中報觀察 | 新城控股：626億拿地與REITs出海

觀點地産網 8月27日，新城控股集團股份有限公司發布2021年半年度報告。

據觀點地産新媒體知悉，上半年，新城控股實現營業收入791.05億元，較上年同期增長109.63%。

總營收中，房地産開發收入為742.67億元，同比增長115.6%；物業出租及管理收入36.4億元，同比增長67.53%。新城控股表示，本期物業交付收入較上年同期增長較多，是總營收增速較高的原因。

查閱報告可知，新城控股上年同期期末在建面積8000多萬平方米，竣工面積600多萬平方米，結算面積500多萬平方米；今年上半年期末在建面積8000萬平方米，竣工面積1500多萬平方米，結算面積1100多萬平方米。

可見，疫情大大影響了新城控股上一年的竣工速度，今年竣工速度受疫情較小，恢復到疫情前水平，所以給營收帶來了較高的增速。

但房地産開發業務的毛利率同比下滑了6個百分點，為17.11%。面對上半年激烈的土地市場，新城控股也表現得比較理性，有意通過控制城市能級，提高利潤空間。

今年上半年新增土地儲備61幅，總建築面積1831.61萬平方米，平均樓面地價為

3419.75元/平方米，總地價為626.36億元。

2020年全年，新城新增土儲平均樓面地價為3031.11元/平方米。

新城控股表示，将結合自身資金情況把握“兩集中”下的投資機會，着力于獲取“高流量、高利潤、高權益”、“可用現金流多、資管收費多”的優質項目。

而新城控股另一個並表主要業務，物業出租及管理業務的相關項目平均出租率由上一年的96.1%恢復到今年的97.12%，但仍未回到2019年同期98.45%的出租率水平。

對于整體毛利率高達70.58%的物業出租及管理業務，新城控股也在适應大環境積極做出改變，由雇租模式逐漸轉向為“自營+聯營+租賃”相結合的合作方式，商業購物中心的收益将與品牌商家業績直接挂鈎。

上半年，新城控股推出“星光計劃”，與吾悅廣場内選的品牌共同設定目標、制定經營方案以及整合資源，以期帶動更大的客流量，提升購物中心經營質量。

仍踩紅線一道

債務方面，上半年期末，新城控股剔除預收賬款後的資産負債率為75.45%，絕對量比年初上升1.33個百分點；淨負債率為60.48%，絕對量比年初上升16.83個百分點；現金短債比為1.44，絕對量比年初下降0.24。

看來，新城控股仍踩着一道紅線，而且相關的債務規模還有所上升。

财報顯示，新城短期借款余額20.92億元，比年初增長365.25%；長期借款余額為547.04億元，比年初增長25.4%；銀行借款余額規模比年初增長28.87%。

從其他非銀行的融資渠道來看，上半年應付票據余額為90.86億元，較年初增加33.9%，其中應付商票余額為85.14億元，較年初增加31.75%。

從現金流量表中，可以探究新城控股負債增加的表層原因。

上半年，新城經營活動産生的現金流量淨額為-75.72億元，上年同期為-88.99億元。合同銷售金額1176.64億元，比上年同期增長20.65%，仍未回到2019年中期的水平，銷售回款能力仍受疫情及調控政策影響。

投資活動産生的現金流量淨額為-110.7億，而上半年新增土儲總地價為626.36億元。但經營活動現金流淨額持續為負的新城控股，無法僅靠内部融資來支撐投資發展。

另拓融資渠道

三道紅線監管政策仍壓在新城控股身上，若持續增加商票規模以及銀行負債規模，可能将使得主要負債指標惡化。

據此，新城控股也在不斷拓展融資渠道。

7月30日，新城控股公告宣布，正籌劃将通過境外控股子公司間接持有的、主要位于長三角區域和部分二線省會城市的9個商業物業作為底層資産在新加坡設立信托基金，再申請向相關投資者發行信托份額以實現于新加坡證券交易所主闆上市。

發行完成後，新城控股預計仍将間接持有該信托基金51%-55%的信托份額。

上半年物業出租及管理收入同比增速較高，達67.53%。營業額的增長是新城控股的底氣和信心。

新城控股設立信托基金並上市，是對公司商業地産開發全流程打通的一次探索嘗試。

據觀點地産新媒體了解，新城控股長期堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略，此前已經多次嘗試吾悅廣場經營性物業貸、CMBS資産證券化産品等，如今更是在打通商業地産“投、融、管、退”鍊條、研究持有型物業退出平台方面，邁出有力一步。