觀點人物 | 馮勁義三盛升職記

觀點地産網 2015年出走龍湖後，馮勁義幾經輾轉，進入三盛。

8月4日消息指，馮勁義正式升任三盛地産集團董事長。觀點地産新媒體向三盛内部人士求證獲悉，馮勁義事實上幾周前便升任了董事長。

自2019年5月以總裁身份加入三盛，履新兩年後，如今掌舵的方向盤交到了他手中，而在，馮勁義加入這兩年期間，，三盛亦經歷了人事換防、總部搬遷上海等大調整等諸多變化。

當下房地産整體環境，調控層層加碼，衆多房企減速降檔，行業集中化趨勢明顯，房企生存發展空間被擠壓，作為後來者的三盛能否搶入更大的賽道？

在“危”與“機”之間，或将更多取決于馮勁義的抉擇。

馮勁義升職記

進入三盛，回到熟悉的上海虹橋，馮勁義找到了自己最舒适的位置。

在此之前，他尋覓了許久。

這位職業經理人的光環來自老東家龍湖，2008年入職後從區域副總到集團副總裁，主管運營及投資，任職6年多，經歷了龍湖從100億到500億規模的發展。

這也曾經是馮勁義職業生涯高光時刻，直到2015年出走龍湖。

随後馮勁義在四年間輾轉升龍、綠都、合生三家公司，昔日的龍湖猛将短時躊躇滿志之余也難免有江湖歲月催人的疲憊。

至于頻繁離職的原因，據業内人士透露，個中原因不一而足、馮勁義帶領的龍湖班底與新的東家還是有些水土不服。

其中，馮勁義加入綠都後，在2016年進駐上海虹橋並戰略規劃華南、長三角、北方京津三區域，但2018年5月綠都地産啟動2年多的A股上市工作終止後，馮勁義離職。

個人與企業如何互相成就，或許仍然是馮勁義未來長久的執念。

三盛集團總裁林荣濱曾經說過：“如果三盛總部在福州，馮勁義就不會去三盛了。”馮勁義自己則說：“我覺得到三盛，更多地像主人翁，有當家作主的感覺。”

機遇，讓馮勁義與林荣濱相互發現，而加入三盛，馮勁義也領到了軍令狀，即資産和規模都實現千億，至于時間多長，馮勁義曾估計大約在2022年。

現在，邁入而立之年的三盛地産，有意加入規模賽道的追逐。

在三盛的任務

馮勁義的難題其實並不少。

首先，這家歷史並不短的閩繫房企近年來在規模增長上有所掉隊。當同期的旭輝、世茂、陽光城等閩繫房企紛紛跨入行業頭部之際，三盛依舊徘徊在行業TOP50之外。

如何扭轉頹勢？如今市場狀況比早兩年沖千億難多了，但馮勁義仍然認為，“沒有千億，未來在這個行業里沒法坐在這兒”

2017年，三盛集團通過收購，借殼港交所上市公司利福國際登陸香港資本市場。

彼時，三盛集團董事長林荣濱曾向市場描述三盛控股的階段性策略：先是通過大股東借款、發債等手段為三盛控股提供發展所需資金；其後，将三盛集團優質資産注入三盛控股平台。

據觀點地産新媒體了解，彼時三盛項目主要集中在福州，此外在廈門、濟南、青島、成都等城市有布局，但並未在一線城市以及長三角重點城市布局，2016年銷售規模約150億。

2017年，三盛集團向上市公司注入了濟南章丘項目、平潭項目；解禁期過後，2019年繼續注入8幅新土地項目，包括三盛集團旗下時幸投資有限公司。

2020年10月19日，三盛控股再以3.47億港元收購控股股東Mega Regal所持有的目標公司全部股權，完成二輪資産注入。

但市場良機轉瞬即逝，如今做大規模已是具挑戰的任務，而馮勁義如何才能給三盛帶來颠覆式改變。

也許，從外部到内在，首要改變的是仍然是周轉速度。

“運營效率、周轉速度，是三盛未來能夠沖上千億非常大的一個保障，我們必須要走上高周轉的道路。”馮勁義認為，只有周轉快了，銷售、現金等才能起來。

據了解，三盛此前從拿地到開盤大概是11個月，2020年開盤速度提升到平均6.5個月，甚至最快4個月。

拿地方式更加多元，馮勁義曾經透露：“三盛在拿地方面是4-3-3戰略，4成通過産業引進等方式與政府勾地，3成來自收並購，3成來自招拍挂。”

而收並購方面，馮勁義策略是充分過濾並抓取線索信息，利用更好的收並購模式，實現用少量資金和更高杠杆獲取優質土地儲備。

馮勁義升職當下，三盛日漸變化，但從規模和債務指標各維度衡量，彎道超車還有不小的壓力。

三盛控股2020年财報顯示，2020年實現簽約銷售額241.28億元，同比增長113.11%；簽約未确認銷售額241.28億元，簽約建築面積195.34萬平方米，同比增長139.53%。

債務方面，截至2020年末，三盛控股現金短債比1.79倍，剔除預收賬款的資産負債率53%，淨負債率169.2%，踩中一條紅線。

但利息資本化仍然是比較突出的問題，反映利用未來的空間維持現有利潤，此外一定程度上會稀釋存貨中真實可銷售資産的權重。2020年，三盛控股利息資本化金額的占利息支出總額97.4%，2019年同期為97.9%。

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