現場 | 北京地未央 1000億集中供地里的房企瞬間（上篇）

觀點地産網 5月10日，北京是個陽光明媚的日子，也是千億土拍首個競拍日。

一大早，市政服務大廳人頭攢動，各家房企投拓人員早早抵達現場，更不乏有企業高層帶隊，摩拳擦掌想要有所作為。

很難想象，宛如“趕集”的場景，竟是搶着做出那些動辄百億上下的決定。

“這一次集中供地推出了很多熱門區域地塊，一半位于五環和六環之間。”

一位分析人士解釋此次土拍熱度時指出，上半年拿地機會較少，並且近年來北京能達到五通一平的淨地已經極為稀缺，此次有朝陽、海澱、豐台、昌平等多個熱點區域優質地塊。

但每次競拍都是一場博弈，或進取，或退讓，總有人赢，有人輸。

北京首個集中競拍日，12宗地塊全部達地價上限，僅5宗現場成交，余下7宗全部進入轉入高標準商品住宅建設方案投報程序，合計收金516.19億元。

One

北京第一次集中出讓的地塊中，有15宗地塊位于中心城區，占比面積約為43%，朝陽區作為供地熱門區域，共推出10宗地塊，建築規模近百萬平米，在各區域中占據榜首，地塊分布在金盞、王四營、東壩等。

朝陽區和海澱區的10宗地塊在5月10日迎來現場競價，當日土拍火爆程度是可預料的，網上報價期間不少地塊就已達土地合理價格上限，于現場直接進入競報公租房比例/政府自持比例。

開拍前的一份網傳參與競買名單透露出，集中競價兩日競拍的25宗地塊，共吸引逾200家房企及聯合體參與競拍，保證金入賬将近1600億元。最為積極的當屬金地，2宗獨立競買之外，更有22宗與華潤保利組成聯合體參與。

每一宗地競拍，房企都會領取一個專屬“号碼牌”參戰，一個數字所承載的或許不止一場競拍得與失，更與企業未來的區域市場占有率、業績相關聯。

當日競拍現場，無論是金盞鄉、王四營鄉、崔各莊鄉、東壩、還是豆各莊鄉、樹村地塊，競争都異常焦灼。以金盞鄉小店村3005-02地塊為例，57号首開+旭輝、79号金地+華潤+保利、45号中海交替報價，屢次在即将成交之際，遭遇“攔路虎”。

這時每一聲報價都可以折算成金錢，手起刀落間都是壓縮的利潤。

令人意外的是，金盞鄉小店村3005-02的最終歸屬並不是中海等熱門，而是最後殺出的19号“黑馬”卓越，成交價為39.27億元+13%政府産權份額。

據觀點地産新媒體不完全統計，近半月，卓越已在廣州、北京集中拍地花費将近70億，而就此次北京集中拍地，卓越報名的地塊達到11宗。

要知道，即便在北京與萬科有多個合作項目，但卓越依舊是這個地道的深圳房企，第一次在京城公開市場高調奪地。

有現場人士透露，落錘成交那一刻，一位身穿白色POLO衫的男士握拳歡呼，這聲歡呼或許是投研團隊終日勞累有回饋。據悉，卓越内部有“招拍挂全覆蓋”的研判體繫，對已進入和将進入城市所有招拍挂地塊都要求跟蹤，記錄地塊出價及售價預期。

卓越還參與了另一宗金盞鄉小店村地塊的競拍，這宗地塊同樣在線上出價環節就已到達土地合理價格上限，現場直接競拍政府産權份額。

融創在競拍過程中拿出了必勝姿态：7次舉牌占4次，且幾乎是秒舉。結果並沒有太大意外，融創以26.83億元+15%政府産權份額奪得朝陽金盞3005-08地塊，溢價率3.87%，住宅樓面價約5.3萬元/平米。

