觀點與許峰面對面：理想小鎮的樣子

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 群山掩映間，漫漫茶田與起伏山巒相接，信步的行人、錯落的屋邸、點映的湖水相輔相成，共同構成了龍塢茶鎮别致的小鎮風光。

繞行過城鎮公路，來到浙江西南的龍塢茶鎮，藍城的“理想小鎮”躍然而出。

與小鎮氣質相輔相成的是藍城總部設計上的閑适與優雅，在充滿了茶文化特色的房間内與許峰對話，似乎能夠更好地诠釋藍城這麼多年堅持的信念和理想。

“做好産品的初心一直在，還是希望能夠通過我們這些人的努力，始終把這個産品不斷地推陳出新，不斷傳承下去。”

在房地産行業政策不斷變動，發展面臨轉型的當下，早早涉足代建業務和小鎮建設的藍城，他們的思考和規劃顯得更具備前瞻性和長期性。

“房地産一直是在伴随着調控成長起來的行業”，沉浸房地産行業30多年，許峰對如今的政策形勢表示充分的理解，以及淡然。

“這些年來我們也是一直在經歷波折和起伏，城市更新與發展是與房地産共同成長和進步。”許峰談到，他其實一直在關注房地産能夠為城市和文化帶來的傳承作用，這也是藍城一直在努力的方向。

将傳統和當代人生活習慣相結合，讓每一個産品都可以把文化和追求進行傳承，是藍城的目標。

追溯到2003年杭州桃花源，2006年杭州翡翠城、青島理想之城等大型社區為實踐起點；再到2014年海南藍灣小鎮；還有2015年杭州桃李春風的火爆……13余年的探索，讓藍城的小鎮之路越走越堅實。

再回頭看龍塢茶鎮，藍城人心中理想小鎮的樣子更加清晰與完整。

理想

經歷十多年探索，作為行業領先的小鎮建設者，藍城被問到最多的問題可能便是“藍城心中理想小鎮到底是什麼樣？”

對此，許峰一直有清晰的認知和思考，他告訴我們，理想的小鎮是能夠诠釋生活的。

從布局初期，藍城小鎮的理念便沒有局限在建築之上，甚至現在的藍城也在不斷實踐着“去地産化”。在許峰眼里，每一個小鎮都是一個有機生命體，建築只是一個載體，承載着其中康養、健康、教育等一繫列與生活息息相關的産業。

“以前我們一直在定義一個好産品，定義的標準，第一是人與自然的和諧。”

生活服務的營造、産業的培育決定了藍城小鎮項目的長周期和重規劃。

“我們一個項目一般3-4年，前期溝通規劃就有一年半以上。”每個小鎮的規劃都與當地政府緊密結合，根據不同區域的文化自然特色量身打造：藍城旗下的農業研究院、生活建設服務研究院、生活策劃服務研究院都要産出一個完備的小鎮規劃，經由集團審核，才能啟動落地。

獨特的硬件實施條件對藍城來說只是第一步，接下來的“人與人的和諧”、“人與自我的和諧”正是12大配套産業的發力之處。

“我們現在把好産品的定義做了更多延展，不僅僅是一個硬件産品，可能還有軟件産品。”正如許峰所提到的，藍城小鎮的産業構成包括12要素——農業、頤養、健康、教育、旅遊、文化、文脈、商業、科技、宗教、藝術、産業。

産業外延是如今房企重點布局的領域，許多房企都在積極探索住宅之外的延展，然而對藍城來說，早早布局的幾大産業都是與小鎮緊密結合的。

藍城旗下的藍城農業，主營微生物檢測等業務；藍熙健康則建立了健康管理繫統、藍庭護理院等分屬機構；藍城頤養首創“學院式頤養”模式，将養老業務和文化教育服務相結合；藍潤天使學校則是藍城小鎮在教育領域的另一實踐。

所有這些廣泛而專業的布局，全都是為了驅動小鎮，就像是相互鍊接的供血繫統，構成了藍城小鎮的生态圈。

“我們認為，一個好的小鎮應該是能夠安放生活、安放需求的，這是我們的初衷、理念，或者是我們的初心。”對許峰來說，小鎮不僅是藍城的事業，更是藍城對理想最好的注解。

生态

立足需求去打造好的産品，自然也少不了資金和盈利的支持。

“真正意義上，一個好的小鎮一定會有多種業态的共同組合。”許峰談到，小鎮生意是需要長期投入和鑽研的課題。

藍城做小鎮生意之初，創始人宋衛平就提出：“藍城小鎮不應僅是都市寄生型的，而是要有自己的經濟造血能力，能夠獨立形成價值的閉環。”

要達成這樣的理想狀态，從藍城園區的硬件、服務到文化都須經過一繫列重構。

如今藍城小鎮梳理出的12大場景和需求内容組合，形成了一種相互依存、相互補充的關繫。

地産開發達成的現金流與資金維護奠定了小鎮的硬件基礎，房屋住宅帶來的居住需求又帶動起了配套産業，而配套産業的蓬勃發展，未來又将影響到整個項目的宜居程度，最終吸引更多的人加入小鎮家庭。

