何劍波與觀點面對面：企業的定力

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 七月的北京，天氣變幻不定，早晨還在下雨，下午兩三點，太陽便撥開雲霧灑下斑斑點點的細碎日影。

駕車在北京城里穿梭，速度不快、走走停停……在這個溫度适宜的午後，撫摸着朝陽門的歷史脈絡。

但此行的目的，並非觀光遊覽。

“目的地在您右側，本次導航結束。”熟悉的聲音将思緒拉回眼前，我們稍稍整理着裝便下了車。這里是五礦廣場，接待人員告訴我們，何劍波已經在辦公室等候。

去年，受疫情影響，我們與何劍波只能通過一方小小屏幕進行交流，而今年，夏日朗朗之際，我們有幸面對面交談，他依然是一身清爽的淺藍襯衫，笑容溫潤。

回看過去這一年，五礦地産積極拿地、深入灣區、鑽研産品……規模和業績更上一層樓。

這一年，地産調控也再度升級、加碼，“三道紅線”、集中供地等政策接連出台，以前喜歡高杠杆玩法的企業感受到了前所未有的壓力，暴雷事件也是不時更新。

對于這些現象，在何劍波看來，主要原因一是管理上的問題，二是發展策略的問題，風險與效益如何平衡。這也是給五礦地産以及同行們的“警示”。

憑着穩定的團隊以及向來有條不紊的穩健步調，縱使調控政策持續收緊、市場空間見頂，但于五礦地産而言，一直都是“比較好的日子，一直都還可以，比較穩定”。

任外界紛紛擾擾,我自巋然不動——這正是何劍波傳達出來的信息，企業的定力，在發展過程中有着不可小看的作用，而五礦地産是很好的執行者。

黏性：穩定的團隊

因為熟悉，與何劍波的交流更像是好友久别重逢互道近況，有關工作、生活、感悟的點點滴滴，就在茶卷茶舒中娓娓道來。

近一年來房地産政策持續收緊，由高杠杆規模擴張向有質量增長轉型已成業内共識，趨嚴的調控政策也使房企隐藏已久的疾患浮出水面，但政策只是外部因素，而導致一個公司最終走到破産的或許更多原因要歸咎到企業本身。

“現在房地産企業的洗牌，或者很多企業出現危機，不能僅歸咎于政策，也是管理上的問題。”在何劍波看來，管理團隊的穩定非常重要，畢竟一個經常變動的或者“空降”的新管理團隊，給企業帶來的或許更多是災難而不是救贖。

這個問題在一些企業身上似乎都可以找出端倪，明星經理人從最初的光鮮加盟，随後經營策略驟變，到最終不負責任地辭職，留下一地雞毛。

遇到難以扭轉的困難，“職業經理人都可以扭頭就走，老闆是走不了的。高管說走就走了，老闆多難受”。

在他看來，這種公司治理的模式是有問題的，一個企業如果做到很大，卻簡單地空降一個職業經理人，全部交給這個職業經理人來做，他卻幹一年半載又走了，那企業的損失會非常之大。

大多事例也證明，企業招攬一個網紅職業經理人後，他還會帶來自己的小團隊，把原來的人排擠走，形成大震蕩、大換血；他走的時候又帶一批人走。

“一個企業不管它多好，如果管理層一個班子都走了，這個企業肯定是要遭受重創的，不管是對内還是對外。”何劍波靠在椅子上，語氣稍稍有點上揚。

他指出，對外而言，外界看到的，必然是企業有很大的問題管理層才會離職；對内來說，一下走了一批人，把許多東西都帶走了，新來的人根本接不上，如這個項目跟誰談的，當時談的是什麼條件，很多問題都搞不清楚。

“過去我們都很看重職業經理人這種模式，但是也不能絕對化，不是說誰來了都能幹，有可能水土不服。管理團隊還是要企業長期的培養，要跟企業有一定的黏性。”

在何劍波看來，這也是國企與民企在管理團隊上很大的不同之處。

他雙手不自覺地支在桌面上：“要麼是像國企這樣很規範，一級一級培養上去，哪怕是家族企業，它也是靠自己很穩定的團隊來做的。哪怕是有從外面來的，他也要經歷一定的時間，才能逐步走向最核心的位置，這樣企業的管理體繫才能穩定。”

