王家琦與觀點對話：冠君産業信托經營哲學

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 如果說平穩、低風險是香港房托基金的代名詞，那麼小心、謹慎應當用來形容房托管理人，冠君産業信托 (“信托”)行政總裁王家琦就是其中一位代表。

與觀點地産新媒體對話之時，王家琦指出，經營一個房托基金在決策上比普通房地産要更謹慎，因為管理人需要在有限的資源下，找到與現有組合匹配，又切合房托基金特性的資産，的确並非易事。

大部分的香港房托一直以來的收購活動寥寥可數，大多數只聞樓梯聲響，真正成事的並不多。在淡靜市況背後，或有自身策略的考量，但亦有在有限的資源下，希望一擊即中，拉高整體回報的因素。

今年上半年，房托市場只有兩宗收並購活動，其中一宗收購為冠君産業信托于2月聯同其他合資夥伴，以2.55億英鎊收購倫敦一個寫字樓項目66 Shoe Lane。該項目位於倫敦市中心Midtown並享有交通便利的優勢，為長期租賃的優質甲級大廈，提供穩定的租金收入，是信托收購的首個海外物業。

信心與時機

“我會覺得是一個好時機，尤其是英國仍維持歷史低利率，即使經歷疫情，但是項目價格完全沒有回落。當回復正常，價格便會再升，所以也是時候要出手。而且顯然買得心頭好並不是易事，雖然内地一線城市及香港亦有不少吸引項目，但是中國人的‘磚頭概念’比外國人來得重，放售的可能性不高，而海外市場比較多由基金持有，所以會有較多並購活動。”王家琦如是說。

她強調，疫情之後尋找收購項目時，核心地點、信譽和租戶組合都是重要的考慮因素。而英國的項目，正好可以反映這幾點；項目位于新興地點，寫字樓的部分全數租賃予同一租戶，為全球四大會計及專業服務公司，租約長達十多年，所以非常穩定。

這次成立的合資公司，信托擁有項目27%股權，是香港證監會去年放寬了房托規則後，容許房托收購全幢物業少數業權的例子。

王家琦解釋，當中並非能力的問題，而是業主十分惜售，但同時由基金持貨的項目不多，加上本次為信托首次于當地並購，如果有熟悉當地市場的合作夥伴比自己叩門來得容易，始終“猛虎不及地頭蟲”，亦有機會争取到較低的價格。王形容是次交易算是信托小試牛刀，未來拓展新市場亦傾向與當地合作夥伴共同發展。

計及英國收購項目後，冠君産業信托旗下資産以寫字樓為主，其他物業包括花園道三号及朗豪坊兩幢地標性物業，兩項物業去年估值高達673.18億港元。對于未來的收購方向，王家琦透露，辦公室仍然會是信托的首選。

“配合房托的特性，其實寫字樓的收入會較穩定。零售相比下較受壓，同時波動性比較大，尤其是疫情時就很明顯，那時候大部分時間都用來研究提振商場的措施，現在營收比較波動。”她直言。

她亦提到，零售雖然可以産生穩定回報，但尋找項目的時候，傾向留意一些在收購之後可以确保有穩定回報的項目，這比增長潛力很高但可能前期回報低的項目來得好。

從商業角度來看，項目若租給弱勢租客，寫字樓的影響可能只是收到較低的租金或租客欠租，但商場卻會因弱勢租客而影響了整幢商場的人流以及營業額，拖低了整個商場的表現。所以，即使近兩年市場一直憂慮居家辦工會影響寫字樓的出租情況，但王家琦仍然對寫字樓市場充滿信心。

“近期一些美國巨型科網公司及金融機構均考慮讓員工返回辦公室工作，反映市場憂慮因素開始減退。有些公司會借着疫情的時機，重新規劃。以前可能每人一個座位，現在可以轉換形式，輪流去用同一張桌子。他們並不是要縮減規模，不過座位的空間越來越少。”她分享目前的市場情況。

王家琦仔細分析市場未來的走向，認為當所有人回歸辦公室，租戶會意識到輪流使用辦公桌可能未必可行，因為很多人都只是抱着試行的心态。以一張租約為期，如果發現行不通，又會回復過去的辦公室規模。加上近期，不少公司正考慮增加人手，所以擴充辦公室面積亦是勢在必行。

商業的使命

另一方面，過去香港一直提到的去中環化亦出現逆轉情況。

王家琦堅定地指，核心商業地段始終受市場追捧，中環仍是寫字樓的首選。過去租戶選擇離開是基于成本問題，而不是地點問題，當中環的租金回落，達到租戶可接受水平，租戶便會回歸中環。

“如果租金相差不遠，或者對租戶來說這個差額還是可以接受的，他一定不會選非核心地段。我想任何企業都是以地點為先，若你的員工在一個非核心地段工作，企業有機會需要支付額外費用或增加生産力，你算算這筆賬，其實辦公室在中環來得劃算。”王家琦說。

