觀點與林龍安面對面：禹洲鼎新

編者按：一個博鰲，一個行業。

走過逾二十載光陰，博鰲房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

來到2021年，在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下，中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代，都與過往二十年大有不同。

作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業，在大時代浪潮席卷而來之際，中國地産企業和行業精英們如何調整與應對？

值此2021博鰲房地産論壇即将召開的時節，觀點地産新媒體一如往昔，遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人，講述他們的故事與廣闊視野。

觀點地産網 再次見到林龍安，鏡頭前的他臉上少了幾分緊張與疲态，多一絲惬意與從容，過去的幾個月里，禹洲掀起了一場革故鼎新的内部變革。

“3月份是我比較緊張和繁忙的時候。” 林龍安在采訪伊始談到。

2021年業績期，禹洲率先發布了中期報告。集團上半年收入120.81億元，期内溢利12.18億元，母公司擁有人應占核心利潤7.91億元；累積合約銷售金額527.14億元，同比上升23.02%，完成全年目標的47.92%。

同時，禹洲發布了2020年度半年報經過重列後的數據，圍繞年初事件發生時的核心争論點做出了修訂，直面過去的失誤。

林龍安坦言，在各方的支持下，禹洲快速重回正軌。

在一番調整之後，禹洲證明了自己依舊是一家優秀的房企。上半年各項核心數據均超出了市場預期，一份出彩的成績單是對市場質疑的證明，也是對年初年報問題的一種有力回應。

在這場對話中，林龍安講述了這半年來引領禹洲變革的心路歷程，他多次提到了反思。對于穩健的禹洲來說，今年發生的事情也絕不會再次發生。

今年是禹洲成立第27年，上市第12年。在年初的年報事件中，除了危，林龍安更看到了機會，一次革故鼎新的機會。

林龍安借用了友人的一句話：“禹洲過去12年走的太平順了，沒有摔過跤，摔跤並不可怕。” 

在林龍安看來，摔跤可以讓禹洲更加謹慎的發現不足之處，面對存在的問題能勇于反思，爬起來走的更穩，從而讓企業能走向更長遠，堅持“量入為出，穩健為主”，真正成為一家“百年企業”。

對症下藥 主動革故鼎新

在如何革故鼎新與改變上，禹洲並不是完全地推倒重來，而禹洲先是反思了過去犯下的一些錯誤，有針對性的對症下藥，圍繞與會計師事務所、房屋交付、财務回款做出了一繫列鎖鍊式的企業改革。

林龍安認為，禹洲所做的這幾個改變，确保了未來絕不會再犯低級錯誤。

“去年針對已銷售的130億沒有回歸到並表體繫中，主要是我們溝通各方面沒有銜接好。”公司高管在投資者會上談到。

今年以來，禹洲首先加強了與審計師安永之間的合作。近兩年，由于疫情的原因，安永的團隊在與禹洲一起把關投資條款和交付結轉的相關細節有一定的誤差。

目前，禹洲已與安永達成了共識，根據雙方的提議，安永的深圳團隊将會深入禹洲的具體投資合作和合同交付細節中，一起嚴把投資和合同交付使用的準則，提前做好審計前的各項工作。

在具體的投資合同並表和章程規範，安永會提前做一個繫統化的梳理，對每個項目進行跟蹤。對交付使用的項目，在交付前做一個預驗收，尋找存在問題，随後及時改變。在驗收後，安永進行終審驗收，以确保在各個流程環節萬無一失。

另外，安永跟禹洲高管每兩個月舉行一個審計專題的溝通會。對安永審計提出的要求，禹洲高管在如何實施方面跟安永及時進行溝通，以确保安永提出來的相關建議能馬上落實。

除了尋找和外因，禹洲也在積極尋找内因，在公司内部流程上更嚴格的進行把關。

禹洲以集團總部财務中心為導向，建立完善的财務體繫化建設。以财務指標為根本線索，貫穿到投資、營銷、成本、回款、盈利等各個指標和節點上，同時在财務管控上，對交付房進行了分級管理，明确交房的獎罰，建立交付風險等級體制，建立内防巡查機制。