對于1992年畢業後即加入五礦的何劍波來說，已在這個體繫工作近三十年，對此也更有發言權：“你在一個企業要是幹的時間很長，肯定要對你今後的很多事情負責，不是說你抽身就能走的，所以做事情責任心會更強一些。”

“哪怕這個人好像水平稍微弱一點，但是他有忠誠度、責任心，總比能力很強的人，卻今天來明天就走的要更好一點。”

因此，五礦地産也一直維持着比較成熟的人才培養方法，如每年做校招，並對其進行培訓，介紹公司方方面面的情況，另外還會把新人放到項目上去做交流。“（在項目上）幹了半年一年再回來，再回到相應的崗位上，成長會很快。”

五礦地産每年也會從外面招一些比較高層的管理人員加入，如總部的部門負責人，或者是區域公司的負責人。“人員流動性太低也不是好事，不合格的要主動調整，形成壓力。對于一些急需的專業人才，我們就通過獵頭公司招聘。”

接着，他語氣輕松補充道：“總體而言，我們現在團隊很穩定。”

平衡：風險與效率

在何劍波看來，除了要有穩定的團隊，如何平衡風險與效益也是頂重要的管理邏輯，尤其是在面對諸多外部政策變化之時。

“不能只看重當期業績指標，作為老闆還是要考慮你的風險、戰略、增長，各方面的平衡，特别是應對外部環境的變化。”他一邊說着一邊轉身給自己的杯子添了熱水，嫩綠的毛尖在杯中翻滾上下，十分意趣盎然。

他指出，現在暴雷的主要還是民企較多，而民企里面也不是誰都暴雷，暴雷的大多還是那些比較激進的，甚至是管理比較混亂的、有問題的企業。

此前不少企業為追趕規模，職業經理人加盟之時均約定了業績指標，比如說兩年三年要沖到1000億，但這種做法風險偏好無疑是很高的。

他直言這種管理的邏輯是有問題的：“他要達到目的了，邁過這個坎了，就一切圓滿了，達不到就走人了，老闆來收拾爛攤子。”

何劍波很清楚，現在和10年前、5年前甚至3年前的環境都有很大的不同，5年前可以沖上1000億、2000億，但現在可能不具備那個條件了。如果還是定那個目標，還是按照原來的想法，想簡單地復制别人的增長模式，可能就會冒很大的風險。

事實上，若管理層權力太大，沒有約束，也會出“很大的風險”，因此這種風險管控從一開始的拿地環節就要貫徹，必須先把地價算好，不能到前面随便舉牌，尤其國企，“絕對不能出錯”。

在風險管控之下，也有聲音質疑國企的效率問題，何劍波給出了這樣的答案：“效率始終是有犧牲的，效率和風控是有一個互相抵消的過程，本身就是一對矛與盾。”

今年開始試行的集中供地模式，就碰撞出了不少房企在這個問題上的選擇拷問，畢竟個别開發商表示，最終的拿地價只能做到1%、2%的利潤，可能有的還做不到1%、2%。

而五礦地産在嚴格的風險管控之下，十分笃定地回應我們，五礦地産所拿地塊的利潤肯定算得過來，這是其投資決策的一個基本的要求。随後又強調，虧本的肯定不會做，要是算不過賬，無論如何不能做，不能賠本賺吆喝。

正是緣于這種嚴格的自律與企業定力，使三道紅線監管下的五礦地産，成為為數不多的綠檔房企之一。

五礦地産比以前更穩健了，“踩準”了周期的五礦地産，銷售增速也並未落下。

據觀點地産新媒體獲悉，2020年全年，在疫情影響下，五礦地産業績翻番，銷售額同比增長124%至193.6億元，增速位列行業前端。今年上半年，五礦地産合約銷售為125億元，同比增長124%，完成全年目標的五成。

我們問道：“五礦地産接下來有哪些規劃？規模想發展到多大？”

“每年30%、50%的增長是沒有問題的。”對于五礦地産未來發展，何劍波了然于心。即使大多企業感覺日子沒有以前好過了，穩健的五礦地産卻表示還是比較好的日子，一直都還可以，比較穩定。