同時，值得一提的是這次收購英國項目是冠君産業信托沉寂8年後再次投資物業。王家琦坦言，因為房托基金的特性是規定分派至少九成的盈利作為股息，而信托的比例為九成半，令公司手頭上的現金並不算多，每次並購除了借錢，就是配股。如果以借貸形式收購，便要小心選擇項目，避免整體估值下跌，影響回報。

“始終房托跟普通上市公司不一樣，不會出現大起大落的情況，投資後亦不需要時刻關注。所以經營一個房托基金可能會比一個普通房地産發展謹慎很多，我們也會盡量找一些風險趨避、穩定的優質物業，以符合房托基金有穩定回報的特性，達至平衡投資者投資組合的作用。”她提到。

除了開拓新市場之外，對于現有物業的管理，王家琦亦有自己的一套考量，有别于過去的經營理念，不希望流于形式，冀可以将可持續發展的元素帶入旗下項目，這個改變源于她孩子的一本故事書。

“有次給孩子讀睡前故事，讀了一本很恐怖的書，說地球會毀滅，全部人要移民去火星了，在移民去火星途中還有一只怪獸來宇宙飛船吃人，把我兒子吓哭了。我就想，不知道從哪一年開始，每年的溫度一直上升，我覺得再這樣下去，地球的持續性會愈來愈低。”她笑着回憶當時的情況。

她說，後期亦受到其他書的啟發，發現“使命商業”(Business with Purpose)很重要，有時候經營公司或許可以取得最佳利潤，但最終的收益除了錢之外，好像沒有其他得益。如果将可持續發展的元素融入公司營運當中，其實不會只産生成本，最終一定會有助于提升盈利。加上現在社會，大多數人不只向錢看，亦會考慮事件的意義。

信托制定2030可持續發展藍圖，以可量化及有繫統的方式推動環境、社會及管治的舉措，當中包含14個長遠目標，除了與環境氣候相關的目標外，亦強調租戶及員工身心健康。

“我們希望旗下的項目可以建立一個健康社區，經常覺得業主和租客的關繫可以有多方面發展的。除了硬件上的配合，我們也很注重租戶的心靈健康，信托不時亦會舉辦不同身心療愈的活動，如手調咖啡班等予租戶參與。”王家琦說。

她補充指，業主和租客之間的關繫不一定只是單純的金錢買賣，亦可以有多方面的交流。她舉例指，在疫情下信托提供靈活的租金支付方案，透過收取租戶的股份，以短期代替該公司的租金。她認為方案不單讓租戶有更具彈性的财務安排，亦纾緩短期現金流壓力。

去年4月，信托産業透過收取朗豪坊辦公樓多年租戶香港醫思健康的股份，代替該公司的租金=。以股代租的安排不但纾緩了租戶短期資金壓力，于市場復蘇時亦對信托收入帶來上升潛力。

王家琦提到：“我覺得這措施就是一個多赢的結果，疫情讓很多業主和租戶的關繫很緊張。但是我覺得如果靈活一些，多一些不同的方案，其實可以人人都很開心的。另外，他們也是我們的戰略合作夥伴，比如很多時候有一些推廣，該租戶旗下的門市非常旺，也帶了很多人流進來我們的商場，除了租戶的生意好之外，也有利于我們商場的發展。”

以下為觀點地産新媒體對冠君産業信托行政總裁王家琦女士的采訪實錄：

觀點地産新媒體：最近簽訂的可持續發展表現挂鈎貸款如何有利于業務？

王家琦：可持續發展貸款是我們的第一個綠色信貸，需要一些時間去建立架構。

如果可以達到可持續發展的目標，比如接下來兩三年減碳方面可以達到指定減幅，並維持為恒生可持續發展企業指數成份股之一，在利息上可以節省3點子，不算非常大的幅度，但至少是一個誘因。

另外，應對氣候變化是全球共同面對的重要課題，國家主席習近平較早時在聯合國發言，表明中國會努力争取在2030年碳排放量達峰，並于2060年前實現碳中和，這将會是未來的大方向。

觀點地産新媒體：除了可持續發展表現挂鈎貸款外，還有什麼新計劃？

王家琦：應對氣候變化是全球共同面對的重要課題，我們投放了很多心思於可持續發展上。訂立ESG各方面的目標，E是環境，S是社會責任，G是企業管治。

我們訂立了2030年目標，共14個長遠目標，目前進展其實全部都很理想，有些可能比原先要達到的目標更進一步，主要都是減碳減排。

另一個，我們很注重員工或者股東的心靈健康。香港現在是比較緊張的，經常窩在家里不能外出，所以我們想确保項目是可以讓人平衡身心健康的。

觀點地産新媒體：希望業主與租戶的關繫可以多方面發展，具體怎麼表現？

王家琦：我們很注重租戶的心靈健康，業主和租戶的關繫可以多方面發展。另外我們也有以股代租，和租客做戰略夥伴。尤其是去年疫情，租戶很辛苦。

疫情下人人都慘，但可能對于股東來說不派息也很慘，我們就想到以股代租。

因為在會計的角度租金無論是現金或股票都可以全部派給股東，不會影響股息。對租戶來說，可以留一些錢去做其他事。

這樣的措施是多赢的結果，疫情讓很多業主和租戶的關繫很緊張，但是如果靈活一些，多一些不同方案，其實可以人人都很開心。

觀點地産新媒體：是什麼促使你想多做一點？

王家琦：那時候我孩子很小，給他讀睡前故事，讀了一本很恐怖的書，說地球會毀滅，全部人要移民去火星了，在移民途中還有一只怪獸來宇宙飛船吃人，把我兒子吓哭了。我就想，現在每年都很熱的，再這樣下去，地球的持續性也會下跌。

