世茂工三新起點 四次流拍後賈躍亭16億腰斬價終賣身中植繫

觀點地産網 世茂工三這座大廈的命運，終于有了轉折點。

從2019年1月首次拍賣，在經歷四次流拍的尴尬境地後，這個位于北京最繁華的商業地段三里屯的項目，折價覓得買家。

7月29日，北京産權交易所司法拍賣平台顯示，北京卓睿物業管理有限公司競得北京市朝陽區工體北路13号院3号樓1-4層及5幢不動産項目，成交價格為16.45億元。

標的信息披露，項目評估價格為29.28億元，本次起拍價格為16.4億元。若相較前次挂牌價格，此次起拍價再度縮水20%；而若對比當時許荣茂賣給賈躍亭的價格，則已接近腰斬。

世茂工三的故事，早已在近幾年數次流拍中被反復提起。簡而言之，這是一個輾轉在多個商業大佬之間的連續劇。

世茂工三的十年

世茂工三的前身為世茂百貨，位于北京"工體-三里屯"潮流商圈内，是世茂股份打造的商業旗艦中心，也是世茂百貨進駐北京的首家店，于2011年12月23日正式開業。

雖被寄予厚望，但經營慘淡的現實讓世茂想要脫手。

最早在2016年5月，賈躍亭的财富巅峰時刻，樂視網宣布收購世茂股份旗下的北京财富時代置業有限公司及世茂商管持有的新世紀公司全部股權，總代價為29.72億元。其中最主要的資産，便是世茂工三及其管理公司。

這塊燙手山芋，就這樣碰上了後來自顧不暇的賈躍亭。2016年下半年，樂視網資金鍊斷掉，價值30億的世茂工三還沒有在兜里捂熱乎，全部股權就被抵押給中信銀行，且只換來了20億的貸款。

賈躍亭顯然沒有資金與時間去将世茂工三救活，他只想脫身。賈躍亭先後與融創孫宏斌、北京萬科劉肖進行談判，然而，前者最終只收了樂視，後者則被40億的報價勸退。

談判不歡而散，世茂工三繼續留在了賈躍亭手中。但顯然，疲于債務的樂視早已忘了将世茂工三打造成"樂視生态世界、産品展示等功能的商業項目"這一目標。

"三里屯雖然是北京的消費聖地，但也並不是所有商業運營狀況都非常好。"合碩機構首席分析師郭毅說道，"而世茂工三恰恰是運營最差的那個。"

在業内看來，世茂工三整體業态規劃混亂，運營維護較差，加上商家入駐後因缺少客流撤場，整體正常運營難以維持。

即便如此，賈躍亭還是幾番把它放在待售貨架里。

觀點地産新媒體曾報道，2019年1月、4月、8月，2021年4月，世茂工三前後進行了四次拍賣，起拍價格也從第一次的23.02億元不斷下調至20.5億元，但均慘遭流拍。

2021年7月，世茂工三第五次挂牌。或是因為房地産形勢愈發嚴峻，賈躍亭這次狠了心降價20%，是此前拍賣中降價幅度最大的一次。

最終，其也迎來了買家北京卓睿物業管理有限公司。

工商信息顯示，北京卓睿物業成立于2020年5月11日，由北京中植資源物業管理有限公司100%持股。北京中植資源為中植創信投資有限公司全資子公司，後者為中海晟融（北京）資本管理集團有限公司全資子公司；中海晟融（北京）資本由中海晟豐（北京）資本管理有限公司持股99.9333%，由解直锟持股0.0667%；中海晟豐（北京）資本管理有限公司由解直锟持股100%。

中植與解直锟，這一結局看起來雖在意料之外，但也在情理之中。

中植地産抓手

事實上，在房地産行業中植繫的觸手可謂無所不在。

從1997年開始，中植便開始展開兼並、收購不良資産，在造紙、房地産開發，産業投資、礦業投資等諸多領域的業務；還于2002年開始入主中融信托，依托該平台逐漸進入金融領域，完成由實業到"全牌照"金控帝國的轉型。

比較典型的案例是，在2017年3月，中植繫通過旗下中泰創展控與藍光發展簽署戰略合作協議，雙方拟共同設立商業地産並購基金並組建基金管理公司，在北、上、深等一線核心城市收購優質物業資源。

同年7月，中植繫通過旗下中海晟融與佳兆業達成戰略合作，雙方拟通過設立發展基金、共同成立資産管理公司等方式，在包括不動産投資及資産管理、收購兼並、股權投融資等領域"形成戰略合作關繫"。

此後還包括對大名城旗下中程租賃、皇庭國際等的投資合作。

若簡單歸納中植繫的模式，其常通過定增、資産重組、受讓股權、增持、競拍等方式進行資本運作，入主上市公司或項目，而旗下金控平台中融信托、中泰創展等，為其提供運作資金。

而中植與世茂工三老東家世茂的淵源，則早在去年就有迹可循。

其實近幾年可多次窺見中植對于北京大宗資産項目的青睐。如2016年，中融信托旗下地産投資基金中融長河資本先後斥資逾32億元收購北京中融信托大廈、百盛太陽宮寫字樓，進行了"商改辦"改造，並迅速對外出租。

後在2020年4月26日，中植繫投資平台中海晟融披露， 其已收購北京市東城區工人體育場西路公寓項目（北京工體3号公寓），並以40%權益引進世茂集團合作。

北京工體3号公寓的合作，或許是開啟收購世茂工三路徑的開端。

有業内人士就稱，中植畢竟不是傳統開發商，估計會收購盤整後再引入房企一起開發管理--當然，這個房企不會再是世茂。

更棘手的問題是，如何盤活這一項目？

"因運營不好，世茂工三本身的商業租金一直持續走低，相比周邊太古里整體20元/平方米/天的商業租金，世茂工三只有不到四分之一。"郭毅指出，項目看似占據一個很好的地段，但是拿到之後需要非常龐大的項目整改過程。

另據觀點地産新媒體了解，項目還存在着高度復雜、金額龐大的債權糾紛，這也出售世茂工三路上最大的攔路虎。

從目前來看，善于兼並不良資産的中植或主要負責前期債務的梳理處置，商戶租約的清理等，中後期則可能引進專業開發商進行招商運營。

看起來，對世茂工三的救贖與盤活，遠不止16億的收購骨折價。