劉偉與觀點面對面：“長期主義者”招商蛇口

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 把時間和精力投入到産生長期價值的事情中，是面對變化最好的應對。

雨水充沛的季節，每個城市總是煥然勃發，尤是深圳蛇口。人們眼中，蛇口一直被看作是中國改革開放發展縮影，而招商蛇口則是推動夢想照進現實的試驗田與排頭兵，開創了一個又一個城市建設的新章。

放眼整個招商蛇口的歷史進程，招商血脈深深融入蛇口精神。1979年1月31日，中國第一個外向型經濟開發區——蛇口工業區正式成立，打響了改革開放的“第一炮”。從“三來一補”勞動密集型工業園區，到現今“中國領先的城市和園區綜合開發運營服務商”，招商蛇口一直以“敢為人先”的創新精神驅動産業園區升級換代。

已在招商局集團工作30余年的劉偉，歷任招商局地産控股股份有限公司黨委書記、副總經理；招商局集團人力資源部部長，現任招商蛇口董事、黨委副書記、常務副總經理。

在此期間，他親歷了招商蛇口的發展與改革，也見證了旗下園區開發與運營闆塊的探索與創新。

一個雨後的上午，深圳蛇口南海意庫，劉偉與我們面對面交流。

這里不僅是招商蛇口的總部大樓，更是蛇口基因的集中體現。由此，一場關于城市産業園區現在與未來的探讨徐徐展開。

“産業是長期主義，很難做，但要看到可持續發展價值”，劉偉坦言。對産業地産來說，與傳統地産原有開發邏輯不同，産業更側重于綜合發展與持續運營。因此，這種長周期業态對房地産企業的戰略定力、開發流程、财務模型等能力更為考驗。

事實上，長期主義代表的不僅是企業發展的長遠戰略，更是一個百年企業所要踐行的長久堅持。就像南海意庫外牆上布滿的綠色植物，充溢着勃勃生機與活力。

冷靜思考

回溯房地産行業的發展歷程，自1998年進入商品房時代以來，房地産市場發展迅速。一方面為經濟建設和人居環境做出重要貢獻，另一方面又因行業的特殊性和復雜性伴生了多種問題。

對此，各方都需要冷靜而客觀地思考，才能找到房地産行業良性發展的有效途徑。

“我們所在的是最好的行業，也是最壞的行業。”在劉偉看來，房地産行業市場競争充分，适者生存是優秀企業不斷發展的標志。

同時，房地産行業也面臨着巨大誘惑，企業要守住規矩，才能以商業的成功推動時代的進步，成為促進城市現代化進程的堅實力量。

招商蛇口也不例外。歷經了150年風雨的招商局集團，就像一個經驗豐富的領航者，指導着旗下企業冷靜地思考自身發展。

2015年招商蛇口重組上市之後，五年時間，截至2020年公司實現總資産7372億元，營業收入1296億元，年度簽約銷售金額2776億元，5年復合增長率達37%，出色地完成“十三五”戰略規劃。

在業務擴張的同時，招商蛇口更關注穩健經營，尤其是财務、管理機制的穩定。公司“三條紅線”全部綠檔，産業園區業務基本實現内部自平衡，已進入運營成熟期的項目持續保持整體盈利，此外香港房托基金和國内公募REITs的上市，也幫助公司實現了持有物業的價值兌現。

從管理機制視角，招商蛇口實行全國園區垂直化、專業化管理，着力提升存量園區的管理水平，強化内部各園區産業資源、信息要素互通，以控制風險為前提，擇優拓展增量，通過中、輕資産拓展助力公司綜合發展。

在“十四五”戰略規劃的開局之年，招商蛇口綜合發展模式進一步細化為主輔賽道相結合的“1+4”業務。“1”即以住宅開發銷售為核心的現金牛業務，也是招商蛇口未來5-10年利潤收入的主要貢獻來源；“4”分别是未來重點發展的成長型業務，以深耕輕資産模式的平台型業務；構建“美好生活承載者”願景閉環的創新型業務，以及以酒店、公寓、寫字樓為組成的機會型業務。在“4”基礎上，招商蛇口将打造園區、集中商業、招商積余和郵輪産業等綜合發展模式四類核心IP。

