觀點與朱靜面對面：“輕舟”已過萬重山

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 距離上坤總部“上坤國際廣場”不足500米的地方，“融信·上坤中心”已經冉冉升起，這里即将成為兩家上市集團的新總部。

我們與朱靜的會面地點便選擇于此。

與以往的記憶不同，除了傳統印象中藝術、設計所帶來的美感，這個新建總部融入了更多的人文與科技，上坤将“為宜居而來”理念恰如其分地應用到商業與寫字樓的建造中。

五樓電梯大堂入口處，擺放着一個雕塑，“這個藝術作品叫'彪悍人生'，全上海一共只有三個。”

短短一年時間内，上坤地産的“彪悍人生”走過了兩個重要節點——登陸資本市場與即将搬遷新總部。

朱靜身上的標簽又多了一個：上市公司董事會主席。

2020年11月17日，上坤地産正式登陸港交所，創始人朱靜敲響了身旁的大銅鑼。

伴随着這一聲鑼響，年僅11歲的上坤正式在資本市場揚帆起航。

“我們把上市當成一個階段性的目標。”顯然，上市不會是上坤的終點，也不是朱靜的終極目標，這位年輕的船長期望駛向更遠的彼岸。

上市的意義

朱靜過往履歷中，也可以看到一段關于上市的歷程。

2008年6月，建業地産正式在港交所上市，彼時她正履職于建業地産。

從2003年加入建業到2009年末離開，朱靜在内部輪轉了多個崗位，最終坐到了副總裁的位置上。

一家地産公司從籌備、遞表、過會、招股到最終上市敲鑼，各個階段朱靜都已經有所感受，當時2008年正值金融危機，企業發展的困難程度相比今天有過之而無不及。

或許正是因為這段不同尋常的經歷，見過大風大浪的朱靜，面對敲響港交所大鑼帶來的改變時，顯得遊刃有余。

“從2010年成立開始，上坤地産的管理就很規範，這一點上市前後不存在很大的變化。”朱靜說。

與很多傳統地産企業不同，上坤從創業起就擁有财務投資人，正因為對投資人負責任的态度，企業内部的流程都很合規。

“但總體來說，上市給上坤帶來的改變還是非常大。”

首先融資渠道進一步打開，融資方式更加多元化；其次，上坤成為一家上市公司後，品牌影響力與公信力都有極大提升；第三，上市給了上坤一個很好的激勵機制，以此吸引優秀人才加入。

一件事情往往會具有雙面性，當我們詢問上市帶來的壓力時，朱靜自信地笑了笑。

“相比壓力，我們更喜歡積極地看待問題。我們會主動通過資本市場的維度，來思考什麼樣的公司是一家好公司。”

她向我們透露，上坤會研究過去優秀的上市公司做對了什麼，例如公司治理、整體均衡性；以及收集同期上市房企們的負債率、毛利率、IRR、ROE等各方面數據，以此來衡量公司的能力。

上坤把上市作為檢驗公司能力、增強公司核心競争力的過程之一。

在優秀的房企中，朱靜把旭輝、龍湖當作榜樣，並通過研究他們的行動，來對比上坤下一步的發展戰略、經營管理、組織能力、人才體繫的搭建。

當然，上市並不僅僅是公司内部的一次爬坡，意義還在于将上坤推向資本市場，讓其接受更客觀的考驗，並讓公司持續進步，向一家更好的公司發展。

如今市場已經度過了規模為王的時代，衡量企業的優質有多方面維度，但絕非像以前那般唯規模論。

于是，朱靜主動調整上坤的發展節奏，匹配市場中相對合理的速度，今年對外給出的銷售增長目標是15%。在上坤的“三五戰略”中，是以産品領先、效率優先為底層邏輯，實現适度規模增長，不會把規模放在首位，而是強調發展的高質量。

變革中清醒

朱靜與我們分享了她最近在看的一本新書《價值共生》，出自北京大學國家發展研究院BiMBA商學院院長陳春花，一位堅定的長期主義者。

“在一個持續變化的環境里，沒有人能預測並借由預測做出判斷和選擇。在這種情況下，正确的做法就是朝着特定的方向，做好一次又一次調整自己的準備，並努力在前進過程中不斷驗證和改變，以适應不斷變化的現實。”

從這本書中，或許可以看到朱靜對于行業與公司未來發展的理解。

“三道紅線”的出台，限制了房企不斷加杠杆、擴規模的企圖；“集中供地”更是在某種程度上改變了房企的策略。

面對種種難題，朱靜的思路就是加強上坤多元化獲取土儲能力，如收並購、産業協同拿地、商住聯動，不僅僅依賴招拍挂手段。

對于集中供地，上坤一直主動參加，卻並不會拿高價地：“為什麼要積極地參與？我們覺得春江水暖鴨先知，可以通過土拍很快地洞察到市場的變化。”