許峰向我們分析，硬件與軟件的兩個環節是始終交織在一起的，實非孰輕孰重，而是相互融合、相互配合。

為了更好地貫徹小鎮的理念，藍城将相關的農業和教育等産業都自己經營，同時醫療、教育和商業也在持續盈利。許峰提到，在每個小鎮項目中，住宅和房産比例只占百分之二三十，更多的是後面所有業态如何配比，如何達成一種良性比重；同時後期如何維持良好的運營，最終反哺小鎮，産業運營在小鎮經營中占了百分之六七十甚至更高比重。

“所以前端正常的銷售里，我們都會提出一定的比重（2%，甚至更高的比例），反哺後面的運營，确保長期運營的資金來源。”為此藍城還設立了一繫列的機制：衆籌的機制、自運營的機制、公益的機制，以此維持業務的長期經營。

除此之外，在傳承小鎮理念最關鍵的環節——“人”的環節，藍城也設立了鎮長制度，通過一繫列培訓達成團隊對小鎮的服務和運維。通過前期以課程代訓，同步以會議代訓，再到以工作實踐代訓，花費一年甚至更長的時間培養深入理解小鎮理念的“鎮長”。

為了保證每個小鎮項目的質量，藍城還設立了合夥人機制，每個項目的主要操盤團隊領導人是項目合夥人之一，項目51%由藍城控股，且每個項目都會經過内部審查、外部檢測等多個步驟保證品質輸出。

合夥人下屬的平台制度，是藍城快速推進小鎮建設的機制設計。

傳承

出身于綠城，蛻變于藍城。

從“美麗建築”的開發商，到“美好生活”的推動者，藍城作為地産界獨特的長期主義者，流淌着傳承的基因。

對許峰來說，從事房地産行業已經30余年，談到這些年對行業發展的感悟與心得，他為我們倒推了小鎮發展的初心和理念。

“在這個行業當中30多年，既見證了房地産行業的快速發展，也經歷了一些起伏，更重要是在綠城這些年的思考和變化，可能對這個行業的認識越來越清晰，越來越堅定認為做這件事情的意義或者責任會越來越重大。”

許峰談到，最初他進入綠城，便是認同宋衛平對品質的堅持，只有做好房子、好産品，才能有更大的價值和意義。當綠城對産品的品質要求達到了一定階段，他們又重新思考，如何才能進一步帶動生活品質的提升，讓産品與城市共振，去實現文化價值的傳承和發展。

所以許峰對我們解釋，不是藍城做了小鎮才有了這些理念，而是理念催生了藍城小鎮的誕生。“好房子最終是為了好生活，房子只是一個載體、一個容器，通過這樣一個美麗的房子，最終是改變你的生活。”藍城将自己定位為“美好生活服務商”。

在這一理念驅動下，藍城積極将小鎮的産品和鄉村振興大背景融合到一起，致力于提升中國鄉村面貌，從城鎮化進程中捕捉到了城市發展的脈搏，時刻保持着強大的社會責任感和企業使命感。

目標明确，步伐堅定，這八個字可以說是藍城人的寫照。

在快速發展的房地産行業談理想，好像是藍城獨特的堅持；用房屋去诠釋理想生活，從藍城身上，我們或許能看到未來小鎮與生活的一種答案。

以下為觀點地産新媒體對藍城集團總經理許峰先生的采訪實錄節選：

觀點地産新媒體：面對當下房地産行業的形勢，今年的發展似乎都存在很大挑戰，藍城的業務是否也受到了一定影響？

許峰：我是1992年進入房地産行業的，房地産這個行業一伴随着調控成長起來，這些年我們也在經歷着這樣一種波折或者起伏。

其實從大的房地産概念來說，不僅僅是住宅産品，一個城市的更新和發展，都是在房地産發展過程中共同成長和進步的。我們做産品過程當中，更希望傳承這個方面。

在這些年當中，房地産除了居住功能、文化功能等之外，很大一部分替代了金融的功能，這部分的屬性可能現在被過分地放大了，但是傳承的功能並沒有凸顯出來。

我們在做産品時進行了很多研究，希望每一個産品都能夠把歷史根源包括人民需求做到很好的傳承和發揚，並符合當代人需求。

這是我們對産品的理解，也希望通過我們的産品，能夠帶動、引領大家往做好産品的方向發展。

觀點地産新媒體：對藍城來說，如何評價理念在藍城實踐中的重要性？

許峰：做好産品的初心一直在，希望能夠通過我們這些人的努力，始終把産品不斷推陳出新，不斷傳承下去，這是藍城一直以來的理念。

我們現在對好産品的定義又做了更多延展，産品不僅僅是一個硬件産品，還有軟件産品。硬件産品在于建築本身，軟件在于後期所有的服務和配套，所以一個好的産品提供給業主，不僅僅是一個居住空間，或者是一個消費空間，更在于為這個空間所賦予的内涵和價值。

以前我們一直在定義一個好産品、一個好建築，定義的標準，第一是人與自然的和諧；第二是人與人的和諧；第三是人與自我的和諧。所以，我們把産品在這三個層次不斷演化和推進。

