中報觀察 | 金融街物業“攢錢”後開啟收並購

觀點地産網 8月26日晚間，金融街物業股份有限公司發布中期業績公告。

公告顯示，期内，金融街物業收入同比增加約18.81%至約人民币6.04億元；毛利同比增加約27.86%至約人民币1.34億元；截至2021年6月30日毛利率則由去年同期的20.67%增加至約22.24%。

期内，該公司利潤為人民币8158萬元，同比增長約30.76%；擁有人應占利潤約為人民币7568萬元，同比增長約30.06%。

總體來說，在盈利方面增長較為平穩。

從業績結構來看。報告期内，物業管理服務、增值服務、租賃服務、餐飲服務分别占總收入的比例為74.33%、21.76%、0.80%和3.11%。和去年基本保持一致，物管和增值服務占大頭，公司在業績結構上並無改變。

金融街物業更常見于中報上的分類是“商務物業、非商務物業、餐飲服務”，毛利率分别為27.03%，15.50%，-3.96%。餐飲服務收入同比增長162.16%，總收入的占比從1.41%提高到3.11%，但該闆塊期内的成本高于收入，毛利率尚為負，仍然增收不增利。非商業物業和餐飲服務拉低了整體毛利率。

“攢錢”

金融街物業“攢錢”體現在兩個方面，一方面是嚴格控制成本，另一方面在于充足的現金流。

公告顯示，期内，金融街物業收入同比增加約18.81%至約人民币6.04億元；毛利同比增加約27.86%至約人民币1.34億元，毛利增長率遠超收入增長率，由此可見，公司對其成本進行了較為嚴格的控制。

有參會投資者向觀點地産新媒體援引管理層的表述：金融街物業對成本費用的管控采取了很多措施，因為從各個環節都需要有效的管控才能使費用有效地降低。主要的一些手段，比如說信息化技術的應用，還有關于能源費的合約管理等等都是今年采取的新技術。希望使在管的項目達到收入增長和利潤增長兩個同時前進的結果。

除了嚴格控制成本，金融街物業的現金流亦十分充足，且無有息負債。

截止6月30日，其資産負債率為41%，公司向投資者表示，無有息負債，且負債都是随着經營産生的正常經營負債，償債不存在任何的财務風險。

金融街物業在2020年末手中現金已增至13.79億元，近半的資金是來自股票融資的募資金額，但在去年一整年乃至上市之後，開銷極少。現下在市場上的交易市值約為14億港币，折算成人民币，交易市值甚至不如公司手中所持現金多。

此外，該公司今年上半年銀行存款利息收入234.6萬元。如果按照公司透露的，近來收購的株洲與香港的物業公司，收入都不到2億元，利潤均不到200萬元的規模，其銀行存款利息收入比收購的兩家公司利潤還多。

其貿易營收款項約人民币2.5億元，較2020年12月31日約人民币 1.47億元增加73.40%。

有投資者一度質疑，公司每年還在創造1億多的現金利潤，賬上現金又倒挂，認為公司忽略了對股東的責任，並表示，公司财務資源是非常稀缺的資源，需要配置。據中報數據，金融街物業基本每股收益從0.22元下降至0.20元。

公司管理層向投資者回應，現金及現金等價物已經高于現在所謂的市值，說明現在是一個抄底的好時候，當下市值被嚴重低估了。並表示，對公司未來的發展抱有很大信心。接下來不管是在收並購、還是公開市場招投標，或者是合資合作方面，将會三管齊下，所有動作會同時進行。

收並購

上半年，金融街物業的收並購動作頻繁，已簽約的公司有三家，尚未並表的亦有三家。

金融街物業分别與獨立第三方公司成立了三家合資公司。分别與北京市房山新城置業有限公司成立了北京金融街新城管理有限公司，與福建武夷物業管理有限公司成立了北京武夷融禦物業服務有限公司。其附屬公司與山東百仕達地標公司成立了德州金融街地標之都的的物業管理有限公司。

截至6月30日，金融街物業新增面積中，來源于第三方開發商項目的在管建築面積約 426 萬平方米，占總新增面積的 65.8%。

尚未並表的包括，北京永泰恒衛生服務中心、株洲宏達物業以及香港一家目標公司。

據觀點地産新媒體了解，上述北京市西城區衛生服務事業管理處所屬全民所有制企業北京永泰恒衛生服務中心拟整體移交至金融街集團。而後，金融街集團拟将改制後的永泰恒100%股權轉讓予金融街物業，使永泰恒成為金融街物業全資子公司。

截至2020年底，永泰恒共承接物業服務項目11個、社區衛生服務中心15個、職工食堂項目12個。

另外，株洲宏達物業與香港目標公司，金融街物業将分别收購65%和70%的股權，宏達物業将在城市環衛以及市政服務領域給金融街物業以經驗，而香港目標公司将助力布局大灣區。

此次連續的收並購無疑是金融街物業保守經營下擴大規模的重要一步，盡管帶來的利潤有限，但卻在醫療、市政等不同業态上有所分布。

然而，就2021到2023年收入利潤的指引，投資者透露，金融街物業未來三年收入、利潤分别還是按照20%和25%的速度來規劃增長，並認為這是一個常規穩健的增長。

據相關數據統計，近兩年上市的物企平均毛利率在30%左右，金融街物業盡管正在盈利，並較大持續增長的空間，但相對行業來說，其增速相對較慢。

投資者轉述，金融街物業認為，這幾年有沒有非常合适優質的標的公司不好說，就算有的話，規模很有可能和公司的規劃不匹配。公司就增長速度向投資者回應，每年業績增長，公司始終本着一個穩健的作風來預測未來發展速度。