資料顯示，金盞鄉“雙姝”均位于蟹島度假村東側，兩宗宅地南側3005-12地塊即中海首開拾光里，網簽價為7.1-7.6萬元/平米，該宗地指導售價為7.6萬元/平米。

值得關注的是，金盞兩宗地在到達土地合理上限價格之後，均轉為現場競報政府持有商品住宅産權份額程序。據了解，地價上限、競報（政府持有份額、公租房面積、人才房面積）上限、房屋指導價全部明牌化，也被稱為此次北京土拍“三駕馬車”。

其中，競報政府産權比例地塊，即按照規定，這類地塊建成的房源，自取得不動産權證5年内不得轉讓，滿5年後，可按市場價轉讓個人産權份額，政府持有部分則按市場價收回相應價款。

卓越競得地塊若以13%政府持有産權來計算售價約6.6萬/平米，融創競得地塊以15%政府持有産權來計算售價約6.4萬/平米。

Two

上午的競拍中，王四營三宗地塊因觸及雙頂（金額+競配）轉入競投高標準住宅建設方案，暫未得出最終歸屬。

其中，王四營L01地塊，金地+保利+華潤報13900平米觸及競公共租賃住房上限，上限價格31.5億元，溢價率5%；王四營L02、L05地塊，中冶以30.95億+13800平米公租房面積觸及上限，溢價率5.09%；王四營L03地塊，建發+電建聯合體以54.5億+24400平米公租房面積觸及上限，溢價率5.01%，三宗地均轉入高標準住宅建設投報。

這天，有那麼幾種聲音帶着強烈的情緒：歡呼聲、驚歎聲、唏噓聲。這場“賽事中”，有人滿載而歸，有人愈挫愈勇，有人黯然離場。

上午的競拍，中海和金地+保利+華潤積極參與了每一場，均未有所獲。

不過，金地+保利+華潤下午繼續發起猛攻，與綠城+金茂聯合體你來我往交替競價，最終以50.94億元拿下朝陽崔各莊南臯村L01-01地塊，配建2.2萬平米公租房。

在全日競拍中，金地+保利+華潤基本上以合體形式出現，唯獨在東壩地塊争奪中，華潤+保利組團出戰，金地卻選擇和首開、旭輝聯合。

據觀點地産新媒體了解，金地+首開+旭輝曾打造華樾國際項目，此次出讓的東壩地塊正位于華樾國際東側。因此外界猜測，三家或将再攜手打造華樾國際二期。

以秒為頻次的報價，不僅令人繃緊心弦，更能映射的是房企對土地的渴求。金地+首開+旭輝也的确積極參與到東壩地塊競争中，但央企中冶明顯對東壩地塊志在必得。

競拍中，50号中冶力壓首開+旭輝+金地以及新城+建發，最終以22.8億+競配1萬平米公租房競得朝陽東壩北1104-612地塊。

豆各莊地塊、海澱樹村兩宗地同樣是熱點地塊，豆各莊宅地為此次“内定總價地王”，競拍前網上競報價格達62.6 億元。現場競拍環節，龍湖+住總+平安率先舉牌62.9億，第二手金地+華潤+保利63.5億。直至第12輪，龍湖+住總+平安68.2億，觸及價格上限，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

最後的重頭戲，含着金鑰匙出生的海澱樹村地，塊絕對是今日話題和熱度之最。

資料顯示，兩宗地塊地理位置得天獨厚，臨近中關村軟件園，周邊有頂級教育資源以及成熟配套。有人戲稱，這兩個項目将來一定是“出類拔萃的天之驕子”。

因開拍前已達到地價上限，樹村地塊競拍時直接進入競政府持有商品住宅産權份額環節。開拍前，便有不少土拓人預測，兩宗地定能進入高標準住宅建設方案投報環節。

果不其然，現場競價迅速，多家企業同時舉牌，兩宗地迅速達到了政府持有商品住宅産權預設份額為20%的上限。

“我就知道。”此話一出，惹來笑聲一片，帶着意料之中的坦然。