在過去，無論是房企的銷售節奏還是土地市場的推地節奏，都呈現一種上松下緊的狀态。

這家年輕的房企在房地産大變革中時刻保持着清醒，做一個從現在來看無比正确的決定：2021年搶開局。

上坤往往會提前一個季度進行相關部署，在與我們會面前一天，朱靜就已經召集高管為下半年甚至明年發展節奏、業務布局進行提前規劃。

去年11月份，上坤開始籌備並實施春耕計劃，“上坤今年一季度的投資效果特别好，當時大家還在過年，公司基本上就已經投得差不多了，二季度開始慢慢收緊投資。”朱靜透露。

以首入汕頭項目為例，2月8日，距離除夕夜只有3天，上坤以10.88億元競得了汕頭新溪片區一宗商住地。

如何判斷市場節奏與拿地窗口，考驗着每一家房企掌舵人的内功。朱靜向我們闡述了這個春耕計劃的重要性：“土地市場有季節性，房企在二季度拿地可以在當年形成供貨，所以很多公司會拼命去搶，因此我們在一季度就搶占窗口期，做好全年拿地規劃布局。”

對去年和一季度的拿地節奏，朱靜是滿意的。截至2021年3月30日，上坤地産土地儲備總建築面積約716萬方。

她坦言，上坤從來不賭市場的好壞，不賭政策的調整，而是通過合理的數據與賬本，計算每一宗地塊的得與失。

上坤在土地市場中的更大改變，在于調整了獲取土儲的方式比例，從去年開始，招拍挂獲取的土地儲備占比僅有40%。

産業協同、商住聯動、收並購、政企聯手，這些看起來復雜的詞匯在朱靜眼里，無非就是“合作”，與不同的人合作，實現“共赢”。

這是上坤與生俱來的標簽。

以上坤與平安、首創在浙江烏鎮合作的千畝小鎮為例，首創負責商業闆塊運營，上坤負責住宅闆塊以及所有項目的開發、建設。

産業合作拿地中，並不是指上坤要做地産開發以外的産業，而是将項目搭建為一個平台，整合行業資源，各取所需互相成就，專業的人負責專業的事情。

企業的定力

随着市場變化，上坤的“不變”成了公司的戰略定力，朱靜給出的答案是“深耕”。

一個企業的成長需要時間，都會碰到難于逾越的發展階段。

關于上坤走出上海前的故事已然耳熟能詳，朱靜要求一定要做到上海的前30，才能去新的城市。

走出去的過程中，朱靜也沒有被市場上盛行的資本故事誘惑，延續自己的節奏，在重要核心城市紮下根基，並持續擴大品牌影響力與管理能力。

朱靜對已入駐的城市十分滿意，並表示将在長三角、珠三角及中部三大核心經濟圈持續深耕：“我們不存在收縮的問題，2018年就完成了這些區域的布局，這三年哪里都沒去，就在這些區域深耕。”

談到這個話題時，朱靜很堅定地說：“有多少公司有這種戰略定力？”

正是由于清晰的戰略定力，給予了公司一定的張力：“上坤對這些區域的客戶、銀行、市場、政策都非常熟悉，所以無論是産品能力還是财務指標，都非常好。”

深耕之外，朱靜給上坤定了一個新的戰略任務：“每年拿可投資金額的10%布局存量資産。”

用她的話說，“存量是未來的市場”——這位長期主義信徒，正描繪着上坤的未來。

例如，把商業作為第二曲線，商住聯動落地是上坤今年的重點任務之一，並推出了以“先番”命名的四大産品線，囊括“先番城”、“先番小鎮”、“先番荟”、“先番中心”繫列。

2021年4月，融信·上坤中心的商業部分“先番城”開業，這座TOD商業綜合體将是上坤長期持有的物業，無論是租金收益和資産增值前景都很好。

目前，上坤商業也已投入了不少項目，在上海擁有近35萬平方米自持物業。這對于一家成立不久的企業而言，並不多見。

自持商業、寫字樓所帶來的壓力，是不少千億房企都一直無法解決的難題，而上坤決定做“難而正确的事情”，背後則是對财務算術題的把控。

事實上，每每向朱靜問起上坤的發展重點時，她總會把财務安全放在首位。

她提到了一個詞：“财務節制”，這也是一種企業定力。

面對市場上越來越多的房企暴雷，朱靜在發債上十分謹慎：“資本市場存在不确定性，所以就會出現問題。”

相同體量的上市公司中，上坤的債務規模並不高。按照朱靜的計劃，控制發債規模，每半年發行一筆新債，避免集中兌付的風險。

完成上市之後，朱靜決定讓上坤沉澱下來，通過一年時間調整，不斷優化公司的各個方面，财務首當其沖。

長期主義者並不是一成不變，而是堅定地走着自己的道路，不斷審視自己的不足並加以修繕，自信與自省兩種個性在朱靜身上顯現出一種完美的融洽。

——“昨天開階段性的戰略研讨會，最後開成了復盤總結會。”

——“每天要自省和總結？”

——“經常會自我檢讨。”

善于學習與反思的性格，一直是朱靜及上坤不斷成長的重要基因。

“度過上市這個階段後，您認為上坤在短期内有哪些小目標？”訪談最後，我們讓朱靜作出一個總結，她給出了有些出乎意料的答案。

“這是一個好問題。”朱靜愣了一下，並沒有馬上回答：“我們早就不拿規模當里程碑了。”