其實使命感很重要，有時經營公司可能取得最佳利潤，但更多時候不只是自己的業務好，起碼可以影響到我們的股東。

這幾件事情讓我相信，推動公司的可持續發展，其實不會只産生成本，一定是有利于盈利。同時現在人不只是看錢，一定要看這件事有沒有意義。我們也希望整個業務有盈利之外，也多一些客戶的互動，帶來不同的信息，包括可持續發展、社會責任等信息，或者是公平貿易。

希望将這些可持續發展和商業目的的元素帶進來，讓公司不只是一家純粹賺錢的公司。

觀點地産新媒體：疫情讓很多公司縮減了辦公室規模，香港這方面也比較明顯，對你們的影響會不會很大？

王家琦：不是縮減規模，是借此機會去重新規劃。

以前每人有一個座位，現在可能轉換成辦公桌輪的形式，輪流去用同一張桌子。但是不是要縮減？其實不是。

同時，我們也看到現在有公司是會有擴張需求，當然這一刻還不是非常大的規模，但接下來開始通關，人人都回歸辦公室，他們會意識到其實可能換成辦公桌輪未必真的可以，很多人覺得這只是一個嘗試，試一試看行不行，可能一漲租約之後又像以前一樣。

辦公室需求是會回來的，不過要等到人人都取消居家辦公，我看不到有任何公司尤其是金融公司可以100%居家辦公的。

觀點地産新媒體：以前流行說去中環化，而這里就是中環最頂級的寫字樓。但聽說有些銀行現在都回來了？

王家琦：核心商業地段始終受市場追捧，中環仍然是寫字樓的首選。以前的租戶選擇走是成本問題，不是地點問題，因此一有機會，當中環租金回落，達到他們覺得可接受的位置就會回來。

如果租金不是差得很遠，或者差額還可以接受，租客一定不會選非核心地段。

其實在非核心地段，要支付額外費用或者生産力，算算這筆賬，其實應該是在中環更劃算。

觀點地産新媒體：2月份公司入股英國的一幢寫字樓，為什麼會選寫字樓？

王家琦：那是配合房托的物業組合，其實房托最主要的就是有穩定租金，可以不斷地收息。我們買的倫敦寫字樓其實是四大會計師樓之一，信譽良好，同時是新興的地點，接下來會有一個地鐵站。另外，租約十幾年，非常穩定，不會很波動。

其實疫情之後收購，信譽和租戶組合是很重要的，尤其是買外國資産一定要找信得過的。我們也會盡量找一些風險趨避、穩定的優質物業，這樣的長租約物業會比較适合我們。

觀點地産新媒體：這個項目冠君産業信托只買了27%股權，為什麼不全部收購呢？

王家琦：因為其實是沒有貨，根本沒人肯賣。我們首次進入這個市場，如果自己去買，賣家未必會考慮我們提出的條件，會覺得你沒買過，也沒有運營經驗。

我們的合作夥伴比較有經驗，賣家相信他，覺得這是可以執行的交易。否則要給貴一點的價錢才可以做到。

這次算是小試牛刀。因為房托基金的特性就是所有的盈利都要派出，導致手上現金不是太多。所以要不是依靠借錢，要不是靠配股。

現在我們的負債還很低，雖然監管也放松了，可以達到50%，但我們還是20%出頭，還有很多緩沖空間。如果借錢就要小心，估值下跌又再借錢買項目，這就很危險了。

所以做房托基金會比普通房地産發展商謹慎很多，因為有一些限制。但這是好的，是保護投資者。

我們是穩健的投資産品，買了之後不用擔心，可能每年都會有一定範圍的派息，不用擔心股價升升跌跌。

觀點地産新媒體：有同業認為商場帶來的回報比寫字樓多，有沒有想過比例平均一點，還是覺得寫字樓更好一點？

王家琦：寫字樓也挺好，因為零售相比下較受壓，波動性大，尤其是疫情時就很明顯。

配合房托基金的特性，寫字樓的收入會較穩定。零售當然也可以，但要确保如何在買一個項目回來之後可以産生穩定回報。總好過增長潛力很高，但前期回報低的項目。

我們的房托基金是全香港第二大，但只有兩個項目。此收購豐富本信托于香港以外多元化的物業組合，實現了我們的增長策略。