林龍安認為：“經過相關的管理改革措施後，今年上半年公司業績也迅速回歸正軌。”

上述幾項措施都是扭轉戰局的關鍵，但需要注意的是禹洲在改變的同時，房地産也在發生着巨變，如何讓自身的變革與行業的變化相匹配是一道學問。

嚴控投資 以利潤為導向

林龍安對房地産市場未來的判斷，代表了禹洲發展的速度和方向，一家企業領導人無論是對自身還是對行業都需有一個清晰地認識。

林龍安表示，在“房住不炒，促進房地産穩定健康發展”的基本政策導向的前提下，在房地産新一輪的政策調控中，給企業提出了控負債，轉向高質量發展增長的要求。

以上半年的兩集中供地為例，有房企在拿到地塊以後考慮的是退地，這就說明存在算不過賬、可能虧本的情況。

“如果所有房地産項目都算不過帳的時候，行業發展才是碰到了一個瓶頸。”林龍安認為，每個城市根據情況應因城施策，确保行業穩健發展。在未來集中供地中，部分城市推出項目應該對房企有所限制，例如在負債或是紅線方面。

上半年，禹洲通過公開招拍挂的方式，在蘇州、鄭州及江門拿下了4幅地塊，總建築面積約547,871平方米，平均樓面價為每平方米7847元，權益地價21.89億元，總貨值111億元。

拿地數量對于一家銷售額過千億的房企來說並不多，禹洲的穩健並不是獨一份，在上半年不少房企都選擇了較為謹慎的策略，選擇了觀望的态度。

事實上，在不少核心城市的土地拍賣中都能看到禹洲的身影，但禹洲都不是地塊最後的獲勝者，實際上是由于在拿地模型的測算中，禹洲嚴格遵守了自己的投資紀律。

“如果項目沒有利潤，我們就不參與了。以利潤為導向，以質量為增長，促使我們的改革到位。”林龍安表示，“禹洲不盲目，拍地價格在所要求的盈利空間之上就不參與競價而選擇退出，更加謹慎。” 

同時，禹洲對于土地的饑餓感相對並不緊迫，土地儲備相對比較充足，可以滿足3年左右的開發量，所以公司選擇等待一個更好的時機進行拿地。

截至2021年6月底，禹洲總土地儲備為2200萬平方米，總貨值達到4400億元，一二線及準二線城市占90%以上，平均樓面價6854元/平方米。其中海西經濟區15%、長三角37.5%、環渤海21.7%、華中區8.7%、大灣區6.0%、西南區7.0%以及大灣區的城市更新4.1%。

另一方面，在三條紅線潛在政策“買地金額不得超過年度銷售額40%（包括收並購方式）”的影響下，禹洲主動适應準則，明确了一個較為謹慎的拿地策略，通過銷售回款，保現金流來支撐拿地，“不盲目擴充土地，不盲目拿高價地。”林龍安稱。

在大灣區城市更新的多元化拿地上，禹洲也做了大範圍的布局，佛山、中山、惠州、深圳、珠海都有所涉及，但林龍安透露，禹洲的城市更新較為謹慎，每個項目都有各自的困難點，“我們希望跟華僑城在大灣區加強一些合作項目的落地。”

物管上市 自持物業投資

今年6月份，禹佳服務提交了一份涵蓋最新數據的上市申請書。對于分拆上市，林龍安表示:“将争取盡快完成，現在正在上報相關資料。”

截至2021年6月30日，禹佳服務在管項目總建築面積超過2000萬平方米，總合約面積超過2700萬平方米，其中來自第三方在管建築面積占比超過14%。在管項目中，長三角地區占比超過55%，海西經濟區占比超過26%。

