觀點與蘇世民面對面：黑石法則

編者按：外媒6月16日報道，黑石集團将以接近30億美元價格收購SOHO中國，交易最快本周宣布。如若達成，這将成為美國私募巨頭黑石在中國的最大一筆房地産投資。

早在去年3月，就曾傳出黑石将以40億美元展開對SOHO中國的私有化並購，但最終未能成行，這次是時隔一年之後再次出現相關交易的消息。

去年首次並購終止之後，觀點地産新媒體曾對黑石集團主席、CEO、聯合創始人之一蘇世民先生進行過一次專訪，並刊發領袖訪談稿件《觀點與蘇世民面對面：黑石法則》。

這篇稿件呈現了美國私募基金巨頭黑石的全球投資法則，以及其投資中國房地産市場的觀點與策略，其中最新且最重要的案例即並購SOHO中國一事，以下為采訪稿件原文：

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觀點地産網 在諸多國際知名金融基金中，黑石是在中國知名度很高一家，不但多次購買物業，還和不少公司有過合作。

另一方面，作為全球最成功的資産管理機構，也是不少國内基金學習的榜樣。

從1985年與合夥人以40萬美元起家，到如今資産管理規劃約5700億美元，黑石集團主席、CEO、聯合創始人之一蘇世民的投資心得顯然是不容錯過的。

記錄蘇世民事業發展歷程、投資經驗和得失總結的一本自傳，成為今年的熱門書籍，一經面世，引發關注和熱議。

不要虧錢

接受觀點地産新媒體采訪時，蘇世民再次提及他的投資第一原則：不要虧錢。

這並非蘇世民獨創的“第一原則”，另一位深受追捧的金融大鳄巴菲特，也将此奉為準則。

巴菲特曾公開表示：“投資最重要的兩條原則，第一是不要虧錢，第二是記住第一條。”

看起來簡單的幾個字，做起來卻並沒有這麼簡單。

蘇世民表示，為了實現這一概念，黑石建立了獨特的投資流程。

“我們的投資決策都是基于嚴格、冷靜且穩健的風險評估。在當今具有高度波動性和不确定性的環境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續關注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當中的潛在弊端。”

更具體地說，蘇世民認為決策不能由一個人完成，要審查並收緊企業決策流程，通過制定規則來剔除投資流程中的個人化因素。

于是，黑石規定，任何提案都必須以書面備忘錄的形式提交，備忘錄必須完整翔實，並至少提前兩天提供給參會人員，以便大家對其進行細致理性的評估。之所以要求至少提前兩天，是因為研究備忘錄的人這樣可以有時間進行標注、發現漏洞、梳理相關問題。

黑石還規定，除非有重大的後續發展，否則不得在會議上對備忘錄進行任何補充。

蘇世民還特别提出讨論有兩個基本規則：第一，每個人都必須發言，以确保每個投資決策是由集體制定的；第二，要把讨論重點放在潛在投資機會的缺點上。對負責推介的人來說，這種建設性質詢的過程可能是一個挑戰，但黑石對質詢過程進行了設計，保證質詢只對事、不對人。

如今黑石所有的投資中，決策都是在這種充分讨論下進行的，最大限度的規避了個人因素的影響，使得投資評估和讨論更加充分且全面。

終止收購SOHO中國，或許就是在這樣的充分讨論之下作出的決定。

中國故事

黑石和SOHO中國，是其在中國市場最近的一次惹人關注的故事。

今年8月13日晚間，SOHO中國公告稱，公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的讨論已終止，迄今並未就潛在交易的條款達成共識。

雖然SOHO中國在公告中沒有指明，但外界都很清楚，未達成共識的投資者就是黑石。

從2014年就一直開啟“賣賣賣”模式的SOHO中國，本欲将手上持有的所有項目全部分批出售。據此前報道，這些資産包括在北京的光華路SOHO、望京SOHO塔3、上海的SOHO復興廣場、上海的古北SOHO、SOHO天山廣場、外灘SOHO，以及北京的前門項目和麗澤SOHO。這八個項目總價值人民币500億-600億元。

今年3月中旬，投資圈突然傳出消息，稱黑石集團提出私有化SOHO中國，交易價值40億美元，每股收購價格為6港元，較SOHO中國3月9日收盤價2.98港元/股高出一倍多。

當時透露的細節表示，有關交易将在未來幾周内敲定，SOHO中國董事會主席潘石屹及其夫人張欣持有該公司63.93%股權，且他們計劃在與黑石達成交易後仍保留少量股份。

看起來，雙方的溝通已經進入實質階段，黑石很快就能獲得一批位于中國一線城市的優質資産。

然而，進入5月後，陸續有聲音傳出，黑石和SOHO中國的收購談判陷入僵局，並表示主要原因是新冠疫情導致公司前景充滿不确定性，雙方在估值出價上並不能達成一致。

新冠疫情對于黑石的投資評估並非沒有影響，但蘇世民對觀點地産新媒體表示，在當前環境下，會更加重視整個企業的技術和以增長為導向的投資。

蘇世民進一步表達對于黑石的信心：“我們對自身投資模型的信心，比以往任何時候都要強大。”