劉偉認為，在新時代、新征程開啟的過程中，中國的國際地位發生顯著變化，以實業發展、産業升級、科技創新以及新型城鎮化進程為代表的各方面都已進入到新階段。

相應地，房地産市場需求也發生了明顯變化，産業地産開發與運營迎來重要發展機遇。他提及，整個行業同樣應該冷靜下來思考環境的變化，考慮企業的均衡發展，實現有質量的規模增長。

“未來要以産業為本、平台為器、運營為王。” 劉偉認為。

園區成長

招商蛇口作為招商局集團旗下城市綜合開發運營闆塊的旗艦企業，致力于成為“美好生活的承載者”，其特有的“前港-中區-後城”綜合發展模式正在不斷升級。

經過港口建設、工業區發展、産業升級、城市配套建設四個階段的實踐和發展，“前港-中區-後城”綜合發展模式成為産城發展的成熟解決方案：港口建設為先，産業園區開發随後，配套城市建設跟進，形成港、區、城聯動。

如今，“前港”已拓展成為“信息港、物流港、數字港”等内涵，從而通過港、區、城有機融合、協同發展，形成産城融合生态圈，成為實現城鎮化一體發展的有效路徑。

截至目前，招商蛇口已在全國重點區域布局25個産業園區、規劃面積475萬平方米，管理和支持的産業新城8個，合作面積468平方公里。其中，包括以網谷、意庫、智慧城為代表的3大産品體繫，以及在長江經濟帶、長三角城市群、粵港澳大灣區、海南自貿區等落地重、中資産園區。

位于東北老工業基地的遼甯大連太平灣便是其一。2020年，招商局集團旗下三大公司參與打造大連太平灣港區産業新城項目，其中招商蛇口進行專業支持，拟将其定位為東北亞自由貿易樞紐、協同創新發展先導區，包括在營商環境、市場化機制等方面進行推動塑造。

不難發現，這個遼甯沿海經濟帶港口的産業新城項目期望将“蛇口基因”傳承和發揚。

“園區的産品屬性定位在每個城市的成長，這個成長一定是結合每個城市的産業特色和需求，在復制的基礎上進行延伸。”

劉偉解釋稱，每個城市的産業需求是不同的，因此産業園區産品無法實行標準化“復制”，而是要因地制宜落實一城一策、一園一策。

實際上，“前港-中區-後城”的精髓在于綜合發展模式。招商蛇口以集團内部現有的産業及金融資源為依托，向當地政府獲得了包括土地資源、稅收政策等方面的支持，方便園區的開發與運營。進而引導産業入駐、投資、集聚，通過合理的規劃實現城市和園區的綜合開發運營。

上述項目也不例外。資料顯示，招商蛇口參與組建的“招商局太平灣開發有限公司”，全面負責對區域在産園業務、城市與産業服務、土地開發、公共服務配套等進行統一規劃、開發、建設和運營。

據劉偉介紹，大連太平灣項目實際上承載了招商蛇口助力振興東北老工業基地的殷切期盼。

歷史的積澱和時代的機遇，讓蛇口有着不可復制的發展軌迹。但帶有優秀基因的“蛇口精神”卻可以延伸至每一個期待落地的城市。

縱觀整個産業地産的發展，招商蛇口可以被視為中國最早的産業新城開發運營者，因此也承擔起産業地産行業引領者與探路人的角色，從而踐行更多的社會責任。

長期主義

招商蛇口在2019年業績會上曾表示，從整個産業園區的規律來看，“T+30”模式将孕育出新增長點，也是城市未來需求空間的體現。

“産業是城市及園區發展的核心，應該堅持長期主義，營造具有成長潛力的可持續生态。”劉偉強調，産業園區業務屬長周期回報，需要做好長期準備，但同時社會效益也很顯著。

國金證券報告分析，産業園業務開發前期主要是基礎設施投入，此後，除了注重核心産業本身，還要關注金融、研發、營銷、廣告、娛樂、生活等外圍服務業發展。因此，整個産業園的全周期開發需要大量資金投入，且投資周期較長。

其中，招商蛇口在金融生态鍊的完善已獲得成功試驗。6月21日，蛇口産園REIT作為首批基礎設施公募REITs之一成功上市，共募集資金20.79億元。彼時有分析指出，該項目開辟了産業園區“投、融、建、管、退”全生命周期發展模式與投融資機制的新路徑。