其中，商管總簽約面積接近200萬平方米，在管約100萬平方米左右。

禹洲打包了商管+物管兩個概念的禹佳生活服務是公司對外做出的一個重要突破，其中就包含了對商業資産轉型的一個期望。

商業資産是禹洲發展27年來極為重要的一部分，但林龍安認為過去禹洲並沒有梳理好資産，合理的體現作用，也沒有特别好的估值。

那麼，如何盤活這部分商業資産，讓其為禹洲産生更長期的價值，合理的持續性收入成為了一個需要解決的問題。

禹洲持有型物業業務主要集中在海西經濟區和大灣區等經濟發達地區，擁有已開業項目28個及籌備期項目11個，打造商業面積超152萬平方米，其中購物中心、寫字樓及社區商業業态的占比分别為61%、23%及16%，平均出租率81%。

這一輪改革以後，禹洲把商業集團重新梳理出來，讓商業資産能發揮它的作用。具體來看，禹洲引進了商業團隊，進行繫統化的管理，重新整備商家體繫化的對接。

在重資産方面，讓商業發揮價值所在，提升租金收入和服務質量；從輕資産的商管服務方面，單獨成立商管集團，以此前來支撐分拆上市。

林龍安表示，禹洲從上市開始的投資策略就是，85%的資源投入銷售型住宅物業，剩余10%-15%是商業物業和持有性物業。

禹洲對于商業地産的想法並不是近幾年才突如其來，而是過去數十年來的發展積累，這也讓禹洲持有了不少成本較低的優質物業。

“我們是27年沉澱下來，公司原始成本很低，例如深圳寫字樓現在市值一平方米超過6萬元，禹洲成本只有2萬多元一平方米，我認為我們的回報還是能達到很高。”林龍安表示。

同時，禹洲並不會刻意去追求一些商業地塊，而是專注于集團現有的核心商業，不盲目擴充規模化的商業。

以下是觀點地産新媒體對禹洲集團董事長林龍安先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年初，禹洲經歷了一段不小的年報風波，您認為對全年的經營有沒有造成影響？禹洲有沒有因此做什麼調整，您如何評價這半年來的表現？

林龍安：我創業27年了，27年走過來，禹洲還是秉承着量入為出，穩健為主的企業經營理念來貫穿着企業經營的全過程。

半年來，禹洲經過相關的管理改革措施後，今年上半年公司收入迅速回歸正軌，達到120億元，兌現了市場的承諾；毛利率達到22%，盈利水平築底回升；上半年銷售527億元，同比增長23%，證明了禹洲穩健經營和未來預期的良好。

匯豐中國區總裁說，禹洲27年走過來太平順了，上市12年里沒有摔過跤，這次也摔跤了一次。摔跤不可怕，可怕的是不改革，所以要有革故鼎新。摔跤有個好，讓你更加謹慎的發現自己的不足之處，讓這個企業能走向更加長遠。

他給我兩點啟示，禹洲在幾個方面做了徹底的改革。在财務的運營管控方面，我們對交付房進行了分級管理，明确交房的獎罰，建立交付風險等級體制，建立内防巡查機制。

第二，以集團總部财務中心為主，建立以财務這條線為基本線索，貫穿到投資、營銷、成本管控，包括回款，還有交付使用，利潤回歸，抓住财務這條線貫穿到全過程，确保以後萬無一失。

第三，我們跟安永達成共識，在我們投資項目的層面，比如投資合同的把關，章程規範，並表規範，提前做一個繫統化的梳理，對每個項目進行跟蹤，對交付使用的項目，在交付前做一個碰撞，交付前做一個預驗收，看存在什麼問題，及時來改變，如果在驗收後，他再來做一個終審驗收，以确保萬無一失。

第四，安永主動提出合夥人跟公司高管每兩個月舉行一個審計的專題的溝通會，對安永審計提出的要求，如何實施方面跟高管及時進行溝通，以确保溝通暢通無阻，以确保安永提出來的審計的相關條件能馬上落實。這幾個步驟，确實确保了未來絕不允許再犯低級的錯誤。

