中報觀察 | 荣萬家：管理外延的想象空間

觀點地産網 今年1月，荣盛發展旗下物業公司荣萬家生活服務股份有限公司正式在香港挂牌上市，成為2021年港交所物業第一股。

七個月後的8月下旬，伴随着房企、物企年中業績披露逐漸進入尾聲，荣萬家也發布了上市後首份半年度業績。

公告顯示，截至2021年6月30日，荣萬家收入總額約為人民币12.91億元，同比增長68.8%；擁有人應占利潤約為人民币2.47億元，同比增長135.9%。

盈利方面，上半年荣萬家毛利約為人民币4.5億元，同比增長105.9%；毛利率為34.9%，較去年同期的28.6%增加6.3個百分點；淨利潤率由去年同期的13.7%增加5.5個百分點至19.2%。

8月27日上午，荣萬家面向投資者舉行半年度業績會。當天，公司收盤于7.57元，相比上一個交易日的收盤價7.41元，上漲2.13%，總市值7.12億元。

第三方占比1.4%

成立于2000年的荣萬家，是一家紮根環渤海經濟圈、服務範圍涵蓋長三角地區及大灣區等重點區域的全國性戰略服務網絡的綜合性物業管理服務提供商，公司營收來自三個業務闆塊，即物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。

上半年，荣萬家物業管理服務收入總額約為5.17億元，較去年同期的4.44億元增長約16.4%。非業主增值服務收入約為6.07億元，較去年同期的2.5億元增長約142.4%；社區增值服務收入約1.66億元，較去年同期增長約137.3%。

單獨來看，非業主增值服務及社區增值服務闆塊的收入較上年同期均有較大幅度提升。

其中，對于非業主增值服務闆塊的增長，荣萬家分析認為，主要增長原因是運營智能化和流程標準化導致的運營效率的提高，從而實現了降本增效，超額完成年度業績指標。

社區增值服務闆塊收入的增長則得益于新零售中的社區團購、房産經紀及社區會所等業務帶來的較大收益提升。

而在增長相對平緩的物業管理服務闆塊，98.6%的收入來自由荣盛集團開發的物業，來自獨立第三方物業開發商開發的物業僅占比1.4%。

與母公司的深度關聯，或許在某種程度上限制了收入的增長空間。

外拓的想象

早在去年12月進行的荣萬家香港上市線上記者會現場，荣萬家副總經理孟慶斌就曾透露：“2021年開始會用三種方式進行外拓市場，單項目外拓、與第三方開發企業形成合資公司、收並購。預計在将來利用這三種方式每年會給企業帶來40%左右的面積增速，而且集資當中有60%的費用會發展到收並購的業務當中。”

對于標的的選擇，據參加此次中期業績會的投資者轉述，荣萬家副總經理賴鴻飛回應稱：“荣萬家會首先評估在管物業的組合，涵蓋一線城市或新一線城市，或在管物業組合多元化，如商業物業、産業園、學校及醫院的潛在投資或收購目標。”

賴鴻飛表示，荣萬家計劃日後逐漸增多商業物業和公共物業及市政道路的物業服務管理服務項目，以擴大在非居業态上的管理市場份額。

此前，荣萬家與國富（香港）控股有限公司簽署戰略合作框架協議，雙方借助互相的資源、品牌及項目儲備優勢，希冀通過市場優勢互補，達成戰略合作，擴大河北省企業在境外資本市場的影響力。

資料顯示，國富（香港）控股有限公司是經河北省政府批準，于2006年3月在香港注冊成立的國有全資公司，為河北省政府授予職能定位服務省内企業境外上市融資的平台公司。

據投資者透露，荣萬家認為在雙方此次合作中，國富（香港）會為公司推介優質物業公司收購標的，同時也通過國富（香港）在河北省境内外的資源及經驗為公司介紹更多市政物業服務項目。

荣萬家表示，此次合作将有助于公司在現有區域内深挖市場潛力，拓展業務領域和規模，擴大業務範圍並進一步提升市場份額，實現公司地位的有效升級。

數據顯示，截至到2021年6月30日，荣萬家與獨立第三方物業開發商簽署了84份框架協議及戰略合作協議，該等框架協議及戰略合作協議項下拟交付的物業管理總建築面積達到9530萬平方米。

而截至2020年12月31日，荣萬家與獨立第三方物業開發商簽署框架協議及戰略合作協議數量僅為46份。

截至期末，荣萬家合約建築面積約為9210萬平方米，合約項目數量445個，分别同比增長約14.3%及17.1%，覆蓋中國19個省、直轄市及自治區的65個城市。

截至期末，荣萬家在管建築面積約6280萬平方米，在管項目數量為324個，分别同比增長約19.8%及19.1%，覆蓋中國17個省、直轄市及自治區的38個城市。

從過去的“四保”服務到如今的市政環衛，物業服務領域正在不斷孵化出新業态、新業務，物企入局其中實現管理外延，也獲得更多增長的可能。