我們認為，一個好的小鎮應該是能夠安放生活、安放需求的，同時也能安放心靈，這是我們的初衷、理念。

觀點地産新媒體：作為小鎮項目的先行者，如今藍城小鎮業務的盈利點主要是哪些？

許峰：這里面盈利的空間和内容其實是復雜的，需要有部分的地産平衡資金和現金流。但這只是其中一部分，真正意義上一個好的小鎮，一定會由多種業态共同組合而成。

就像剛才講的，有居住的部分，有商業的部分，有康養的部分，有教育的部分，有醫療的部分，更重要的是還有産業，但並不是單一的，而是所有内容的組合。

我們把小鎮梳理出12大場景和需求内容組合，包含了居住、康養、教育、醫療、農業、宗教、文化、産業、商業、科技等等。

這些内容的組合是相互依存、相互補充的關繫，沒有地産開發部分，可能缺少一定的現金流和資金維護。

這里面肯定是有居住需求的，如果沒有常住人口，後面所有的服務和配套都不成立。反過來說，客戶到這里來實現他的居住夢想，所有的服務和配套内容又是必須的，其實是交織在一起的，並不是說孰輕孰重，我認為是相互融合、相互配合的關繫。

觀點地産新媒體：除了居住業務之外，其他業務藍城都是自己經營的嗎？

許峰：對，我們自己運營。長期來看，醫療是可以盈利的，商業街是可以盈利的，教育也可以盈利，産業更不用說了。

其實住宅産品僅僅占了很低的比例，百分之二三十，更多的是後面所有業态如何去配比，如何達成一種良性的互動和合适的比例。同時，後面如何去形成良好的經營和運營，最終反哺小鎮，那才是重點。

這部分占了百分之六七十甚至更高比重，這樣的小鎮才有長久生命力。

我們前端正常銷售中，會提出一定比重（2%，甚至更高的比例）反哺後面的運營，确保長期運營的資金來源。為此我們設立了一繫列的機制，如衆籌機制、自運營機制、公益機制等。

觀點地産新媒體：從宋總創立綠城到現在的藍城，如何想到要做小鎮的？

許峰：我覺得可能應該倒過來，從綠城創立的時候，我們提出一個理念就是為城市、為社會造一些好的房子。經過了大約20年造好房子的歷程，我們開始思考一個問題，好房子最終是什麼呢？

後來我們想明白了，好房子最終是為了好生活。房子只是一個載體、一個容器，通過這樣一個美麗房子，最終目的是改變生活。

所以我們企業的定位，在“美麗建築”後面加了“美好生活”，把自己定位為“美好生活服務商”。

反過來說，我們想服務美好生活的初衷和想法，通過小鎮作為載體更容易做到，這里面所有的業态的配比、豐富度、契合度會更好。

觀點地産新媒體：小鎮項目擴張的過程中，藍城又是如何保證每個小鎮的質量？

許峰：我們内部有一個合夥人機制，希望操盤團隊主要領導人是這個項目的合夥人之一，以合夥機制來激勵操盤團隊共同做事情。

所以，我們下屬有70多個合夥平台，由這個平台來做，平台内集團是51%的控股。

在每一個小鎮類項目，前期定位、規劃、策劃階段，我們都必須拿到集團，由宋總帶着我們一起評審完以後，才允許實施和落地執行。

小鎮運營的工作性質與一般的房産項目有着完全不一樣的概念。在做小鎮的過程中可能有成千上百件細小的事情需要運營者去調研、運營，如果希望做出有品質感的小鎮，那麼就必須把每件小事都仔仔細細地做好，這也是小鎮運營的必須條件。

過程當中，集團本部也會有兩到三次對項目進行全方位巡查、檢查和督導，保證能夠在落地過程當中沒有太多的走形和變樣。

另外，我們還請外部的機構對于品質上進行實測實量的監控和監督。

觀點地産新媒體：您認為在藍城發展過程中最大的難點是什麼？

許峰：最大的難點是人才，因為所有項目成功背後都是人，我們需要的是有這樣理念的人，需要具備綜合和復合能力的人才。因為做項目需要既了解農業也要了解康養等，所以最缺乏的就是這樣一種具有綜合實力的人，我們叫做鎮長。

相對的，我們對于人才資源也有全方位的培訓繫統。首先是課程上的培訓，我們和浙大專門開設了這樣的課程；另一種是以會議的形式，以會代訓；還有工作實踐代訓，這三方面結合起來。

觀點地産新媒體：回顧行業30多年的歷程，您有何感悟？

許峰：在這個行業30多年，既是見證了房地産行業的快速發展，也經歷了一些起伏，更重要是在綠城跟着宋總這些年的思考和變化，對這個行業的認知越來越清晰，也越來越堅定，認為做這件事情的意義或者責任會越來越重大。

所以，後面我也希望繼續沉下心，把我們的小鎮産品和現在的鄉村振興大背景融合到一起，如何改善和提升中國最底層、最普通老百姓的生活，使中國鄉村面貌得到進一步改善，城鄉差距進一步縮短，我認為這是最有意義的事情。