蘇世民解釋，黑石業務的兩個要素，令我們即使在危機時期也能成為穩定的合作夥伴：保持實力和資金。

其中，資金的作用顯然頗為關鍵。

蘇世民指出，擁有長期穩定資金的好處意味着我們可以耐心等待，並且在充滿挑戰的時期從不“被迫出售”。

“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀的數額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金並明智地尋求由錯位創造的機會。”

雖然SOHO中國收購沒有達成，但蘇世民仍然給中國開發商和投資者提出了一條建議：最重要的事情是，了解未來5-10年中哪一類房地産投資将取得最佳回報。

同時，蘇世民對今年中國經濟的表現表示看好，認為中國經濟復原主要由受強有力的政府政策，以及對技術型公司的長期投資以及復蘇的制造業帶動。這些領域與房地産的物流資産相結合，提供了良好的投資機會，整個股市的反彈亦非常強勁。

蘇世民甚至認為，走出此次疫情帶來的經濟下行之後，中國很可能會是全球範圍最強的增長型國家。

因此，中國的經濟具備天然的發展優勢，這些優勢還在繼續内化。

物流想象

“物流”，這其實是黑石目前投資的最大闆塊之一。

蘇世民對此也不諱言，並指出目前黑石認為最值得信賴的投資領域之一仍然是全球物流。

基于此判斷，黑石購買了超過10億平方英尺的倉庫資産，其中包括位于中國主要配送中心的倉庫，並出租給領先的第三方物流和中國科技公司。

事實上，黑石對于物流地産的看好並不是今天才提出的。

2018年7月，黑石集團高級董事總經理王天兵在接受觀點地産新媒體采訪時就曾透露：“最近我們全球重點關注的闆塊是物流地産。”

他還表示，黑石正在中國搭建物流倉儲平台。

當時，王天兵用“供需”的關繫來解釋黑石為什麼看好中國的物流地産前景，其稱國内雖然已經有很多電商巨頭、開發商都布局了物流倉儲，但從供需來看，依然有很大的倉儲面積的需求，這就說明未來的租金仍有上漲空間，也是投資者最高興的事情。

黑石對于物流産業的布局並不僅僅在中國，而是全球進行。

2017年1月12日，消息稱黑石集團考慮競購新加坡物流地産巨頭普洛斯公司。雖然最終黑石未将普洛斯收歸囊下，但尋找優質物流公司標的的舉動沒有停止。

當年12月12日消息，黑石集團旗下地産基金正在收購歐洲倉儲物流公司Logicor的10%股權。

2018年10月，黑石集團以2.75億元收購東百集團旗下一家物流業務子公司佛山睿優80%股權，瞄準中國高端物流倉儲行業。

2019年6月3日，黑石集團官宣計劃斥資187億美元，收購新加坡普洛斯手中的美國工業倉庫網絡及債務。收購之後，黑石在美國倉儲物流産業排名第二。

今年的新冠疫情，讓蘇世民更看好物流地産的前景。他解釋道：“在新冠病毒期間，我們看到倉庫價格一直在上漲，因為人們現在都在家里網購，快遞配送到家的服務獲得爆炸性增長，業務增長非常迅速。在中國也是如此，我們關注的不再是酒店而是倉庫，我們做的就是匹配這些需求。”

以下為觀點地産新媒體對黑石集團主席、CEO蘇世民采訪整理實錄：

觀點地産新媒體：在您最近發售的新書中，您分享了個人多年以來積累的豐富知識和智慧。那麼在不動産投資領域，您最難忘的一次不動産投資是哪一次？對此，您又有什麼經驗可以分享給大家？

蘇世民：對我而言，一個特别的亮點是黑石基金在2007年秋天以260億美元收購了希爾頓。希爾頓是全球知名品牌之一，我們為改善和擴展業務（包括國際業務）的機會而感到興奮。

然而，在我們達成交易僅僅幾個月後，全球金融危機令世界出現翻地覆的變化。在危機中，我們計算出希爾頓的價值較我們的初始投資下降了70％。但我們是長期投資者，我們的投資模型非常适合度過這些類型的市場周期。盡管受到一些媒體和其他人士的質疑，我們仍在推進自身的計劃，以進行公司轉型，将投資組合的規劃增加一倍，實施各種節能計劃以及進行改變以改善公司文化。

