經典重溫 | 觀點與梁振英面對面：土地賣錢並不是首要目標

編者按：6月4日，财政部、自然資源部、稅務總局、人民銀行聯合發布《關于将國有土地使用權出讓收入、礦産資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》。

《通知》提到，将由自然資源部門負責征收的國有土地使用權出讓收入、礦産資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入，全部劃轉給稅務部門負責征收。

這則消息公布後，在房地産行業引起了極大的關注和讨論。有人認為，這代表“土地财政”将要改變；也有人認為，這是在為“房地産稅”鋪路。

種種分析不一而足，但不可否認的是，當前中國房地産市場化政策和土地出讓制度，是中國房地産數十年快速發展的基石。

在最初，曾經有一批來自香港的專業人士參與這些政策的制定過程，並建言獻策。香港特别行政區第四任行政長官梁振英先生，就是其中一位代表性人物。

2008年博鰲房地産論壇召開前夕，觀點地産新媒體曾就“改革三十年 大變局下的中國房地産”這一主題，對時任戴德梁行主席的梁振英先生進行了一次深入的面對面采訪。

以史為鑒，可以知興替。在采訪中，梁振英談到了上世紀八十年代中國房地産市場化改革之初，他曾親歷的一些鮮為人知的故事。

以下為采訪内容節選：

事實上，與我們想象當中不同的是，梁振英給我們第一印象頗為爽朗。因而在交流的過程當中讓人頗感親切，且有思想深度。

作為專業人士，梁振英先生是最初介入到中國大陸改革開放並向内地介紹現代化城市與現代化房地産行業理念的人士之一。他們興奮于在一個百廢待興的時代，去幫助中國建立一個基于市場經濟基礎之上的現代意義上的房地産産業。這是那個時代一批香港人的想法。

歷史賦予了他們這樣的機會，這種機會是雙重的，既是中國大陸改革開放帶來的機會，同樣也是香港回歸祖國帶來的機會。

因此我們選擇了專訪梁振英先生作為“改革三十年 大變局下中國房地産新契機”這樣一個宏大叙事主題的開篇。

也許他的獨特觀察和寬闊視野，能讓我們更加看清楚中國改革開放這三十年，看清楚中國房地産從無到有的歷史與進程。

一

歷史會用怎樣的語言來講述這三十年？

三十年是一代人的時間，兩代人的距離，我們用于衡量這三十年的標準太多太多。在不同的叙述者的腦海里，對三十年的過程與理解也有太多的不同。

梁振英的叙述方式很有趣，與大多數人想象不同，梁振英並不将自己排除在三十年改革之外，他更願意對我們講述這三十年來自己親身參與或親歷的這樣一些經歷。

1980年，測量師出身的梁振英加入由香港專業人士組成的“促進現代化建設協會”，歷任秘書長、副會長、會長。香港回歸之後，2001年，梁振英在香港成立香港專業聯盟並擔任主席。事實上，在上世紀80年代到97香港回歸間，梁振英在大部分時間里都是以“專業人士”的角色參與到香港社會的活動以及香港與大陸的交流之中的。

在上世紀80年代中國城市化起步之初，内地各城市的城市規劃與行業的制度設計尚在摸索過程當中時，梁振英在其中承擔的角色是老師與顧問。

中國改革開放過程當中的制度建設迄今看起來是一個奇迹。改革開放之初，中國大陸的人們似乎對一個現代化的中國全然沒有理解與概念。大多數中國人與中國的改革者們只能在一些圖片和電視畫面上看到國外的高樓大廈與整齊的城市規劃，看到國外富裕的生活。也許就是這種畫面的沖擊力主導了中國的改革——或許從一開始我們所想象的就是目標而非背後的制度背景。

事實是在所有細節的操作過程當中，中國改革開放所面臨的所有問題幾乎都是與制度相關。産品外觀與城市外形或許可以模仿，但是這些表象之後的制度建設卻是困擾中國改革方向與成敗的關鍵點。

我們驚奇地發現中國改革開放過程中最初的制度建設——幾乎所有的最後被确定下來的制度與法規都是由地方實踐開始，然後被推廣到全國的。

在改革開放初期，梁振英等一批香港專業人士為中國改革開放的制度建設與實踐提供了詳細的建議，並将國外先進的行業經驗帶入中國。他們最初是在城市義務從事啟蒙教育與實踐交流的工作，而後當他們這些啟蒙教育與實踐交流的成果被推而廣之之後，他們的意見漸漸地被中央認知與接受。