觀點地産新媒體：禹洲商業在上半年也有不小的動作，對于這些房地産+的産業，禹洲有沒有更多的計劃和想法？

林龍安：禹洲從2005年開始做商業，在廈門第一個火車站旁邊的世貿商城，原來叫世界貿易中心，後來改成世貿商城，這個是廈門第一個城市綜合體項目，到現在也是廈門的地標。27年走過來，禹洲有39個商業項目，分布在17個一線和二線城市，比如說廈門、上海、深圳、武漢、合肥、南京、蘇州、杭州。我們在開發過程中，把最核心的留下來，比如說深圳辦公大樓，廈門的辦公大樓在市政府的對面，上海辦公大樓在浦東，好的資産留下來。

我們現在将近200多萬平方米的商業，有一百萬平方米在經營中，預計今年的商業租金方面也可以上升到30%左右。這一輪以後，我們把商業集團重新梳理出來了，讓商業最好的資産能發揮作用。

原來商業資産方面，禹洲有點欠缺，沒有梳理到位。其次，幾乎沒有估值，估值很低很少。

這次我們引進了商業團隊，包括從相關的引進商業團隊，進行繫統化的梳理，我們有1600多個商家搭配，重新梳理商家體繫化的對接，讓我們的商業能發揮它的潛在力和量力。

主要分成兩個方面：一是從重資産方面，商業發揮它的價值所在，提升它的租金，提升它的服務的質量。二是在商業商管服務，把商管服務剝離出來，把商管和物業直接合並，合並完了以後，成立商管集團，來支撐分拆上市。

觀點地産新媒體：禹洲今年的調整比較大，對全年目標會不會有影響？推盤貨值和去化是怎麼計劃的？

林龍安：禹洲下半年推出來貨值1300億元的左右，主要在一二線城市，确保銷售能達標，我們有信心能完成今年1100億元目標，也能滿足投資者對年初的承諾，包括下半年完成交付使用不低于150億元，全年不低于270億元，毛利水平也恢復到整個行業平均水平之上，所以，禹洲還是回到原來的禹洲，謹慎的穩健經營的禹洲。

觀點地産新媒體：在首批集中拍地中，禹洲並沒有過多地參與，主要原因是什麼？禹洲今年的投資計劃應該如何完成？

林龍安：在董事會明确要求我們，以利潤為導向，确保有質量增長。在上半年我們拿了4塊地，其中在大灣區一塊，在蘇州兩塊，在鄭州一塊。

我們在其他城市也參與拍了，例如在杭州、南京都參與拍，但我們不盲目，距離所要求的盈利空間之上就不要了，選擇退出來了，所以更加謹慎。

禹洲饑餓感沒那麼強，現有的土地儲備相對比較充足一點，可以滿足3年左右的開發量，所以我們擇機拿地，另外在嚴控負債的情況下，通過銷售額來支撐拿地政策，所以也要按政府的規定，在銷售額不高于40%的部分作為拿地的準則。不盲目的擴充土地，也不盲目的拿高價地。

觀點地産新媒體：禹洲是一家十分善于合作的房企，對于合聯營企業的依賴也比較大，公司會不會考慮做出改變？您認為合理的權益比例會維持在多少？

林龍安：我們秉承着強強聯合，合作共赢，大家都是以股東利益最大化考慮一切，真正合規合法，把每個項目做精做細，讓股東利益最大化，這是我們的一個導向。

一個地産項目如果超過3家以上房企的合作，是有點難。比如說盈利空間、項目清盤，大家看法不一樣，會存在失控，大家都是小股東的情況下，變成對這個項目沒有大股東的管控。

所以我們認為如果合作項目最好在三家以内最好，能支撐這個項目真正的落地，支撐着節點能更好的完成，确保盈利空間實現，也确保項目開發完了以後，能及時結算。