標普信評：對銷售增速下降、财務杠杆較高開發企業應予以密切關注

觀點地産網訊： 7月13日，標普信評發布報告指，觀察到随行業監管趨嚴和融資環境收緊，房地産開發企業的再融資普遍變得較為艱難。

據觀點地産新媒體了解，2021年7月13日，四川藍光發展股份有限公司發布公告稱，公司“19藍光MTN001”不能按期足額償付本息，已構成實質性違約。這是近年來繼泰禾集團、華夏幸福之後又一起銷售超千億的主流房地産開發企業出現信用風險事件。

據悉，一般而言，房地産開發企業在危急情況下的資金來源有以下幾個方面：自有資金，如對項目公司的資金調動和歸集；出售項目資産或引入其他投資人等。標普信評認為企業積極采取這些方式來度過流動性危機，這些策略都存在不确定性。

標普信評認為，對項目公司的資金歸集和調動需要滿足兩個條件，一方面，房地産行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房地産開發企業須将預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得随意支取、使用，只有在項目建設進度滿足一定條件後，開發企業才能夠按照比例調用和歸集監管賬戶内的資金。另一方面，房地産開發項目公司的資金調用須由項目公司所有股東共同同意，按股權比例對等劃撥。因此，即便開發企業對項目公司持有控股權且合並報表，也不能随意歸集項目公司資金。

此外，對于銷售情況惡化、财務風險較高的企業，上述條件則可能導致其無法及時有效地調用項目資金，從而使得其賬面資金實際上處于受限狀态，不能用于緩解流動性壓力。這由于項目銷售回款緩慢很可能導致後續工程進度無法達到監管要求，進而限制企業調用預售資金。同時，财務風險較高的開發企業很可能引發項目合作方以及銀行的擔憂，進而為了保證項目公司資金安全和自身的利益而阻撓開發企業調用項目公司資金。

據了解，在過往行業快速發展的過程中，開發企業普遍使用項目合作方式提升自身的規模和行業地位。這一方面固然提升了企業可以調用資源的總量，但另一方面也對企業調用項目公司資源形成了限制。

另據觀點地産新媒體了解，對于出售項目資産或引入其他投資人等緩解流動性壓力的策略，執行策略的時機至關重要。開發企業能夠在流動性壓力凸顯之前提前布局，将會有效緩解企業的流動性問題，但如果流動性壓力迫在眉睫才開始處置資産和引入投資人，則很有可能出現資産處置價格不如預期或者需要更長時間的談判才能獲得流動性，從而錯過了解決問題的時機。

標普信評認為, 在行業外部環境趨緊的情況下，流動性的分析非常重要。對于銷售增速下降、财務杠杆較高的開發企業，應予以密切關注，因其在緊急狀況下可調用的流動性資源很可能與财務報表顯示的情況有較大差距。