就蛇口網谷而言，通過對原有蛇口工業區内的舊廠房進行更新改造、引入戰略新興産業，成為深圳核心産業園區，目前總産值已達到400億。同時，也是“蛇口産園REIT”對應的兩處基礎設施項目——萬融大廈、萬海大廈産業園物業所在地。

經過十多年發展，這塊僅22.8萬平方米土地上，除此前成長出華為、平安、招商銀行、中集等知名企業外，還匯集了蘋果、IBM等外資企業。目前，園區入駐企業近420家，培育孵化了17家上市公司及新三闆企業，成為高科技和文化創意等新興産業高地。

“我們更了解自己園區的産業，也争取用自己的産業基金進行投資引導。”對于産業園的發展模式，劉偉提到，招商蛇口正在原來産業基礎上繼續升級，在培育優秀企業的同時“不斷完善生态鍊”，可以給園區企業更多的支持。

不僅蛇口網谷如此，招商蛇口布局至全國的産業園區亦然。招商蛇口全方位關注企業成長需求，提供營銷推廣、資源對接、創新創業、産業孵化、産業基金等産業服務，為入駐企業提供從孵化到加速的全生命周期服務。

實際上，除了園區物業收益外，盡管産業投資孵化周期長，但是投資收益豐厚。

未來，招商蛇口仍将以“敢為人先”蛇口精神，緊抓時代的新機遇，不斷探索如何真正承擔起産業園區宜居宜業的時代理想。

只有把時間拉長，才能在不确定的世界里得到确定答案，招商蛇口亦如此。

以下為觀點地産新媒體對招商蛇口董事、黨委副書記、常務副總經理劉偉先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：您如何看待今年房地産行業的壓力和變化？

劉偉：整個行業都有壓力，對房地産企業都有影響，但冷靜去看待的話，是可以理解的。

習總書記講“房子是用來住的”這個導向開始，對房地産行業的發展就要重新思考，不是做成一個金融産品，更多是解決人們基本生活的需求。因此看來，房地産還是有很大空間，但是過去發展速度帶來的問題有些是要檢讨的。

建黨一百周年以來，我們取得了很大成就。但和發達國家比，我們還是一個發展中國家，或者說叫新型經濟體，而且區域發展不平衡。

面對行業環境變化，需要我們冷靜下來思考和應對。三條紅線、集中供地、金融限制等，都是不希望房地産市場過熱導致資源分配畸形，因此我認為國家的調控是正常的。

招商局集團有很好的傳統，比較強調質量、規模、效益均衡發展，講求均衡理論。實際上，每家企業規模背後的負債率控制确實不一樣，招商局集團内部控制指標比行業平均有息負債率低一些，因為集團實業的負債率要求更低，而且會納入考核，因此我們的負債率在房地産行業是相對比較低的水平。

招商局集團150年的歷史中經歷過金融危機，像一個經驗豐富的領航者，指導着我們應對各種行業變化。我們的壓力也很大，比如資金各方面的壓力，還是需要靠自己的運營質量提升。

我們所在的行業是最好的行業，也是最壞的行業。“最好”是因為這個行業是充分競争的，如果在這個行業能活下來，說明大家對企業的市場化接受度比較高，如果能夠不斷發展，說明确實有能力。

“不好”則在于前些年地産行業的惡性競争、投資過熱、規矩意識淡化等。像招商蛇口這種守規矩的企業，雖然有時候也很難，但是我們非常堅守自己的理念和文化。

招商局集團的企業使命是“以商業成功推動時代進步”，這是大前提。要為這個時代要做貢獻，就需要企業主動承擔社會責任。

招商局集團承擔了多個國家級貧困縣的脫貧攻堅工作，包括在李時珍故鄉、國家級貧困縣蕲春做園區，還有在貴州威甯發展教育和産業，都是承擔了一部分社會責任。

觀點地産新媒體：今年是“十四五”規劃開局之年，您認為未來産業地産有哪些機會？

劉偉：今後五年，對我們國家來講在建黨一百周年以後，宣告又向新目標邁進了，基本上藍圖、方向都已經明确。

“十四五”規劃下，首先是大環境變了，我們叫做新時代、新征程。很顯著的變化是中國在國際上的地位變化，中國的體量很大，對世界的影響也很大，世界格局已經發生變化。

所以我們的指導思想、發展方式也發生了變化，包括防範金融泡沫、房地産泡沫。反過來看，就是要強調實業和創新，影響會非常大。

我們在進步的同時要保持冷靜，這個行業回歸正常，但不代表沒有潛力，潛力很大但要均衡發展。比如GDP第一的廣東，周邊很多地方欠發達，因此新型城鎮化、城市要升級是永恒的話題。