而梁振英恰恰是從對深圳特區建設規劃的建議當中開始，漸漸深入到去參與並幫助中國大陸去建立一個現代意義上的房地産産業的。

梁振英是測量師出身，主要從事的是房地産服務業，因而梁振英最初在的内地服務主要是城市規劃，而後是部分城市的房地産市場化試點的試驗。

時至今日，作為中國政協常委的梁振英先生已能通過政協的渠道，直接向中央反映自己的意見。

因此，從另一個層面來講，梁振英先生參與了中國大陸房地産業從無到有的全部過程，幾乎在每一個中國地産行業發展的歷史性瞬間里，我們都能看到梁振英的影子。

二

我們已經很難去想象，梁振英先生這樣一批人在中國大陸改革開放之初是否能預見到三十年後會是什麼樣的一個中國了。

事實上作為理工科出生的梁振英與大多數香港專業人士一樣，一方面他們期望着将最為先進的制度與理念帶到中國大陸，另一方面在城市這樣一些具體規劃建議面前，他們依然難以想象到中國大陸的改革開放會給中國城市在二十世紀末帶來怎樣滄海桑田的巨變。

梁振英先生在接受我們采訪時開玩笑說：“今天深圳堵車定然是我們的罪過，因為現在深圳有1000萬的人口。”

他當年曾作為顧問參與深圳特區城市建設的規劃，並對當時深圳市政府規劃30萬人口的城市規模感到不可思議，他們問當時的深圳市政府，這三十萬人口從哪里來？當時深圳只有兩萬人口。

但誰又能預測到中國的經濟發展與城市化進程會達到今天的程度？今天看來，即便是當年深圳30萬的人口規劃依然是保守的。

在房産産權與房産流通制度的設計上，梁振英先生顯然認為将房屋産權控制在100年以内是比較合理與現代的做法，相反永久性産權的做法越來越會被否定。梁振英認為在不妨礙房屋産權流通的情況之下，100年以内的産權制度設計是合理的。

也許中國改革開放魅力就在于他總是在不斷的沖突與矛盾當中尋找到前進的道路，放在大的時代背景之下，任何制度設計的考慮或許都會在實踐當中都會遇到新的問題。傳統經驗以及計劃經濟時代遺留下來的制度與新的事物不斷的産生沖突，新的制度就在其中甚至扭曲地發展起來了。

這樣的發展模式是一種可敬的發展模式，一方面基于當初的制度設計者與制度建議者也無法預想中國這樣一個大國在這波瀾壯闊三十年里的發展；另一方面，在制度設計的選擇及評估上，也許更應該考慮的是制度本身應該放到一個真實市場中自由地去驗證。

例如，土地市場與房地産産權制度的建立，在後來的發展過程當中遇到的諸多問題，是梁振英等當初制度的建言者和制定者們所沒有預想到的。可貴的是，作為專業人士的梁振英在這樣的時候會主張去做技術性的修正。也即在一個基本制度建立起來之後，不斷地在現實過程中，根據遇到的問題予以修正，以達到理想的效果。

事實上，中國改革所遵循基本的原則恰恰就是這樣一條道路。

在大多數時候，梁振英會用效果來評估制度本身，例如說他始終強調市場經濟當中一個重要的效果評估是市場的流通效率。同樣評論房地産行業的制度就是要評估土地市場與房産市場的流通效率，因而制度修正的最終目的就是促進市場的效率及優化市場的資源配置功能。因而制度本身需要完善，梁振英頗為意味深長的說：“未來的路還很長，同志仍需努力。”

無論如何，在改革開放之初，梁振英兩個判斷是核心的。其一，他認為改革是中國人下了決心要做好的；其二，中國需要市場經濟。

以下是觀點地産新媒體2008年對梁振英先生的專訪（節選）：

觀點地産新媒體：：我們知道你們1980年左右已經作為專業人士參與與内地的交流了，80年那個時候内地和香港發展之間的聯繫，會是怎麼樣的一個互動過程呢？

梁振英：80年以前，香港和内地的主要關繫就是，内地是香港最大的副食品和食水的供應者。但從80年開始，香港的廠商就開始把在香港的一部分生産線搬到内地去。

那時候我過關去深圳和廣州講課，在隊伍里往往看到一對夫婦拿着一個膠袋，里面放着一些成衣、牛仔褲等半成品拿到深圳去加工，然後帶回來香港。雙方經濟關繫的提升也就是從那個時候開始的，用廣東話來說就是“前鋪後廠”的那個階段，香港只是一個内地對外的窗口，香港的廠商僅僅是把生産工序及部分生産線帶到内地去。

那個時候在内地的生産還不能完全穩定，如果突然之間内地出了什麼狀況，比如說牛仔褲、T恤等質量不過關，就馬上拿回來在香港生産。

觀點地産新媒體：在80年左右的時候，您在内地主要做一些什麼樣的工作？

梁振英：講課，主要是講一些土地規劃和土地經濟。香港有一幫專業人士，20幾個人，成立了“專業人士促進現代化協會”，國家提出了“四個現代化的”目標，我們就幫國家，以我們有限的力量能幫多少就幫多少。