如今房地産行業早已告别了暴利階段，各種調控政策也在着力維持房價穩定，何劍波也直面政策調控下利潤空間縮小的問題：“要說有很好的利潤空間，确實這種機會越來越少了……利潤率整體的趨勢都是在往下走。”

他稍作停頓後說，如今的房地産市場依然是“有得做的”，只是已經慢慢見頂，增量越來越少，增速放緩，市場在收縮了。

“到峰值了。從很多角度來看，比如說城市化率、人均住房面積、人口的趨勢，都應該是到了一個峰值，再往後快速增長就不會再出現了。所以這個情況下，這個市場肯定會有很多企業要退出。”何劍波預測道，這同時也是對企業定力的考驗。

優等生：産品和服務

這次采訪，交流了許多行業與市場的問題，但更多時候，何劍波俨然更像一位“超級推銷員”，娓娓向我們闡述五礦打磨的每一個産品。

他手指敲了敲桌面，鄭重地表示，央企不能唯利是圖，雖然也要追求利潤，但是應當把産品和服務擺在首位。

據了解，五礦在産品方面鑽研多年，並在2018年推出了産品價值體繫的1.0版本；去年上半年，五礦再度進行産品升級，推出了全生命周期關懷的2.0版本。

整個體繫被稱作“5M智能健康體繫”，意味着五礦将從健康生活、智慧繫統、貼心管理、舒适環境、綠色材料等多方面，全面提升住宅的品質和舒适度，及時滿足了疫情時代客戶對健康的關注。

“今年我們的5M智能健康體繫得到了行業的認可，獲得了2021年度中國房地産業協會科學技術獎，只有三家房企獲獎，還是很有含金量的。”對于這個成績，何劍波表示滿意。

五礦地産之于何劍波，一點一滴的成績與進步，都是他的驕傲與談資。

要說市場關注度高的項目，無疑是去年底開始推售的香港蔚藍東岸項目，由于沒有限價政策，加之拿地價格不高，何劍波直言比内地項目的利潤率高多了。但由于香港對項目開發管理審批較嚴，項目經過四年打磨，才于2020年12月開售。

據觀點地産新媒體了解，香港蔚藍東岸在九龍維多利亞港旁邊，是一個臨海景觀極好的項目。項目于去年12月份開盤，是當月整個香港的銷冠，五礦地産也在香港打響了第一槍。

事實上，在産品質量與好口碑的影響下，五礦地産的項目都賣得很好，聊到項目，何劍波表情頗為開心。

随後他又向我們推薦了成都的西棠項目：“去年推的，拿地9個月開盤，開盤半年就賣完了。”

聽着何劍波逐一介紹項目，可以清晰感受到其對企業的把控十分細致深入，項目的案名、售價、戶型，甚至面積都一一存于腦海。

成都除了西棠成績喜人之外，産業項目也在深耕，如今已在青羊、大邑、郫都、新都四個區都有項目；與此同時，還有城市更新的項目，也在跟政府合作。“我覺得接下來幾年，（四川）應該會有很大的貢獻。” 

由于國外疫情肆虐，國内遊和周邊遊逐漸升溫，五礦地産的度假酒店項目似乎也有着不俗的表現。

他介紹了五礦在惠州的經典項目“哈施塔特文旅小鎮”，今年在做升級，會有很大的變化，引進的酒店也已在7月份試營業。

“我們現在做的是度假型的産品，還是很好的。我們在北京也新開了一家君瀾酒店，在西山腳下，那是北京最好的度假酒店。”如今，五礦地産已有四家酒店，長沙也正在新建一個酒店。

“酒店本身能帶來很多效益，包括項目整體的增值，比如說做寫字樓、商業，它對周邊是有帶動的。如果說一個綜合體沒有酒店的話，肯定是不完整的，很多服務跟不上，酒店其實帶來的是服務。”

随後，我們抛出了一個相對直接的問題：“您覺得五礦地産的産品在行業里屬于哪一類的？”

“絕對是優等生”，何劍波毫不猶豫地給出答案，“絕對是很好的，真的是良心産品，人家都說你是良心開發商，從來不偷工減料，在歷次第三方質量評比中都處于行業前列。”

