解局 | 星河灣聯手復星康養的舊改籌謀

觀點地産網 行業内的合作搭夥愈來愈多樣化。

如今年以來堪稱“合作王”的越秀地産，為實現布局拓張先後與濱江、龍光、紫薇、仁恒置地等，合作區域也從大灣區、長三角擴張到西部。

7月末尾，房企間出現了一對冷門的合作搭檔。

7月30日，星河灣集團官微披露，與復星康復養老産業發展集團簽署戰略合作框架協議儀式，雙方将聚焦大灣區等重點區域及生命健康、康復養老、抗衰醫美、健康管理及旅遊度假等産業領域，形成互促互補、共拓市場、協同發展的合作格局。

從合作内容看，這次合作更多是基于復星康養的業務領域與資源。

據觀點地産新媒體了解，復星自創立以來一直深耕大健康産業。最早開始于2012年，復星與美國養老社區運營商峰堡集團合作，成立養老社區為代表的機構養老品牌星堡；随後于2018年，復星康復養老産業發展集團建成，沿産業鍊布局星堡、星健、蜂鄰等多條産品線。

據官網資料顯示，復星康養如今擁有養老業務、康復業務、社區業務三大業務，布局超40個項目點，逾5000張床位，項目形态包括高端養老社區/機構、國際康復護理機構、健康管理中心、社區居家照護一體化服務等形态。

顯然，康復養老、生命健康等的合作内容對于復星康養來說駕輕就熟，但于另一合作方星河灣則有些意外。

翻查星河灣的業态布局，類似于養老康養的内容尚未出現在這家房企的業務線里。

僅從零星資料里可以察看到一些蛛絲馬迹——如于2018年9月，雲南昆明嵩明縣政府網站發布了一則關于青島星河灣地産有限公司到嵩明縣進行考察洽談養老地産項目的消息。

星河灣于當年8月28日到嵩明縣進行考察洽談養老地産項目，在星河灣與嵩明縣舉辦的洽談會上，星河灣方面表示将拟定項目概念方案，以便更合理的推動項目進展；嵩明縣方面則表示将提供拟選址地塊相關材料，形成多方洽談，就項目融入東盟産業城打下基礎。

除此之外，于2019年，星河灣曾與海格電氣、新柏石開啟戰略合作，涉打造基于人工智能和物聯網技術的智慧社區生态等，其中便提到，結合全球前沿養老和生活輔助方案等。

但是可以看到，目前星河灣在養老項目上幾乎沒有太多落地的成果。

為何星河灣突然瞄準了養老康養？

星河灣進一步披露的合作内容提及，雙方将合作打造與運營高端康養綜合體、養護院、特色小鎮等康養項目，為星河灣城市更新、産城融合示範區注入活力。

雖提及了城市更新和産城融合兩大業務方向，但據觀點地産新媒體梳理發現，後者業務同樣在星河灣業務體繫里不多見，更多是作為一種前者的搭配業态出現。

“産城融合”多次在星河灣宣傳城市更新項目時出現，如星河灣城市更新首個項目廣州黃埔蘿峰舊村，在整體規劃上，提到将以産城融合理念提升整個區域的價值潛能。

星河灣表示，目標是将蘿峰村改造成一個集優質生活、休閑購物、娛樂康體、自然生态、科創辦公于一體的“宜居、宜業、宜遊”的24小時活力新城。

之所以如此注重産城融合，緣于星河灣判斷當下城市更新更加注重内核，其中産業更新成為城市更新的核心和重要途徑。

據觀點地産新媒體了解，事實上如今舊改項目更多注重産業打造，政府也在城市更新方面提出明确的産業産值、稅收等一繫列要求，具備産業導入、資源對接方面的企業具備一定優勢。

對星河灣來說，産業導入方面或許並不擅長，因此更青睐于找幫手。如今年2、3月份，便相繼看到星河灣與正威集團、中創孵化器達成戰略合作。

據悉，正威為一家以電子信息和新材料完整産業鍊為主導的高科技産業集團，雙方合作中便提到，将基于星河灣城市更新項目，圍繞新一代光電芯片、人工智能、航空航天、生物技術等硬科技領域，在科技創新服務、産業運營等方面形成互促互補的合作格局，積極實施産業導入。

與中創孵化器的合作，同樣圍繞産業導入、園區運營等領域，共同推進城市與産業有機整合，建設産城融合的科技創新載體，對進一步助力城市更新、促進區域科技創新發展起到重要的助推作用。

即是說，現階段星河灣發展産城業務，更多是為了豐富城市更新産品。

相似邏輯下，此次與復星康養的合作，背後也直指星河灣城市更新業務。

可以佐證的是，今年6月星河灣新拿下的黃埔賢江村規劃建設中，明确地提出了往智能制造組團方向靠攏，将打造成集住宅、高端寫字樓、創意産業園以及養老健康園為一體的大型品質社區。

招商文件還指出，星河灣須引入國家級、省級文化創意産業園區（基地）的運營機構1家或者自營，導入文化旅遊新業态，集聚一批動漫遊戲、數字音樂影視、高清視頻、電競等數字文化創意、文化科技、文旅裝備制造、智慧旅遊企業，承諾5年内創建1家市級以上文化産業示範園區（基地）。

這些均與此次復星康養合作内容有所契合。

伴随着廣州的舊改浪潮，可以明顯窺見，近兩年來星河灣對于城市更新有着不小的想法。如在2018年會時，黃文仔就表示“以質的提升确保量的增長”，其中城市更新項目是他重要的擴張手段。

從2019年5月廣州黃埔區蘿峰舊村首個項目開始，星河灣先後摘得番禺萬博CBD闆塊塘步東村舊改、南村村舊改及沙頭街小羅村舊改等，計入最新摘得的黃埔賢江村，目前星河灣共中標廣州六個舊改項目，分别位于黃埔區、番禺區，估計改造成本已達464億元。

與住宅産品不完全相同的城市更新中，舊改新手星河灣，顯然需要嫁接更多資源與合作夥伴。

解局 | 從局外到局内，觀察和解讀行業、企業與市場的真實一面。