樓市調查 | 深圳寶安天谷大樓“工改工”之困

觀點地産網 8月初深圳已進入全年高溫頂點，如果沒有要忙的事，人們盡可能會避開高溫集中的中午和下午出行，尤其是周末。

深圳寶安西鄉天谷大樓項目的業主們顧不了這麼多，他們冒着酷暑簇擁在開發商華訊方舟公司門前，因為天谷大樓項目約331套房源已處于司法查封狀态。

2021年6月30日本是天谷大樓交樓的日子，然而交房前一個月，業主們收到了天谷大樓開發商即深圳市華訊方舟投資有限公司（下稱“華訊方舟”）破産重整無法按期交房的消息。

時間倒回兩年前的2019年7月15日，天谷大樓項目剛剛獲得預售許可證。該項目位于深圳“打新”炙手可熱的西部，銷售文案也強調了幾個元素，比如：“位于寶安西鄉”、“通燃氣”、“帶陽台”、“不限售不限貸”、“總價110萬起帶精裝修”，這些都吸引了不少購房者的注意。

據參加售樓中心活動的業主介紹，當時銷售中心很火爆，二三十平小戶型賣的很快。中介的廣告是“公寓”，更表達出項目的宏偉藍圖。但實際上，該項目只是被包裝的“類住宅産品”。

天谷大樓繫深圳城市更新項目，由建設于上世紀80年代中後期的新安第一工業區升級改造而來。

深圳市規劃和自然資源局曾在2012年12月發布《2011年深圳市城市更新單元計劃第四批計劃》，其中寫明該項目更改單元名稱為：上市公司總部及研發中心園區城市更新單元，申報主體為深圳市新安實業有限公司。新安實業為原寶安區新安鎮經濟發展總公司改組而成立的西鄉街道直屬企業，現在寶安實業集團旗下。項目拟更新方向為工業、研發等功能，公共利益項目用地不小于46300平方米。

據2019年天谷大樓的售樓處宣傳介紹，深圳市華訊方舟投資有限公司開發打造的國内首個集衛星互聯網研發、商業運營、産業聚集、産業孵化演進于一體的全産業鍊創新産業園。

整個更新單元共有三期，按照當時深圳市相關規定，工業用地M0（新型産業用地）項目允許配建最高比例30%的宿舍。天谷大樓就屬于該更新單元30%的配套設施，雖名義上為“産業配套宿舍”，但仍屬工業用地性質的房産。

也因為天谷大樓較其他普通商品住宅的“特殊用地”性質，根據深圳關于工業樓宇轉讓的最新規定，交易過程都與正常商品房交易不同。購房人需要以公司名義買入，而非自然人。項目産權為50年，首付五成，只能申請10年期限的商貸。雖然項目不限購、不限貸，但必須以公司名義購買，天谷大樓營銷中心甚至為購房者提供了一站式的公司辦理服務。

爛尾與重整

天谷大樓項目一位業主黃女士向觀點地産新媒體表示：包括她在内的很多業主對天谷大樓2019年就已停工並不知情，而停工後天谷大樓的“類住宅項目”的銷售仍在繼續，甚至今年3月份仍有業主買入。

在深圳市住建局幫助下，黃女士與第三方金融機構就該項目個人按揭貸款已經暫停，並表示今年10月份之前會給業主答復。但有部分業主是與銀行簽署協議，仍在以“先息後本”的方式還利息。

據媒體報道，2014年10月23日，寶安區西鄉街道與華訊方舟戰略合作框架協議簽約儀式舉行。經過前期多輪比選和談判磋商，新安實業公司和華訊公司達成合作協議並現場簽約，中國天谷暨華訊總部決定入駐西鄉新興産業總部園區，以“股權換産權”的模式進行合作開發。

目前工業地産、商業地産交易中，由于房地産資産直接買賣涉及的交易稅費較高(需要繳納的稅費：增值稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅、契稅等)，而股權轉讓的方式轉讓房地産資産僅公司的股東需要繳納企業所得稅或個人所得稅，涉及的稅費相對來說要比房地産直接買賣要低很多，新安實業公司和華訊公司此舉也在情理之中。