那時候深圳剛成為經濟特區，我們就去幫忙做規劃，人口指標是30萬人，但當時深圳只有兩萬人不到，完全沒有公路，完全沒有汽車，我們在深圳騎的是自行車，吃飯時還要用糧票。所以現在我開玩笑說，現在深圳的人口有一千萬了吧，今天深圳城市的一些地段堵車啊，還有一些不規範、不合理的城市布局可能就是當時我們的失誤吧。

當時蛇口設立了一個工業區，它打破了過去的用人制度，全面公開招聘。在蛇口做了一個培訓中心，那時候蛇口沒有口岸，沒有船，我們是坐火車去深圳，再從從深圳乘車到蛇口，大概要走兩個小時，那時候還沒有回鄉證，所以我們進去就要拿回鄉介紹書去公安派出所去蓋章，當時深圳只有唯一的一個口岸是可以進出的，早上9點開，晚上5點就停了，所以就必須住一晚上。當天來回根本不能幹事情，我們在深圳住過僑社，睡過軍用床，蛇口的那個地方也沒有住宿的。

現在整個深圳可以拆的地方都拆了，只有華僑旅社還沒有拆，大概有四五層高。一個月前我坐火車時還看見，不知道為什麼現在沒有拆，開玩笑說，是不是要為我們這些頭一批到深圳，住過僑社的人留個紀念。到深圳後，他們從深圳開車拉我們，深圳的西部和蛇口之間有一段路，不知道那時候誰和誰鬧矛盾，路沒有修好，所以車開的時候颠簸得比較厲害。

蛇口小山坡上面有一間石頭房子，大家叫它“延安大學”，說明是一個改革根據地。那個時候我們在石頭房子里面講課，講香港的情況，香港的法律制度，金融和土地經濟等，那個時候我們也就給房地産政策提供了一些建議。

觀點地産新媒體：其實很感興趣的是在您最開始和中國大陸打交道的時候，他們真的對改革開放充滿激情嗎？

梁振英：一部分人吧，這麼大的一個國家要轉一個方向很不容易，過去一百多年中國人也不斷地革命，不斷地改革，但是也不是每一次都成功，在當中我們吃了不少苦頭，從1978年到1980年開始在當地講一些新的觀念，新的做法，當中有相當一部分人抱懷疑态度，我覺得完全正常。要有一個過程，一步一步來。

觀點地産新媒體：在剛開始的時候您介紹國外的房地産經驗到國内，起到了什麼樣的作用？

梁振英：應該說有作用吧，我舉一個簡單的例子，到80年代中，還有很多内地的官員說，到底是地跟房走還是房跟地走，這里面有兩層意義，就是房屋和土地主管部門之間誰主導誰的意義。

另一方面還有産權法律上的意義。過去我們國家在習慣上土地和房子是可以分開的。這個有當時的社會的歷史原因，因為我們當時的生産力低，農民的房子很簡單的，而且在當時的經濟發展水平來說，地價要比建築費用要低，土地多的是，你只要有木材，有瓦片就可以建房了，所以建房人關心的不是地，而是建材，地沒所謂，搬家就是搬房子，搬建材。

那個時候地權和房子的産權是分開的，但這樣一個産權制度是落後的。我們那個時候到内地講課，要做的就是介紹一些先進的産權制度理念。把人家一些先進的東西帶進去了，這樣的例子不少。

觀點地産新媒體：現在國内的70年房産的産權制度，是你們提出的意見嗎？

梁振英：我們談了一些很多外面的經驗，香港在這方面的經驗還是蠻值得參考的，比如說在英國永久的産權值錢，短于一百年的就明顯有價差，在外國有這麼一個傳統，在心理上永久産權比較值錢，但是要算的話，實際上70年以上的産權價值跟永久産權應該差不多。

在香港，比如說現代化的辦公樓、購物大廈等，在全世界來說都比較先進的，也就是50年的産權，並不妨礙開發商投資興建大樓，所以我們國家土地問題也好，其它方面的問題也好，要參考學習外面的做法，就要學習好的。

觀點地産新媒體：但我們發現很多時候當初的一些制度設計，可能和後來的情況會産生差異？

梁振英：有的。自從我當了基本法咨詢委員會秘書長後，過去十幾年我到内地去講課少了，對具體問題的了解也少了。88年開始後，香港在回歸路上出了一些曲折，我花在香港問題上的時間比較多，在内地的房地産問題上的時間比較少。

現在回頭看，我們在内地建議同時啟動的土地使用制度改革和住房制度改革是正确的。住房制度改革讓老百姓擁有自己的房子，房子在市場里面可以流通，部份居民賣掉自己的老房子，買進地産商建設的新房，改善居住條件，地産商賣房子給居民，一部份得款成為向政府買地的錢，政府把錢再進行城市土地的開發建設。

