡可能提高得房率，但需要通過監管驗收，否則就面臨整改。此外，會根據市場暢銷戶型進行修改，最終目的都是為了能賣上價並且更好賣。

業内人士認為，信達金尊府注定是一個解套型項目，始于“地王”的風光未必可以延續。

在宅地稀缺至極的深圳，外地房企要想真正進軍深圳，如果不滿足于以權益形式投資項目，招拍挂無疑是最簡單的途徑。但在政策不斷趨緊的當下，高價拿地後如何降本增效才是房地産企業應該仔細思考的問題。