她繼而談到：“我們分為幾個維度，有财務的維度，有高質量發展的維度以及産品的維度，都很重要。這些不像上市，就是一個里程碑的階段。”

最終，上坤的長期目標是要成為一個均好型公司。

以下為觀點地産新媒體對上坤集團董事長朱靜女士的專訪實錄：

觀點地産新媒體：集中供地政策對上坤有什麼影響？公司如何應對？

朱靜：上坤在去年或者說更早的時候，就培育了不單一依賴于招拍挂市場的能力，因為招拍挂市場受政策影響太大。

去年公開市場招拍挂的地只占到土儲的40%，其他都是通過産業合作勾地、收並購的形式來拿地，這樣就保證了公司不會去搶價格過于昂貴的地。

但是，上坤在拍賣市場仍然很活躍，為什麼要積極地參與？因為“春江水暖鴨先知”，我們需要盡快知道這個市場的變化。

上坤動手非常早，去年11月份時就做了春耕計劃，今年一季度投資效果特别好。當時大家還在過年，上坤基本上就已經投得差不多了，二季度開始慢慢收緊。

因為土地市場有季節性，二季度拿的地當年還能形成供貨，所以很多公司會拼命去搶，期望在當年形成供貨。

從整體土地儲備來講，我們還是可以的。所以一季度差不多拿完，二季度機會性的參與，合适的就拿，不合适的就不拿。

同時，一季度我們開始部署二季度的百億搶收計劃，做業績搶收，提前為四季度甚至三季度末的投資做準備。

基本上，我們會提前一個季度做相關部署，就像昨天在開管理層戰略研讨會時，其實就已經在為下半年甚至明年的發展節奏、業務布局提前規劃。

觀點地産新媒體：距離上市敲鐘已經過去了7個月，您個人的工作有沒有變化？公司有沒有感受到市場的壓力？

朱靜：上坤和很多企業成長的歷程不一樣，因為我們成立時就有财務投資人，我也在建業經歷過上市的階段。

所以，從成立第一天開始，管理就很規範、很透明，不存在上市前和上市後出現太大變化，内部流程和合規性一直以來都是這樣。

至于管理上的難度，還要看上市目的是什麼。

我們把上市作為上坤未來參與市場競争，增強核心競争力的過程之一。我們會主動通過資本市場的維度觀察，什麼樣的公司是一家好公司？觀察他們的管理規範、公司治理、财務指標、整體均衡性等。

我們很少感受來自外界的壓力，反而是内部驅動要更符合資本市場的要求。

那麼，什麼樣的企業是好企業？我們把所有企業财務報表都拿出來分析，所有的負債率、毛利、IRR、ROE等全部做了研究。

一些是和我們同期上市的，還有一些之前做得比較好的上市公司，包括旭輝、龍湖等，都會主動研究他們，之後再看上坤下一步的發展戰略、發展節奏、經營管理，甚至是組織能力以及人才引進。

我們也很欣喜地看到，現在這個行業，一是國家政策、二是金融機構、三是資本市場，對房地産企業的評價越來越多維度，不像以前那樣唯規模論。

從前年開始評價角度就更多元了，資本市場對于上市公司增長的預期也降低了，不太希望聽到一個公司上市就沖千億。

在這樣的大背景下，我們現在也主動調整整體發展節奏，調配到一個比較舒适的程度。其實，現在外部市場對企業的預期增長已經沒有原來那麼高了，增長15%已經很好。對我們來說，增長15%壓力不大。

我們這一輪也在主動調整，目標是高質量的增長。

首先是财務指標，三條紅線只有一條沒有變綠，這條紅線超過了兩個百分點，相對來講還是比較容易達標的。

第二是産品和客戶的滿意度；第三是效率，效率提升了之後會進一步優化财務指標；第四是戰略賽道的選擇和布局，我們會堅定地把商住聯動戰略堅持下去。

現在這種住宅+商業的戰略，已經逐漸呈現出優勢。

觀點地産新媒體：在全新的市場形勢下，上坤有沒有調整布局策略？如何保持合理的規模增長？

朱靜：我覺得這就是企業的選擇，戰略就是階段性的資源分配和選擇。

到底是一直狂奔還是階段性整理成果，或者沉澱後再往前跑？其實就是戰略定力到底是什麼，因為我們的負債率肯定是不高的，處于良性的狀态。

上坤的戰略布局是有張力的，這個戰略張力源自現在已經完成的城市和區域布局。我們現在重倉長三角，今年在浙江可以做到100億，兩年内浙江、江蘇、上海、安徽，每個區域都具備做100億的能力。

戰略布局不是撒胡椒面，而是區域深耕，對當地客戶、市場、政策都非常熟悉，所以無論是産品能力還是财務指標都會非常好，這就是上坤的戰略張力。

我們不存在收縮的問題，2018年就完成了這些區域的布局，這三年哪里都沒去，就在這些區域深耕。有多少公司能有這種戰略定力？我覺得不多。