“前不久完成了一次50公里的騎行。”交流結束後，何劍波向我們說了一個近期的舉動，而且他說完成得挺輕松。

騎行一如企業管理，無論周邊風景如何變換，保持節奏和定力，穩健前行終抵目標。

以下為觀點地産新媒體對五礦地産有限公司董事會主席何劍波先生的專訪實錄：

觀點地産新媒體：房地産長效機制的落實，近來在政府會議中被反復強調，您覺得這項機制目前是否已經逐漸落實並成為行業的基礎？您怎麼看待地産行業未來的空間？

何劍波：房地産行業已經告别了暴利階段，現在各種調控政策實際上是為了維持穩定，漲也不行，跌也不行，因為現在居民的家庭财産超過70%以上是房産，所以這确實關繫到社會穩定。

房地産市場肯定是有空間的，我們說房地産的市場見頂了，是指增量越來越少，增速放緩了，市場在收縮，但企業的生存空間還是有的。

不可能說這個行業就剩下五六十家企業，那麼大的國家，那麼多人口，需求空間還是有的。

觀點地産新媒體：自去年起，讨論最多的就是“三道紅線”與今年開始試行的“集中供地”，您認為這些政策出台的意義是什麼？将給房地産行業帶來什麼影響？

何劍波：不管是三道紅線還是兩道紅線，都是從金融角度調控房地産，是一個更精準的調控。

因為房地産最根本的兩個要素，一個是地，一個是錢。地是一個長周期的變量，錢是一個短周期的變量，很容易調節。

一般來說，進入到這個市場的資金多了，不管是給開發商還是給購房者，只要資金多了，地價、房價肯定是往上漲的，控制住了，價格上漲自然會放慢。

所以這是一個精準的調控，而且都是從金融層面調控，跟以前不一樣。以前限購、限貸、限價，是從需求端調控。

觀點地産新媒體：都說房地産有大小周期之分，您覺得現在處于哪個階段？

何劍波：确實經濟是有周期的，一定要承認這一點。

對周期的把握往往比我們做一個簡單的決策更重要，有句話說，你在奔馳的火車上跑比在地上跑肯定要快，趕上周期會事半功倍。

其實所有的企業投資決策，對經濟周期和行業周期的把握是非常關鍵的。同樣的決策，在周期對的時候可能是一個好決策，但是周期沒踩對，可能是一個致命的決策。

所以周期很重要，這幾年我們還是踩準了周期的。五礦是做礦業的，下跌周期一年虧幾十個億，現在銅價漲那麼高，一年賺幾十億，這就是一個行業的周期。

礦還是那個礦，也沒有多費多少工夫，還是那樣生産，所以還得要看天時地利。

觀點地産新媒體：五礦現在是不是好日子要開始了？

何劍波：五礦一直都比較穩健，避免大起大落。

觀點地産新媒體：接下來有哪那些規劃？規模想發展到多大？

何劍波：我們每年30%、50%的增長沒有問題。

上市公司今年披露的是250億，我們剛剛發了銷售數據，完成了上半年的任務，而且三道紅線全部都是綠檔。

觀點地産新媒體：現在保持利潤率多少？

何劍波：毛利率在20%以上。目前整個行業利潤率是下降的，我們整體的利潤率趨勢也是在往下走。但通過規模的增長，利潤總額還是會繼續增加。

觀點地産新媒體：土地市場方面，今年主要以“集中供地”為核心，在這種新的供給制度下，土地市場的變化會怎樣傳導到企業融資拿地和項目入市的現實？五礦地産在納儲方面會受到影響嗎？