我現在堅信，任何東西發展是無止境的。實際上從商業角度來講，中國是一個最有誘惑的市場，老百姓收入到了一定階段，消費在增長，包括出現一些國潮、新能源汽車等都是新的商業機會。

中國的市場很大，老百姓對美好生活的向往，需要社會不斷創新升級産品來滿足。

觀點地産新媒體：面對行業變化，招商蛇口是否有新的發展思路？

劉偉：最近我們把思路理清楚了，並且決定在一定時期内執行這種戰略。

過去全國都一樣，很關注開發，所以對持有物業關注度是不夠的，現在有所改變。

核心還是産業，确實要培育好，把産業生态、産業服務做好。就園區來講，應當是産業為本、平台為器、運營為王。

現在統籌全國的園區運營，包括從架構、機制、人員、專業能力的塑造，各類園區的分類考核，建立一種科學的細分體繫。我們現在關注“小錢”，注重精細化運營。

另外，要控制投資結構比例，對現有園區要做精存量，嚴控增量。嚴控不等于不增加，而是要擇優拓展，但是重點要做精存量。

因為我們存量已經很大了，我們在海内外有8個産業新城，合作面積468平方公里。目前實際運營的園區數量也不少，有25個産業園區，如果全部面積加起來，規劃面積也有475萬平方米。我們首先要盤活這些存量，除此之外要走出去，利用品牌和能力做一些輕資産運營項目。

觀點地産新媒體：招商蛇口在推動園區産品進行全國推廣、因地制宜的過程中有什麼心得？

劉偉：我們在全國有多個網谷，也有多個意庫，但不是簡單復制的。産品在一個地方的成長，都充分結合每個城市的産業需求。

我們對每一個産業園區、每一個産業新城都是按照“一園一策”、“一城一策”的方法工具進行運營管理。

另一方面，産業是長期主義，做一個産城新城需要具備30年的耐心，不能用快周轉的思路做産業新城。所以我們主張，長中短周期的産品要有合理的布局。

觀點地産新媒體：如何看待園區業務的行業競争？

劉偉：透過不同的角度看，每家企業各有特點，在政府支持下肩負着促進區域産業發展的責任。行業應該是要相互學習、取長補短。

在管理實踐中，我們不斷向同行學習，經常考察進行互動交流，針對有特色的企業專門研究、對標。

過去招商局集團跟一些競争企業合作，實際上反而還産生一些很好的發展機會。

觀點地産新媒體：蛇口産園REIT上市是不是意義很大？

劉偉：REITs我們在香港早有嘗試，有商業也有園區。蛇口産園REIT成為國内基礎設施公募REITs首批項目之一，試點産融創新，意義重大，将進一步拓寬融資渠道，打通産業園全生命周期發展模式與投融資機制，為産業的創新發展提供有力支撐。

與一般房地産不一樣，園區屬于基礎設施，是長周期項目，投入很大，但是社會效益也很顯著。

公司堅持做産業，堅持在原來産業基礎上繼續升級。這次REITs上市是好的嘗試，也是好的回報。可持續發展需要産業，産業是核心。

目前蛇口網谷産值達到400億，培育了十幾家上市公司，還輻射了很多項目。從這邊走出很多知名企業，包括華為、中興、金蝶等，招商局自己的企業從蛇口培育出來的更多，包括招商銀行、招商港口和早年的平安保險。招商局的産業園是個風水寶地，很多上市公司包括5G技術企業，在這里發展都很不錯。

REITs所募集資金專款專用于産業園區發展，加上我們園區還有好幾個基金，可以對園區里的優質企業進行支持和投資。

因為我們更了解自己園區的企業，所以就争取用産業基金去投。最近在園區里面用自己的基金投了幾個項目。

所投産業更看重未來的增長潛力，營造一個比較好的生态，不斷完善生态鍊。未來我們會根據需要，獲取更多産業發展機會。