不再被交易的資産 中民投出售億達中國終止

觀點地産網 持續了将近一年的中民投出售億達中國股份的潛在交易終止了。

6月24日，億達中國公告表示，據中民嘉業告知，于公告日期中民嘉業已終止與潛在買方的所有相關讨論，原因是未能就潛在交易的條款達成協議。所以也並無就潛在交易簽訂最終協議。

随着有關潛在交易的讨論及磋商終止，将導致億達中國控制權的變動，從而導致觸發根據收購守則規則26.1作出強制性全面要約的要約期也于本公告日期截止。

中民投出售億達股份

出售億達中國股份，是2020年9月披露的一筆交易。

當年9月下旬，億達中國公告透露，該公司控股股東中民嘉業投資有限公司已與潛在買方進行讨論，以探讨有關出售中民嘉業持有的該公司股份的潛在交易。

交易資産為中民嘉業持有億達中國15.81億股股份，相當于後者已發行股份的約61.20%。根據香港交易所《公司收購及合並守則》，此次中民投出售的股權超過30%，将觸發強制性全面收購要約。

所以随着有關潛在交易的讨論及磋商終止，有關潛在交易的要約期于本公告日期截止。

彼時中民投出售億達中國的理由很簡單：缺錢。過去依靠債務資金實現的規模快速擴張，也快速地反噬着中民投。

在2017年年底，中民投總資産突破3000億元，但其債務危機也慢慢開始浮出水面。這一年，中民投短期負債增加了333億元。

2018年，地産、金融行業開始大力去杠杆，抽貸、限額導致房企們現金流問題開始爆發，中民投便是其中典型的一個例子。也是從這一年開始，中民投開始斷臂求生。

121億元出售上海董家渡13、15地塊給綠地，轉讓所持陽光城股份，出售旗下物業管理公司給雅居樂，還出售中民愛普、旗下建築公司以及深圳蛇口的城市更新項目等等。

但即便如此，中民投的債務危機依然未能緩解，2021年以來，中民投已經四次被列為執行人。據企查查信息顯示，近一年以來，中民投共計被執行5次，執行金額19.93億元。

債務問題未能緩解，億達中國被擺上交易台。這是2016年11月，中民投通過旗下中民嘉業，斥資逾30億港元成為控股股東的上市平台。

但随着中民投與潛在買方的交易終止，中民投下一步要如何處置資産将成為新的問題。因為其手上尚能處置的資産已不多。

據不完全統計，中民投對外投資中，有“房地産”“置業”字樣的子公司共30家，其中4家已注銷。而剩下的26家，中民投持股超過50%的僅有2家公司。持股在10%及以下的有21家，占比超過八成。

億達中國之累

億達中國，是集園區開發、園區運營、工程建設、物業管理等業務于一體的綜合性集團化企業。相信想要入股億達中國，絕大部分是看上億達中國的産業園區。

據觀點地産新媒體查閱億達中國年報，在2020年，其全資持有大連軟件園、大連生态科技創新城、大連天地、億達信息軟件園四個商務園區，並對武漢軟件新城和大連軟件園騰飛園區分别持有50%權益。

值得注意的是，上述項目中，大連軟件園騰飛園區並不並表億達中國，但該項目成為了億達中國緩解由中民投波及的債務危機的自救手段。即于今年5月26日，億達中國出售該項目所持股權予凱德集團，作價5.01億元。

據了解，2019年初中民投遭遇流動性危機時，億達中國曾多次公告透露，因中民投流動困難，導致億達中國未償還的貸款觸發提前償還的金額兩度增加。

彼時公告指出，由于中國民生實施資産凍結，已在技術上導致發生億達中國所訂立未償還本金總額約為人民币42.77億元的若幹貸款協議項下的若幹觸發事件。

2020年，億達中國發新票據2.25億美元交換2020年到期3億美元債。在債務置換後，該公司再度公告披露，截止2020年4月20日未支付2020年到期年息為6.95%的優先票據的未償付本金5285.4萬美元，已構成違約事件。

而上述出售大連軟件園騰飛園區回籠的資金，億達中國亦在6月21日的公告中明确指出，回籠資金就是為償還于今年4月底到期債務，緩解短期流動資金問題。

據年報顯示，大連騰飛軟件園和武漢軟件新城是億達中國在2020年唯二出租率沒有下降的園區，其中大連騰飛軟件園保持在85%的出租率，而武漢軟件新城則依然保持着僅有37%的出租率。

而大連軟件園、大連生态科技創新城、大連天地、億達信息軟件園四個商務園區，出租率則分别從2019年的96%、80%、100%、79%減少至2020年91%、73%、65%、50%，出現5%-35%不等的出租率下降。

另一方面，在物業銷售方面，億達中國逐年走低，在2016年至2019年分别錄得83.05億元、72.63億元、85.37億元、72.37億元。在2020年更是跌至56.01億元。

在财務表現上，2020年，億達中國收入52.42億元，同比減少14.4%；毛利12.45億元，同比下降41.6%，毛利率23.9%；利潤1.96億元，淨利潤率僅為3.8%；歸屬股東淨利潤1.72億元，同比下降61.66%。