何劍波：集中供地目的是想平抑地價，但是客觀來看，第一輪大家都搶，把地價又推高了，事與願違。因為前面幾個月沒有出地，第一輪大家都搶得比較厲害。

今年還是要繼續加大土地儲備，我們有十幾個重點城市，要盯緊這些重點城市的土地市場。

我雖然不到一線參加土拍，但是我們肯定要先把價格算好，不能一激動随便舉。我們從來沒人敢這麼幹，絕對不可能出錯。

今年要多拿地，但是又要小心。我們得從各種渠道去嘗試，當然主要是招拍挂，但也包括政企合作、舊改、産業協同拿地等。

收並購決策方面，要求會比較嚴一些。國企在這方面的要求很高，覺得挺費時的，還不如幹淨一點、簡單一點。

觀點地産新媒體：五礦在成都拿了挺多地，未來這里是五礦深耕的地方？

何劍波：對，我們在成都青羊、大邑、郫都、新都四個區都有項目。這兩年我們要把成都做紮實，因為四川有很大的市場。

而且，整個四川省都向成都集中，全省GDP60%在成都。接下來幾年，成都應該會有很大的貢獻。

觀點地産新媒體：酒店行業也有拓展，這個闆塊定位是什麼？

何劍波：商業，還得繼續發展，現在沒有做得很大。

其實我覺得這幾個酒店做得還是很有心得的。過去我們覺得酒店就是一個出差時商務居住的地方，實際上現在更多是一種生活方式，在同一個城市，也需要換換環境，也有住酒店需求的。

現在我們的親子酒店，周末都是帶着孩子去的，那里有各種兒童玩的東西，玩兩天不重樣，所以孩子去了都不願意走。

很多人都說酒店是一門爛生意，在中國做酒店，第一是可以抵押，第二是發展商的門面。但看你怎麼算賬，當然純粹靠這個賺錢确實不容易。

酒店一個是算經濟賬，另一個是算其它的賬。從酒店本身的回收期來說，投進去之後是不可能回收的，每年賺那點利潤，太少了，只能靠哪一天把這個樓賣出去，能賺點錢。

但是酒店本身能帶來很多效益，包括項目整體的增值，比如說寫字樓、商業、住宅，酒店是能帶動的。

如果一個綜合體沒有酒店的話，那是不完整的，很多服務跟不上，酒店其實帶來的是服務。如果僅僅是寫字樓，沒有服務，就是進去辦公。但是酒店里吃、住、玩都有，這是最重要的。

觀點地産新媒體：五礦地産在産品方面也很有心得。

何劍波：對。今年我們的5M智能健康體繫得到了行業的認可，還是有一定含金量的。

五礦地産産品在行業里絕對屬于優等生，絕對是很好的，真的是良心産品。别人都說你是良心開發商，我們真的是這樣，從來不偷工減料。

因為央企不能唯利是圖，雖然也追求利潤，但首先還是要提供好的産品和服務。

觀點地産新媒體：管理方面有自己的一套做法，能不能分享一下？

何劍波：企業管理很重要。有沒有覺得現在房地産企業的洗牌，或者很多企業出現危機，也是管理上的問題？

管理可能也跟團隊是有關繫的，跟選人用人、培養團隊有關繫。

行業内，職業經理人來來往往成為常态。一個企業如果做到很大了，簡單地從哪里空降一個人過來，全部交給他來做，他幹一年半載走了，那你的損失會非常之大。

所以要麼是像國企這樣很規範一級一級培養上去，哪怕是家族企業，也是靠自己穩定的團隊來做。從外面來的，要經歷很長時間才能走向最核心的位置，這樣才能穩定。

另外，不能單單以業績為導向，現在職業經理人來的時候都定了業績指標，比如說兩年三年要沖到1000億，這樣做的話，風險偏好是很高的。因為他要首先達到這個目的，邁過這個坎了，他就一切圓滿了，達不到就走人了，老闆來收拾爛攤子。

所以，作為老闆還是要考慮你的風險、戰略、增長，各方面的平衡。

觀點地産新媒體：何總第一份工作就在五礦，一直沒換過。

何劍波：在一個企業要是幹的時間很長，肯定要對今後的很多事情要負責，不是說抽身就能走的，所以做事情責任心會更強一些。

觀點地産新媒體：五礦接下來在人才方面還會有什麼調整、優化嗎？

何劍波：這一塊都是比較成熟的做法，包括校招，每年都要做。

招進來之後，我們會培訓，讓他熟悉公司的方方面面。另外會把這些人放到項目上去交流。

幹了半年一年再回來，再回到相應的崗位上，成長會很快。

觀點地産新媒體：這些學生流失大不大？

何劍波：其實校招學生是最好的，當然培養的時間會長一點。

他們一是素質比較好，二是穩定性比較好，我們現在團隊很穩定。

當然太穩定了也不行，但是總體來講還是比較穩定的。我們每年也要從外面招一些比較高層的部門負責人，或者區域公司負責人。