在最初投資希爾頓的11年後，2018年，我們最終出售了該業務，很明顯我們的策略獲得了回報。更是有史以來最賺錢的私募股權交易，為我們的投資者賺了140億美元，而且我們對公司進行了改組令其變得更好。

我為希爾頓最近連續兩年被《财富》雜志評為美國最佳工作場所和女性最佳工作場所而感到無比自豪。即使在充滿挑戰的情況下，我們對希爾頓的投資也證明了黑石投資模型的能力。

觀點地産新媒體：房地産投資者或開發商可以從您的書中學到什麼？您對他們有什麼建議嗎？

蘇世民：房地産是世界上最大的資産類别之一。但是，每個分類：辦公樓，多層公寓，獨立屋，零售，酒店和倉庫-對本地和全球趨勢（包括技術創新）的反應都不同。

對于房地産投資者和開發商而言，最重要的事情是，了解未來5-10年中哪一類房地産投資将取得最佳回報。過去的供應、需求和盈利能力等歷史數據可能無法充分預測未來會發生的事情。

每當需要做出重大投資決定時，重新評估這些類型的房地産資産的前景變得最為重要。

觀點地産新媒體：您最堅持的投資原則是什麼？

蘇世民：我投資的第一法則很簡單：不要虧錢！

在黑石我們建立了獨特的投資流程，可幫助實現這一基本概念。我們的投資決策都是基于嚴格、冷靜且穩健的風險評估。

在當今具有高度波動性和不确定性的環境中，這法則顯得尤為重要。我們必須持續關注自己的投資流程以及代表投資者所作出的所有決定當中的潛在弊端。

觀點地産新媒體：2020年，全球經濟都受到疫情嚴重影響，而中國經濟更早進入復蘇軌道，但也沒有設立全年經濟增速目標。您對今年全球和中國的經濟發展持有什麼看法和見解？

蘇世民：我相信，中國的經濟增長将會比世界其他地區強勁。盡管第一季度受到疫情影響而進行社區距離限制措施，但仍料中國2020年的國内生産總值将增長1-2%，而今年幾乎沒有其他國家可以實現正增長。

中國的經濟復原主要由受強有力的政府政策以及對技術型公司的長期投資以及復蘇的制造業帶動。

這些領域與房地産的物流資産相結合，為中國提供了良好的投資機會，而整個股市的反彈亦非常強勁。

觀點地産新媒體：今年的經濟形勢對黑石的投資策略是否有産生影響？

蘇世民：我們對自身投資模型的信心比以往任何時候都要強大。

黑石業務的兩個要素令我們即使在危機時期也能成為穩定的合作夥伴：保持實力和資金。黑石的業務模式基于對投資者的長期資本承諾，反映黑石是用于抵禦風暴。

擁有長期穩定資金的好處意味着我們可以耐心等待，並且在充滿挑戰的時期從不“被迫出售”。在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達到可觀的數額（目前為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金並明智地尋求由錯位創造的機會。

在這種環境下，我們更加重視整個企業的技術和以增長為導向的投資。

觀點地産新媒體：黑石集團區别于其他基金的優勢是什麼？

蘇世民：由于我們的文化在全球範圍内保持一致，令黑石達到目前的水平。今天，我們的核心創始價值“英才、卓越、開放、誠信和創新”仍然是公司的核心。

從一開始，我們就一直非常重視吸引和發展人才。我在書中談到了聘請合适的人的重要性，理想的員工是10分滿分的，他們應該為頂尖的人才。這些人可以發現問題，就此設計解決方案，並朝着新的方向發展業務。它們還可吸引其他10位員工，這有助于使你的業務成功。

在黑石集團，員工的力量使我們保持了自己的企業家組織，不斷尋找新的投資領域以及創新和改善自我的方式。在建立新業務的過程中，我們不僅有了新的增長引擎，而且黑石整體上也受益有更多的深度和廣度。

如今，我們已成為一家全球性組織，在全球有超過20個辦事處無縫分布，業務涉及私募股權，房地産，信貸，生命科學，基礎設施，對沖基金和其他領域。我們的規模和多樣性成為發現機遇和執行上的優勢，令他人無法企及。

觀點地産新媒體：物流是黑石房地産投資組合的重要組成部分。為什麼物流成為關鍵的投資主題？黑石集團對哪種房地産資産感興趣？

蘇世民：今天，我們最值得信賴的投資領域之一仍然是全球物流，我們在這里購買了超過10億平方英尺的倉庫資産。其中包括位于中國主要配送中心的倉庫，並出租給領先的第三方物流和中國科技公司。這一重大部署是基于這觀點，即電子商務革命将繼續需要“最後一里”的基礎設施，以有效地将産品從公司庫存轉移到在線客戶。