政府開發土地賣錢並不是首要目標，首要目標是要利用市場經濟里面的市場力量來分配土地的用途，做到“地盡其利”。任何一個生産數據不流通，就不能發揮它的最大的效益，土地和樓房一樣，不能流通，就造成浪費。

1988年搞全國住房改革的時候，有人擔心把房子賣出去給居民，如果價錢太低，就造成國有資産流失，那個時候這是一個很大的罪名。

我說有些房子，到底是資産還是負債還說不清楚，因為有些房子确實太破了，而且國家負責維修的費用很高，怎能說這是資産呢。我說以我的觀點，最差的房子居民每個月收的租金連電梯的維修費用都不夠，所以說把房子以最低的價錢賣給居民，居民買了以後允許轉讓。

觀點地産新媒體：就是賣出去了，所得金額有一部分要返還給公家？

梁振英：是這樣的，其實各個地方可以更靈活。

搞住房制度改革，土地制度改革，主因並不是單純的增加政府收入，但是這個錢可以進行良性的循環，比如修路和市政建議等就非常好，但主要目的還是那一句：要使得土地和樓房可以作為産權流通。

但是現在來看，相比于硬件建設，流通這一塊並沒有完全做好，所以仍需努力。說現在沒有完全做好，主要有幾個方面體現：第一個是我們的市場沒有建設好，市場是什麼？我們老祖宗已經講清楚了，“互易有無”，就像菜市場一樣，農民也好，供貨商也好，把他生産的或者批發的東西放在市場里面，聚集在一起，我今天晚上有朋友來家吃飯，我就去菜市場去看有沒有一些鮮活的東西去買，價錢怎麼樣，我20分鐘就把我的需求統統滿足了，這市場效率就高。

有一些市場，買菜要到城東，買魚到城西，這個市場的效率就太低了。房地産市場也一樣。有一些市場，就算是經濟發展水平比較高的，比如說日本和台灣，房地産市場效率並不高，市場的信息並不集中，找房子和賣房的人要打遭遇戰，造成找房和賣房的過程長，而且找到的買方或房子並不理想，就造成很大的浪費。

現在内地就有這個問題，而且比較嚴重。房地産的空置率比較高，部分原因就是炒買，囤地。買回來之後也不出租、也不賣，讓它漲價。

還有一個恒久根本原因就是市場效率問題，想買房的人找不到人，想賣房子的人也找不到顧客。這個就是市場效率不高，造成空置，造成大量的房地産浪費，這是我們還沒有做好的一條。

我們現在是對房地産的生産行為關注的比較多，比如設計、建設等等。但是進入市場之後的問題我們關注的比較少。關于市場信息的，比如說深圳、廣州今天有多少套房子是空着的，社會上都不知道。

比如說我是一個房地産商，我要修公寓、辦公樓，我在設計的時候，有多少公寓在修，市場未來供應量如何，這個我應該要搞清楚的，市場信息十分重要。我們在内地講課的時候，有很多時候都講到，說市場經濟其實就是訊息經濟。我們現在的房地産市場建設還沒有做到這個，這些都是我們搞土地制度改革和住房制度改革的人還應該要做的事情。

觀點地産新媒體：其實以前一直沒有了解過您是否參與到城市房地産發展的顧問工作，為很多城市的房地産制度建設提供了建議？

梁振英：我當過幾個城市的顧問，深圳、上海、北京、秦皇島都有，都是沒有費用的顧問。我們這代把一部分的時間給了國家，不算什麼，我們的上一代很多人把自己的生命也給了國家。

觀點地産新媒體：不知道梁先生對中國的地産商和行業有什麼看法？

梁振英：我們中國人的能力很強，而且很能吃苦、拼搏。房地産企業的發展都很好了。我比較關心的就是要為他們創造了一個環境，包括我剛才說的市場建設，市場建設並不是一個人的事。

還有剛才沒有談的房地産産權、制度建設等等問題，現在大陸的房地産制度還不完善，這些是政府的事，但是影響到地産商的經營。我們說不要搞重復建設，政府就要提供市場的全面供需數據，很多地方就沒有這些數據，有一些地方就是有，政府也沒有公開。

産權的登記制度、法律、大的政策、數據庫等都是整個市場的事情，是下一步都要做好的事情。現在我們的路、綠化，大樓、城市規劃等，都做得很好。其它有關的東西都是政府管的，雖然現在晚了一些，但我們對這些問題要有認識。

市場管理方面，整個國家要進步，就不能不提高人民的法制意識，要把國家建設成一個法治的國家，不僅僅要求政府守法，如果只是政府守法，老百姓不守法，國家也不會成為法治國家。現在有人買了房子，房價下跌就要以“維權”的名目要退房還款，這樣對市場發展不利。

注：本文刊登于2008博鰲房地産論壇特刊。