華訊方舟股份有限公司早于2020年3月28日披露了《關于債權人申請公司重整的提示性公告》，公司債權人廣州市沐陽産權經紀有限公司向深圳市中級人民法院申請對公司進行重整。

事實上，華訊方舟的“大廈将傾”早有迹象，華訊股份2020年1月份發布《2019年度業績預告》，預計2019年度歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損10-15億元。這意味着将連續兩年負值，上市公司股票将在2019年報正式披露後，被實施退市風險警示。

除此之外，華訊方舟2018年度、2019年度連續兩個會計年度經審計的淨利潤為負值，2019年12月31日經審計的淨資産為負值，同時公司2019年年度财務報告被審計機構出具“無法表示意見”，根據相關規定，公司股票交易将被實行“退市風險警示”特别處理，股票簡稱由“華訊方舟”變更為“*ST華訊”。

2021年7月30日，深交所向*ST華訊(000687)發出關注函。

深交所表示：“近日，有多家媒體報道稱，你公司供應商上海星地通通信科技有限公司（以下簡稱‘上海星地通’）疑似拖欠多家上市公司合同款。上海星地通2015年至2020年均為你公司第一大預付款對象，相關預付款金額占你公司預付賬款比重約80%。你公司與下遊客戶富申實業公司自2015年起開展業務，主要合作自組網相關業務、采購數據鍊終端及數據處理器等模塊，相關應收賬款長期挂賬。我部對此表示關注。”

ST華訊還于2021年7月28日晚間公告稱，深圳市中級人民法院院決定對公司啟動預重整，不代表深圳中院最終受理公司重整申請，不代表公司正式進入重整程序。如果法院正式受理對公司的重整申請且公司順利實施重整並執行完畢重整計劃，将推動公司回歸健康、可持續發展軌道。如重整失敗，公司将存在被宣告破産風險，公司股票将面臨被終止上市的風險。

值得注意的是，華訊方舟重整的申請尚需取得最高人民法院的審查意見，該重整申請能否被人民法院受理，公司是否進入重整程序尚具有不确定性。

“工改工”之困

天谷大樓所屬的“工改工項目”，在深圳地區頗為常見，即為現有存量工業用地或舊工業區，升級改造為用地性質為新型産業用地（M0），或普通工業用地加新型産業用地（M1+M0）的新興産業園。

合一城市更新集團董事總經理羅宇曾在《2019工改工白皮書》發布會上提及：未來10-15年，工改工供應量将超3000萬平方米，而同期供應的商辦将有2000萬方左右，兩者相加為5000萬方，“商辦與工改工之間的競争關繫将非常激烈，所以市場上出現了很多改成居住功能分割銷售的，拿着産業用房的指標，做成4.5米的LOFT公寓賣”。

工改工項目中的盈利邏輯也一度在深圳市場很是常見：在核心地段的工改工項目，往往将研發用房打造為類辦公産品，與商辦類産品相競争，但並不需要繳納商辦地價，只需以工業用地價格低價拿地，從中賺取高額地價差的紅利；對于配套宿舍，則往往打造為類住宅産品，通過注冊公司或股權轉讓的形式規避購買條件的限制，打政策“擦邊球”。

正因其特殊的性質，這樣的“類住宅産品”開發商一旦出現資金斷裂等問題，復雜的産權問題和相關手續使得業主後續的維權更有難度。

北京金訴律師事務所主任、房産律師王玉臣向觀點地産新媒體表示：“如果重整成功，意味着公司和項目能夠復活，業主可以要求繼續履行合同，並且要求開發商承擔相關延期的違約責任。”

對于這種項目的特殊用地性質，王玉臣表示，它不屬于業主基本債權優先權保護的範疇，基本債權決定權保護的是住宅。目前業主如果起訴會有一定作用，可以先進行一定的财産保全，這樣在訴訟流程上也相對靠前。

王玉臣律師對爛尾樓盤的“復活”持相對樂觀的态度：“現實生活中有不少的爛尾樓盤都通過推動重整或者找新的開發商接盤來復活，還是可行的。”

天谷大樓項目的業主黃女士也向觀點地産新媒體表示：“晚兩年交房沒關繫，只是我們業主更多還是想住進房子里。”